Haus des Jahres 2018

Wie viel Abstand muss man zum Nachbargrundstück halten?

Eben noch hatte man freie Sicht und ein sonniges Plätzchen im Garten – da baut der Nachbar auch schon eine fette Garage oder eine hohe Mauer direkt an die Grundstücksgrenze und versperrt Ihnen die schöne Aussicht. Aber darf er das überhaupt? Damit es in solchen Fällen nicht ständig zu Nachbarschaftsstreit kommt, gibt es genaue Regelungen zur Grenzbebauung und exakte Vorgaben, welcher Abstand zwischen Gebäuden eingehalten werden muss. Dabei sind die Regeln jedoch nicht deutschlandweit gleich. Die allgemeinen Regelungen sind zwar in der Bauordnung zu finden, können aber von örtlichen Regelungen eines Bebauungsplanes abgeändert werden. Also worauf muss man im Einzelfall achten?

Was sind Abstandsflächen?

In Deutschland gibt es verschiedene Vorschriften, wie viel Abstand zwischen zwei Gebäuden bzw. zwischen einem Gebäude und der Grundstücksgrenze eingehalten werden muss. Die Fläche zwischen diesen beiden Punkten werden Abstandsflächen genannt und dürfen nicht bebaut werden. Diese Abstandsflächen haben den Sinn, den Brandschutz zu gewährleisten und den Nachbarn mehr Wohnqualität durch ausreichenden Lichteinfall und genug Sichtweite zu garantieren. Denn es ist nicht zumutbar, dass der Nachbar einem so eng auf die Pelle rückt, dass man sich auf seinem eigenen Grundstück nicht mehr wohlfühlen kann.
Zwar hat jedes Bundesland eine eigene Bauordnung, aber die Regeln für die Abstandsflächen ähneln sich trotzdem. In der Regel gilt:

  • Die Abstandsflächen erstrecken sich immer über die ganze Breite einer Gebäudeseite.
  • Um den Abstand zu berechnen, der eingehalten werden muss, wird die Gebäudehöhe – je nach Bundesland und Lage des Grundstücks – mit einem Wert zwischen 0,2 und 1 multipliziert.
  • Normalerweise hat jedes Bundesland einen Mindestabstand von 2,5 bis 3 Metern festgelegt, auch wenn der errechnete Wert darunter liegt.
  • Dachflächen mit einem Neigungswinkel von mehr als 70° werden voll zur Gebäudehöhe gerechnet, bei flacheren Winkeln zählt die Dachhöhe je nach Bundesland nur zu einem Drittel oder Viertel dazu.
  • Untergeordnete Sonderbauteile wie Erker oder Balkone dürfen normalerweise bei der Berechnung der Abstandsflächen ignoriert werden, wenn sie weniger als 1,5 Meter aus dem Bauwerk herausregen und weniger als ein Drittel der Fassadenfläche einnehmen, wobei die Vorgaben je nach Bundesland etwas variieren können.
  • Wärmedämmverbundsysteme bis zu einer Dicke von 20 bzw. 25 Zentimetern können bei der Berechnung ebenfalls meistens ignoriert werden. Allerdings muss bei nachträglicher Wärmedämmung darauf geachtet werden, ob im entsprechenden Bundesland ein Wärmedämmverbundsystem mit einer Dicke von mehr als 20 Zentimetern erlaubt ist, auch wenn die Abstandsflächen dann nicht eingehalten werden können.

Wie werden die Abstandsflächen genau bestimmt?

Allgemein gilt: Je ländlicher ein Wohngebiet, desto größer müssen die Abstandsflächen sein. In Kerngebieten darf die Bebauung enger ausfallen. Ein Beispiel: In ländlichen Gebieten Bayerns gilt der Faktor 1. Also wird die Gebäudehöhe mit diesem Faktor multipliziert. Bei einem Flachdach-Bungalow mit einer Höhe von 6 Metern müsste also eine Abstandsfläche von 6 Metern eingehalten werden. In sogenannten Kerngebieten in Hessen wird der Faktor 0,4 zugrunde gelegt. Für den gleichen Flachdach-Bungalow wäre hier nach dieser Rechnung nur ein Abstand von 2,40 Metern einzuhalten, wobei in Hessen ein Mindestabstand von 3 Metern gilt, der in diesem Fall einzuhalten wäre.
Wichtig ist, dass die Abstandsflächen auf dem eigenen Grundstück liegen. Ausnahmen gibt es nur, wenn das Grundstück an öffentliche Plätze oder Straßen grenzt oder wenn der Nachbar zustimmt, dass die Abstandsflächen auch auf seinem Grundstück liegen dürfen. Der Nachbar darf die betroffenen Flächen dann aber nicht mehr selbst bebauen. Außerdem muss darauf geachtet werden, dass sich die Abstandsflächen von Nachbarhäusern nicht ganz oder teilweise überschneiden.
Auf die Einhaltung von Abstandsflächen darf nur dann verzichtet werden, wenn das Gebäude direkt an der Grundstücksgrenze errichtet werden darf oder muss, etwa wenn im Bebauungsplan Doppelhäuser oder Reihenhäuser vorgesehen sind.

Grenzbebauung bei Garagen, Schuppen, Mauern & Co.

Wenn sie eine bestimmte Größe nicht überschreiten, dürfen Gewächshäuser, Garagen, Carports usw. auch auf den Abstandsflächen errichtet werden, wobei manchmal noch ein Mindestabstand zur Grundstücksgrenze eingehalten werden muss. Dabei unterscheiden sich die Regelungen zwischen den Bundesländern sehr deutlich: In Nordrhein-Westfalen gelten für Garagen als Maximalmaße zum Beispiel eine durchschnittliche Wandhöhe von 3 Metern und eine maximale Länge von 9 Metern. In Hessen darf man seine Garage auch ohne Baugenehmigung direkt an der Grundstücksgrenze bauen, wenn sie höchstens 50 Quadratmeter groß ist und innerhalb der Baulinie liegt. In Baden-Württemberg muss ein Gewächshaus 1 Meter Abstand zur Grundstücksgrenze haben. In anderen Bundesländern kann es wiederum ganz anders aussehen, auch wenn sich alle Bundesländer bei ihrer Gesetzgebung an der länderübergreifenden Musterbauordnung (MBO) orientiert haben.
Als Bauherr sollten Sie sich deshalb am besten beim örtlichen Bauamt erkundigen, worauf Sie bei der Grenzbebauung achten müssen. Das gilt vor allem, wenn Sie eine größere Garage planen. Aber auch bei Grenzmauern ist oft eine Maximalhöhe vorgegeben. Übrigens: Gartenhäuser dürfen überall in Deutschland nur innerhalb der Abstandsflächen gebaut werden, wenn sie keine Feuerungsstätte und keinen Aufenthaltsraum haben, zudem gelten auch hier meistens Höchstmaße, die sich aber wiederum je nach Bundesland unterscheiden. Ohne nachzufragen, sollten Sie deshalb von einer Grenzbebauung lieber Abstand nehmen.

FAZIT Wer ein Haus auf sein Grundstück bauen will oder einen Anbau, eine Garage, ein Gartenhäuschen etc., der muss in der Regel einen bestimmten Abstand zur Grundstücksgrenze des Nachbarn einhalten. Näheres erfährt man beim Bauamt.

Die Regelungen zu Abstandsflächen und Grenzbebauung unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland, aber auch von Region zu Region, und können im Bebauungsplan trotzdem wieder ganz anders aussehen. Deshalb sollte man sich bei jedem Bauvorhaben an das örtliche Bauamt wenden, um die Regelungen, die vor Ort gelten, zu erfragen. Denn werden die gesetzlichen Regelungen – egal ob wissentlich oder unwissentlich – nicht eingehalten, muss das Gebäude bzw. der Anbau gegebenenfalls auf eigene Kosten wieder abgerissen werden.

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