Haus des Jahres 2019

Was man unbedingt darüber wissen sollte

Wer ein Haus bauen will, möchte sich zu Beginn oft gerne über die voraussichtlichen Kosten klar werden. Die Kosten für Grundstück und Baukosten werden dabei oft eingerechnet – an die Erschließungskosten wird jedoch nicht immer gedacht. Die Erschließungskosten sind eine Abgabe, die man als Grundstückseigentümer an die Kommune abführen muss, wenn das bisher unbebaute Grundstück für den Hausbau an die Wasser- und Stromversorgung, aber auch ans Straßennetz oder andere Netze, z. B. das Telefonnetz, angeschlossen werden soll. Damit gehören die Erschließungskosten zu den sogenannten Baunebenkosten.
In diesem Artikel wird detailliert auf die Erschließungskosten eingegangen: Warum Erschließung? Was gehört alles dazu? Von welchen Faktoren hängt die Höhe der Kosten ab? Auf welcher Rechtsgrundlage werden die Erschließungskosten berechnet? Und wer muss sie letztendlich bezahlen?

Wozu ist die Erschließung wichtig?

Ein Grundstück muss immer erschlossen werden, bevor darauf gebaut werden darf. Denn das neue Gebäude muss schließlich mit Strom und Wasser versorgt und über eine Straße erreicht werden können. In der Regel gilt: Ohne Erschließung keine Baugenehmigung für einen Neubau! Bei einem Neubau können die Erschließungskosten zu einem nicht unerheblichen Kostenfaktor werden. Wird ein Altbau gekauft, fallen hingegen normalerweise keine oder nur geringe Erschließungskosten an, wobei nicht bei jedem Haus die Erschließungskosten schon in Rechnung gestellt und bezahlt worden sein müssen, wobei dieser Aspekt im Laufe dieses Artikels noch einmal aufgegriffen wird.
Die Kosten für die Erschließung eines Baugrundstücks müssen zumeist an die Kommune überwiesen werden, in der das Bauland liegt. Dabei gibt es zwar verschiedene Rechnungssteller, allerdings erhält der Bauherr nur einen einzigen Bescheid über alle Gebühren, der teilweise erst Jahre nach der Erschließung zugestellt wird, die Zahlung ist dann aber sofort fällig.

Welche Posten gehören zur Erschließung?

Die Erschließungskosten für Bauland umfassen verschiedene Posten, wobei nicht alle Posten bei jedem Grundstück zwingend erforderlich sind.

  • Erschließungskosten Strom: Der Anschluss ans Stromnetz ist bei jede Immobilie unbedingt erforderlich. Die Kosten dafür betragen in der Regel 2.000– 3.000 €, wobei bei sehr langen Leitungen mit noch höheren Kosten gerechnet werden muss. Zwar kann ein Haus mit einer Photovoltaikanlage auch autark mit Strom versorgt werden, ein Stromanschluss ans öffentliche Netz sollte aber auf alle Fälle zusätzlich verlegt werden.
  • Erschließungskosten Wasser/Abwasser: Ohne Wasser geht es nicht, weshalb der Anschluss an die Wasserversorgung zwingend notwendig ist. Normalerweise kostet er ca. 2.000–5.000 €, wobei auch hier eine große Entfernung zur Hauptanschlussstelle die Kosten in die Höhe treiben kann. Liegt ein Grundstück sehr abgelegen, lohnt es sich zu überlegen, auf einen Anschluss an das Abwassernetz zu verzichten und stattdessen einen Tank installieren zu lassen. Dort wird das Abwasser gesammelt und man muss es regelmäßig abpumpen lassen, was allerdings ebenfalls Kosten verursacht.
  • Erschließungskosten Gas: Ein Gasanschluss ist nicht immer und überall zwingend erforderlich. Manchmal gibt es gar kein Gasnetz, manchmal soll ein Haus gar nicht ans Gasnetz angeschlossen werden, weil zum Heizen oder Kochen andere Alternativen vorgezogen werden. Der Anschluss ans Gasnetz kostet ca. 2.000 €.
  • Erschließungskosten Telekommunikation: Internet und Telefon sind heute aus unserem Leben nicht mehr wegzudenken. Dabei existieren inzwischen vielfältige Möglichkeiten für den Anschluss an moderne Telekommunikation, wie zum Beispiel der traditionelle Festnetzanschluss, der Kabelanschluss für TV, Telefon und Internet usw. Für den Anschluss ans Telefonnetz muss mit maximal 1.000 € gerechnet werden, weshalb die wenigsten Bauherrn auf solch einen Anschluss verzichten.
  • Sonstige Erschließungskosten: Auch an das Straßennetz muss ein Grundstück angeschlossen werden, damit Fahrzeuge bis an die Grundstücksgrenze heranfahren können, wobei auch nicht befahrbare Wege, wie etwa Fußwege, oder sogenannte Sammelstraßen, die ein Neubaugebiet mit der restlichen Infrastruktur verbinden, zur Erschließung zählen und dem Bauherrn die entsprechenden Kosten in Rechnung gestellt werden können. In den Erschließungsgebühren können darüber hinaus auch Kosten für Parks, Grünanlagen, Lärmschutzwälle usw. enthalten sein. Die Summe ist vom Grundstück und der Kommune abhängig und kann kaum beziffert werden.

Wovon hängt die Höhe der Erschließungskosten ab?

Der Betrag für die Erschließungskosten kann nicht pauschal genannt werden, denn die Kosten hängen von zwei wichtigen Faktoren ab:

  • Umfang der nötigen Arbeiten
  • Regelungen der betroffenen Gemeinde

Bis zu 90% der tatsächlich angefallenen Kosten kann die Kommune dem Bauherrn berechnen, wenn ein Grundstück an das Straßen-, Strom-, Wasser- und Gasnetz angeschlossen werden muss. Die Entfernung des Baulands zu möglichen Anschlussstellen für Strom, Wasser, Gas usw. ist dabei ein entscheidender Faktor, der den Umfang der nötigen Arbeiten bestimmt. Je abgelegener beispielsweise ein Grundstück liegt, desto höher werden die Erschließungskosten ausfallen. Denn es werden wahrscheinlich mehr Rohrleitungen nötig sein als bei einem Grundstück nahe am Ortsrand oder in einem Neubaugebiet. Vor allem wenn erst eine Straße gebaut werden muss, um das Haus zu erreichen, steigen die Erschließungskosten stark an.
Die Kommunen können aber auch weniger als 90 % der anfallenden Kosten in Rechnung stellen, um zum Beispiel ein Neubaugebiet für Interessenten attraktiver zu machen. Deshalb sollte man sich bei Interesse an einem Baugrund vorher genau informieren, wie die entsprechende Kommune die Kosten berechnet.

Auf welchen Rechtsgrundlagen basieren die Kosten?

Der sogenannte Erschließungsbeitrag basiert dabei auf verschiedenen Rechtsgrundlagen. Zum Beispiel ziehen die Kommunen für die Verteilung der Erschließungskosten auf die Grundstücke das Baugesetzbuch (BauGB) heran. Hiernach werden die Erschließungskosten je nach baulicher Art und Nutzungsart bestimmt, wobei etwa für gewerblich genutzte Immobilien höhere Erschließungskosten berechnet werden. Zudem werden je nach Gemeindesatzung andere Faktoren, wie die Grundstücksfläche oder die Länge der Grundstücksgrenze an der Straße, zur Errechnung der Erschließungskosten von den Kommunen zugrunde gelegt.
Für den Neubau einer Straße zum Anschluss eines Grundstücks ans Straßennetz werden die Erschließungskosten auf Basis des Baugesetzbuches bundesgesetzlich festgelegt, während bei einer notwendigen Verbesserung bzw. Sanierung einer Straße das landesrechtliche Kommunalabgabenrecht greift.

Wer muss die Erschließungskosten bezahlen?

Als Bauherr oder Hauskäufer muss man unbedingt aufpassen, ob die Erschließungsgebühren für ein Grundstück noch ausstehen. Denn der Bescheid über die Erschließungskosten und Erschließungsgebühren geht immer an denjenigen, der zum Zeitpunkt der Rechnungsstellung im Grundbuch steht. Dabei wird die Rechnung erst dann verschickt, wenn die Erschließung vollkommen abgeschlossen ist. Selbst wenn eine Straße zum Beispiel schon älter aussieht, kann es sein, dass die Erschließungskosten noch nicht abgerechnet wurden, weil das Gesamtprojekt noch nicht abgeschlossen ist. Und das kann viele Jahre oder in Ausnahmefällen sogar Jahrzehnte dauern! Ein genaues Nachfragen bei der Kommune ist deshalb dringend zu empfehlen, damit es später nicht zu bösen Überraschungen kommt.
Erkundigen Sie sich auch beim Kauf eines Hauses beim Eigentümer, Makler oder Bauamt, ob die Erschließungskosten schon in Rechnung gestellt und bezahlt wurden. Die Standardformel in Notarverträgen, dass keine offenen Rechnungen für Erschließungskosten bestehen, heißt nur, dass es keine offenen Rechnungen gibt. Aber es ist möglich, dass noch gar keine Rechnung über die Erschließungsgebühren gestellt worden ist und der Bescheid erst eintrudelt, wenn Sie bereits als Eigentümer im Grundbuch stehen.

FAZIT:Die Erschließungskosten gehören zu den Baunebenkosten. Dabei handelt es sich um die anfallenden Kosten für den Anschluss von Bauland an die öffentlichen Netze (Versorgung, Entsorgung, Telekommunikation und Verkehr), die den Eigentümern oder Erbbauberechtigten anteilig von der Kommune in Rechnung gestellt werden.

Die Rechnungsstellung erfolgt erst nach vollständigem Abschluss der Erschließungsmaßnahmen, weshalb auch bei scheinbar bereits lange erschlossenen Grundstücken die Erschließungskosten eventuell noch nicht in Rechnung gestellt worden sind.
Wer sich für ein Grundstück oder ein Haus interessiert, sollte sich deshalb unbedingt vor dem Kauf informieren, ob die Erschließungsgebühren schon beglichen worden sind. Ist dies nicht der Fall, sollte man sich an das zuständige Bauamt wenden. Anhand der geplanten Erschließungsmaßnahmen und des Bebauungsplans kann das Bauamt abschätzen, wie hoch die Kosten für das Grundstück etwa sein werden, sodass man die Erschließungskosten in die eigene Kalkulation für das Bauvorhaben mit einberechnen kann.
EXTRATIPPDie Erschließungskosten können im Rahmen einer Modernisierung von der Steuer abgesetzt werden – egal ob das Haus vermietet oder selbst bewohnt wird.

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