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Gemeinsam Kosten sparen/ Einfluss auf Nachbarschaft nehmen

Baugruppen und Baugemeinschaften spielen heute vor allem im innerstädtischen Bereich eine immer größere Rolle. Dabei stellt das Modell der Baugruppe einen interessanten, jedoch nicht ganz einfachen und teilweise langwierigen Weg zur Bildung von Wohneigentum dar. Wer jedoch den erhöhten Abstimmungsbedarf und Zeitaufwand nicht scheut, kann durch den Zusammenschluss in einer Gruppe erhebliche Kosten sparen sowie selbst Einfluss auf die Gestaltung des Hauses, des Wohnstandards, die Wahl der neuen Nachbarn und die Art des Zusammenlebens in einer Gemeinschaft nehmen.

Anders als beim Bau eines eigenen Hauses, werden in einer Baugruppe alle Entscheidungen gemeinsam in der Gruppe getroffen. Das bedeutet für alle Beteiligten natürlich erst einmal einen erhöhten Abstimmungsbedarf. Jedoch bietet eine gut funktionierende Gemeinschaft eine hohe Lebensqualität und ist die Grundlage für ein gutes Nachbarschaftsverhältnis. Auch können in der Gemeinschaft verschiedene Dinge realisiert werden, die für einen einzelnen Bauherren nicht oder nur schwer realisierbar wären, wie zum Beispiel gemeinschaftlich genutzte Räume. In jedem Fall sollten sich Interessenten vorher umfassend informieren und idealerweise Kontakt zu bereits existierenden Baugruppen aufnehmen, um eine Vorstellung vom Ablauf und den realisierbaren Möglichkeiten zu bekommen.

Doch was genau ist eine Baugruppe? Wie funktioniert sie und welche Arten von Baugruppen oder des gemeinschaftlichen Bauens gibt es? Im Anschluss soll hierzu ein kurzer allgemeiner Überblick gegeben werden.

In einer Baugruppe finden sich gleichgesinnte Bauwillige zusammen, die ohne einen Bauträger bauen möchten. Sie suchen und kaufen gemeinsam als Gruppe ein Baugrundstück, welches sie anschließend als Baugemeinschaft bebauen. Gerade bei innerstädtischen Grundstücken lassen sich auf diesem Weg erhebliche Kosten sparen, da sich die hohen Erwerbsnebenkosten (etwa Maklergebühren) für innerstädtische Grundstücke auf alle Baugruppenmitglieder verteilen.

Man unterscheidet verschiedene Arten der Baugruppen. Bildet sich eine Baugruppe allein aus der Initiative der Beteiligten, so spricht man von einer freien privaten Baugemeinschaft. Für die Zeit der Grundstückssuche, des Grundstückserwerbs und der Planung des Bauvorhabens bilden diese Privatpersonen eine Planungsgemeinschaft in der Rechtsform einer GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts). Ist das Grundstück gekauft, wird eine Baugemeinschaft gebildet, die für den weiteren Planungs- und Bauablauf als Bauherr auftritt und den Bauablauf organisiert sowie alle Leistungen, wie den Architekten und die ausführenden Firmen selbst beauftragt.

Jedoch spezialisieren sich heute auch immer mehr Architekten auf Bauvorhaben für Baugruppen und Baugemeinschaften und initiieren, organisieren und steuern derartige Bauvorhaben selbst. In diesem Fall spricht man von einer betreuten Baugruppe. Diese kann durch einen Architekten oder einen Baugruppenbetreuer betreut werden. Der Architekt entwickelt das Projekt und übernimmt unter anderem die Grundstückssuche, die Suche der Interessenten sowie das Zusammenführen und die Moderation der Baugruppe. Für diese Leistungen schließen die Baugruppenmitglieder mit dem Architekten einen Vorvertrag ab, in dem auch ein Auftragsversprechen nach HOAI festgeschrieben wird. Die Gruppenmitglieder bilden eine Planungsgemeinschaft als GbR und schreiben in einem Gesellschaftsvertrag sämtliche wichtige Vereinbarungen für die Gruppe fest. Nun kann als Gruppe bzw. als Gesellschaft der Betreuungsvertrag oder Generalplanungsvertrag unterzeichnet werden. Treten nachträglich noch Interessenten in die Baugruppe ein, so sind für diese alle bereits von der Planungsgemeinschaft getroffenen Vereinbarungen bindend.

Nach dem gemeinschaftlichen Grundstückskauf, bei dem jedes Mitglied der Gruppe seine Wohnung sowie den entsprechenden Anteil am Grundstück erwirbt, wird eine Baugemeinschaft gegründet. Im Gesellschaftsvertrag festgeschriebene Regelungen werden hierfür um bauspezifische Regelungen ergänzt und von einem Notar beurkundet. Dieser Gesellschaftsvertrag der Baugemeinschaft ist für seine Unterzeichner bindend, jedoch können Härtefallregelungen integriert werden, falls sich bei einem der Unterzeichner beispielsweise die wirtschaftliche Situation oder Lebenssituation ändert. Die Gesellschaft kann nun für den weiteren Bauablauf Verträge mit Architekten, Firmen etc. abschließen. Die Baugemeinschaft besteht bis zum Abschluss und der vollständigen Abrechnung des Bauvorhabens fort und wandelt sich danach in eine Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG).

Eine weitere Möglichkeit des gemeinschaftlichen Bauens stellt das Genossenschaftsmodell dar. Anders als bei privaten Baugruppen verbleibt bei einer Genossenschaft das Grundstück und das Wohneigentum in Besitz der Gemeinschaft. Die Mitglieder erwerben Genossenschaftsanteile und die Wohnungen werden ihnen gegen eine angemessene „Nutzungsgebühr“ zur lebenslangen Nutzung überlassen und können auch an nachfolgende Generationen vererbt werden.

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