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Persönliche Verhältnisse und Einkommen sind für Finanzierung wichtig

Die Bonitätsprüfung, also die Prüfung der Kreditwürdigkeit, läuft bei allen Banken meist gleich ab. Bei einer Immobilienfinanzierung ergeben sich drei wichtige Prüfungsbereiche. Diese Bereiche fließen in der Regel in ein bankeninternes Bewertungssystem ein, die so genannten Scoring- oder Rating-Verfahren. Grundprinzip dieser Verfahren ist die Bewertung aller relevanten Prüfungsbereiche zum Beispiel mit Punkten oder Noten.

Die drei wichtigen Bereiche sind:

1. Die persönliche Kreditwürdigkeitsprüfung
Es wird die persönliche Zuverlässigkeit bewertet. Dies ist natürlich für die Hausbank in der Regel einfacher zu prüfen, da man bereits im persönlichen Kontakt mit dem Antragsteller steht. Es geht darum, ob Bauherren z.B. bisherige Darlehen ordnungsgemäß zurückgezahlt haben oder das Konto ordnungsgemäß geführt wird. Ein wichtiger Punkt ist auch der Arbeitgeber des Antragstellers. Beamte oder Beschäftigte im öffentlichen Dienst bzw. Arbeitnehmer bei größeren Unternehmen erhalten in der Regel eine positivere Bewertung. Weitere Prüfungselemente können z.B. auch sein, ob der Kunde als Single lebt oder verheiratet ist. Von Interesse ist auch die Häufigkeit von Umzügen. Ein weiteres wichtiges Instrument ist die Schufa-Auskunft. Daher lohnt es sich, gegebenenfalls bei der Schufa eine Selbstauskunft einzuholen, um die Eintragungen zu prüfen. Nach § 34 Bundesdatenschutzgesetz sind alle Informationen enthalten, die bei der Schufa über einen Verbraucher gespeichert werden. Sie erfahren, woher diese stammen und an wen sie weitergeleitet wurden.

2. Die materielle Kreditwürdigkeitsprüfung
Die materielle Prüfung beinhaltet die Prüfung der Einkommens- und Vermögensverhältnisse, um die wirtschaftlichen Verhältnisse des Antragstellers bewerten zu können. Dazu muss die so genannte Selbstauskunft ausgefüllt werden. Wichtig ist bei Arbeitnehmern daher das monatliche Einkommen (Nettogehalt). Meistens können weitere Einnahmen wie z.B. Kindergeld dazu gerechnet werden. Wichtig ist, dass die Einnahmen nachhaltig sind, also nach aller Voraussicht regelmäßig damit zu rechnen ist. Die Ausgabenseite wird in der Selbstauskunft ebenfalls abgefragt. Dazu gehören z.B. die monatliche Miete, Lebensunterhalt, Kfz- und Versicherungskosten usw. Die Banken haben für die Lebenshaltungskosten eine Haushaltspauschale, die sich nach der Anzahl der Erwachsenen und Kinder im Haushalt bemisst. Die Vermögensverhältnisse beinhalten alle Vermögenspositionen und Verbindlichkeiten. Sind die Vermögensanlagen risikoreicher angelegt, kann es sein, dass die Banken Sicherheitsabschläge vornehmen. Somit wird dann die Anlage, z.B. Aktien, nicht mit 100 Prozent als Vermögen bewertet.

3. Die Prüfung der Immobilie
Selbstverständlich wird auch die Immobilie einem Bewertungsverfahren unterzogen. Bei selbst genutzten Immobilien wie Einfamilienhäusern sind dies das Grundstück sowie das Gebäude. Bei der Bewertung der Grundstücke werden z.B. die Bodenrichtwerte herangezogen. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert, ermittelt aus den Kaufpreisen von Grundstücken unter Berücksichtigung ihres Entwicklungszustandes. Diese Werte können meistens auch mündlich beim zuständigen Gutachterausschuss, die beim zuständigen Katasteramt bzw. lokalen Bauamt ansässig sind, in der Regel kostenlos angefragt werden. Anhand der Bauunterlagen wie Wohnflächenberechnung oder umbauter Raum wird das Gebäude eingeschätzt. Bei der Ermittlung dieser Werte werden von der Bank Sicherheitsabschläge berücksichtigt, so dass ein Beleihungswert der Immobilie ermittelt wird. Dieser Beleihungswert kann dann z.B. 20 Prozent unter dem Verkehrswert bzw. dem Kaufpreis liegen.

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