Haus des Jahres 2019

Der Traum von den eigenen vier Wänden – in Niedrigzinsphasen wird er in die Tat umgesetzt. Welche grundlegenden Fragen stehen im Raum, wenn das Projekt Eigenheim bisher nur eine Idee ist? Haushalte müssen sich in der Vor-Planungsphase mit ganz unterschiedlichen Fragen auseinandersetzen. Unter anderem müssen Fragen in Bezug auf den finanziellen Rahmen zu diesem Zeitpunkt bereits gestellt werden. Wo nicht klar ist, wie viel Eigenheim die Haushaltskasse hergibt, besteht das Risiko sich selbst zu überschätzen. Und es sollte auch an die Zukunft gedacht werden. Was passiert, wenn der Nachwuchs auszieht und das Kinderzimmer plötzlich leer steht? In diesem Artikel werden die grundlegenden Überlegungen vor einem Hausbau etwas genauer beleuchtet.

Warum will ich bauen?

Es gibt heute viele Gründe, warum sich Haushalte für das Eigenheim entscheiden. In den letzten Jahren lag die beim Statistischen Bundesamt verzeichnete Bautätigkeit – in Form der Baugenehmigungen (für Gebäude und Wohnungen) bei 380.000 bis rund 450.000 pro Jahr. Diese Zahl ist aber nur eine Seite der Medaille. Auch das Volumen der Baufinanzierungen spricht Bände. Beispiel Januar 2018: Allein im ersten Monat des Jahres wurden – so die Zinsstatistik der Bundesbank – mehr als 4,5 Milliarden Euro an neu verhandelten Wohnungsbaukrediten vergeben. Insgesamt belief sich das Volumen auf über 19,6 Milliarden Euro. Denken Haushalte bereits an Aspekte wie die Baugenehmigung und den Baukredit, sind die Planungen meist schon etwas weiter.

Auch wenn es auf den ersten Blick trivial wirkt: Sich damit auseinanderzusetzen, warum das eigene Haus kein Traum mehr bleiben soll, ist ein wichtiger Schritt auf dem Weg zum Eigenheimbesitzer. Was spricht dafür, zum Bauherren bzw. Eigentümer zu werden?

  1. Im Alter mietfrei wohnen

Monat für Monat werden bei einer Mietwohnung hohe Summen für das Dach über dem Kopf ausgegeben. Viele Familien ärgert, dass das Geld für Miete und Nebenkosten auf Nimmerwiedersehen aus der Haushaltskasse verschwindet. Dabei ließe sich mit damit auch einfach ein Baukredit abzahlen. Mit jeder Monatsrate kaufen Haushalte so ihr Haus von der Bank zurück. Im Alter bedeutet das Eigenheim mietfreies Wohnen. Während andere Senioren sich dann immer noch Gedanken um die Miete machen müssen, können so einfach die Füße hochgelegt und der Ruhestand in den eigenen vier Wänden genossen werden.

  1. Nicht mehr vom Vermieter abhängig

Die aktuellen Immobilienpreise wecken Begehrlichkeiten. In den letzten Jahren sind die Preise für Wohnraum teils um zehn Prozent pro Jahr gestiegen. Es ist Zeit, als Vermieter Gewinne einzustreichen – durch den Verkauf der Immobilie. Wenn da nicht der Mieter wäre. Werden Mietwohnungen verkauft und in Eigentumswohnungen umgewandelt, dann gelten Sperrfristen. Heißt: Der neue Eigentümer kann seinen Mietern nicht einfach so kündigen. Die Lösung: Der alte Eigentümer spricht vor dem Verkauf noch schnell eine Kündigung wegen Eigenbedarfs aus.

Ganz so einfach ist die Situation zwar nicht und viele solcher Kündigungen werden für den alten Vermieter teuer. Allerdings ist die Abhängigkeit vom Wohlwollen des Vermieters alles andere als optimal – selbst wenn das deutsche Mietrecht der Eigenbedarfskündigung sehr enge Grenzen setzt.

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Spätestens wenn Nachwuchs im Anmarsch ist, wird der Platzbedarf größer. Foto: Fotolia, © denisismagilov
  1. Endlich frei entfalten können

Wer zur Miete wohnt, muss sich einerseits um Instandhaltung oder Reparaturen nicht kümmern. Ein Vorteil, der für Komfort sorgt. Auf der anderen Seite geben Mieter immer Gestaltungsspielraum aus der Hand. Klar, in welcher Farbe das Schlafzimmer gestrichen wird, interessiert den Vermieter im Regelfall herzlich wenig.

Aber gerade in Bezug auf Blumenkästen am Balkongeländer oder der Bepflanzung des Gemeinschaftsgartens hört der Gestaltungsspielraum dann oft auf. Und auch bei Bereichen wie die Türen in der Mietwohnung oder die Fenster kann der Mieter nicht einfach tun und lassen, was er will. Das Eigenheim bietet in diesem Zusammenhang deutlich mehr Spielraum und sorgt damit auch für ein entsprechendes Maß an Individualität.

  1. Wohnraum für Kind, Hund und Katze

Familien mit Kindern stoßen im Hinblick auf den Wohnraum schnell an Grenzen. Eine Wohnung mit drei Zimmern ist für eine vierköpfige Familie schlicht zu klein. Und 4- oder 5-Raum-Wohnungen sind in vielen Regionen eher Mangelware. Bleibt nur die Möglichkeit, zwei kleinere Wohnungen zusammenzulegen oder einfach das Thema Wohnen selbst in die Hand zu nehmen – und Eigentümer zu werden.

Mit dem Einfamilienhaus lassen sich bestehende Platzprobleme lösen. Haushalte haben die Möglichkeit, individuell auf den Bedarf an Wohnraum für die ganze Familie zu reagieren. Im Idealfall kann das Haus so gestaltet werden, dass Jugendliche ihr Zimmer im ausgebauten Dachgeschoss bekommen – und damit ein ganz eigenes Reich zur Verfügung haben.

  1. Klimafreundlich wohnen

In den letzten Jahren sind Themen wie Nachhaltigkeit und Klimaschutz vielen Haushalten wichtig geworden. In Mietwohnungen lassen sich solche Ansprüche oft nur begrenzt umsetzen. Beispiel Solarthermie: Mit der Hilfe der Sonne wird geheizt und Warmwasser aufbereitet. Zuständig ist für die Installation solcher Anlagen immer noch der Eigentümer. Mieter haben hier nur sehr beschränkt Möglichkeiten zu Einflussnahme. Im Eigenheim ist die Situation komplett anders: Hier darf der Eigentümer entscheiden, welchen Effizienzstandard das Haus erreichen soll und ob etwa Fotovoltaik mit Erdwärme kombiniert wird.

Bin ich bereit, mich festzulegen?

Es gibt viele Gründe, welche für den Hausbau sprechen. Klar muss an diesem Punkt eines sein: Wer sich für ein Eigenheim entscheidet, legt sich gleich in mehrfacher Hinsicht fest. Während eine Mietwohnung etwas einfacher gewechselt werden kann, ist das Eigenheim der Schuh, welcher ein Leben lang perfekt sitzen muss. Dies heißt nichts anderes, als das Eigentümer hinsichtlich:

  • Arbeitsstätte
  • Wohnort
  • Bank

festgelegt sind. Was bedeutet dies in der Praxis genau? Ganz einfach: Das eigene Haus bindet an den Wohnort und macht es zum Beispiel schwieriger, einen beruflichen Wechsel zu stemmen. Je größer die Distanz zwischen dem bisherigen Arbeitsort und der neuen Arbeitsstätte, umso länger der Arbeitsweg und der tägliche Wahnsinn des Pendelns. Besonders verzwickt wird die Situation, wenn der neue Arbeitgeber einige hundert Kilometer entfernt sitzt.

Ein Umzug wird durch die Tatsache, dass sich ein Haus nicht einfach wie ein gebrauchter Kinderwagen per Kleinanzeigenportal verkauft werden kann, erschwert. Und auch den Bankkredit werden Eigentümer nach der Unterschrift nicht mehr ohne Weiteres los. Ist die Widerrufsfrist abgelaufen, heißt es Augen zu und Zähne zusammenbeißen. Denn das Darlehen muss bis:

  • zum Ende der Laufzeit
  • dem Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist nach § 489 BGB

durchgehalten werden. Sondertilgungen oder eine komplette Rückzahlung außerhalb des Ratenplans ziehen andernfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung nach sich – was sehr teuer werden kann. Wer seine Entscheidung am Ende nicht bereuen will, muss in der Planungsphase alles richtig gemacht haben.

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Mit der eigenen Immobilie ist zunächst auch der eigene Standort und Lebensmittelpunkt grundlegend festgelegt. Foto: Fotolia, © focus finder

Kann und will ich mir das leisten?

Ein Haus bauen ist eine Investition fürs Leben. Was metaphorisch klingt, darf ruhig auch so aufgefasst werden. In der Praxis werden Haushalte den finanziellen Aufwand im Zusammenhang mit dem Erwerb oder Bau einer Immobilie im Regelfall nur einmal stemmen. In den letzten Jahren haben die Preise in einem Maß angezogen, dass in Metropolregionen Hausbaupreise von 400.000 Euro bis 500.000 Euro durchaus als Normalität gelten. Bleibt die Frage, ob die Haushaltskasse damit einverstanden ist oder am Ende schlicht und ergreifend ihr Veto einlegt.

Pro und Contra: Thema Geld beim Hausbau

Es gibt einen klaren Vorteil und einen wesentlichen Nachteil beim Hausbau. Letzterer ist die Summe, um welche es hier geht. Wer als Haushalt ein Haus baut, muss zehntausende Euro investieren. Von der Planung über den Rohbau bis hin zur Schlüsselübergabe verschlingt das Projekt Eigenheim schnell einen mittleren sechsstelligen Betrag. Auf der Haben-Seite verbucht der Hausbau allerdings die Tatsache, dass nach Tilgung des Darlehens mietfrei gewohnt werden kann.

Was zusätzlich noch zu stemmen ist, sind die Nebenkosten – also:

  • Warmwasser
  • Heizung
  • Strom
  • Abwasser
  • Müllentsorgung

Nicht vergessen werden sollte in diesem Zusammenhang das umfangreiche Thema Versicherungen. Letztere umfassen im Regelfall die Haftpflichtpolice, eine Gebäudeversicherung und die Hausratversicherung.

Eigentümer können es sich spätestens jetzt in einer schicken Nachbarschaft bequem machen. Zusätzlich spricht für den Hausbau der Aspekt, dass jede Immobilie einen gewissen Vermögenswert darstellt. Natürlich ist es heute schwierig, sich für einen konkreten Betrag in 20 oder 30 Jahren festzulegen. Allerdings ist das Haus sehr oft auch Teil der Altersvorsorge. Und schließlich lässt sich der Hausbau vor diesem Hintergrund auch staatlich fördern.

Was gibt es alles zu beachten?

Im Hinblick auf die Baukosten, welche heute für den Neubau aufgerufen werden, kommt kaum noch ein Haushalt ohne Bankkredit aus. Baufinanzierungen sind für Banken (und in den letzten Jahren vermehrt auch für Versicherer) ein nach wie vor lohnendes Geschäft. Bauherren müssen sich in diesem Zusammenhang allerdings über einige Punkte im Klaren sein. Die vom Bauträger erhobenen Baukosten sind längst nicht der einzige finanzielle Aspekt, den es zu berücksichtigen gibt.

  • Baunebenkosten: Während die Baukosten alles erfassen, was direkt mit dem Bau in Zusammenhang steht – wie Material oder Arbeitsleistung – sind die Nebenkosten ein Sammelbecken. Hier tauchen unter anderem die Kosten für den Notar und das Grundbuchamt, die Beiträge zur Bauherrenhaftpflicht oder die Gebühren für verschiedene Genehmigungsverfahren auf.
  • Bereitstellungszinsen: Banken verlangen, wenn ein Bauherr sein Darlehen nicht wie vereinbart abruft, einen Bereitstellungszins. Damit arbeitet das ungenutzte Kapital letztlich gegen den Kreditnehmer. Und es gibt immer wieder Situationen, in denen diese Zinsen anfallen. Verzögert sich der Baufortschritt, wird das Geld nicht abgerufen. Bedeutet: Wer hier auf der sicheren Seite sein will, bevorzugt Darlehen mit großzügigem Zeitrahmen.
  • Bauzinsen: Eigentlich sollte dieser Punkt keiner Erklärung bedürfen. Verleiht eine Bank oder Versicherung Geld, erheben sie Kreditzinsen. Die Baufinanzierung ist hier keine Ausnahme. Daher sind die Rückzahlungen an die Bank immer höher als der eigentliche Kaufpreis.

Für die eigentliche Finanzierungsplanung des Eigenheims gibt es zahlreiche verschiedene Punkte zu berücksichtigen. Ein Vergleich zwischen bisheriger Miete und baldiger Kreditrate ist ein erster guter Anfang. Darüber hinaus sollten unterschiedliche Zinshöhen in Bezug zur jeweiligen Laufdauer durchgerechnet werden. Zudem spielt die Höhe des Eigenkapitals eine wichtige Rolle und wirkt sich auf die Kreditkonditionen aus. Wer zudem auch noch die obigen Kostenpunkte mit einkalkuliert, ist auf der sicheren Seite und kann sich an seinem Eigenheim erfreuen.

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Auch bei einer neuen Eigentumswohnung ist unter Umständen mit zusätzlichen Baukosten zu rechnen, etwa für den individuellen Innenausbau. Foto: Fotolia, © Wellnhofer Designs

Wie groß soll mein Haus sein?

Eine XXL-Villa mit 20 Zimmern und einer Empfangshalle, in der die nächste Futsal-WM Platz hätte – klar, dieses Haus würde vielen Familien gefallen. Allerdings kostet jeder Quadratmeter beim Hausbau Geld. Soll heißen: Je größer die Immobilie, umso teurer wird das Projekt werden. Generell ist beim Thema Eigenheim vorausschauend zu planen. Einfaches Beispiel: Eine Familie mit einem 12- und einem 15-jahrigen Kind denken über das Eigenheim nach.

Wie groß muss das Haus sein? Klar, es wäre durchaus möglich, die Kinder sich weiterhin ein Zimmer teilen zu lassen. Inwiefern diese Entscheidung allerdings dem Hausfrieden zuträglich ist, steht auf einem anderen Blatt. Kinder werden mit der Pubertät selbständiger und brauchen ihren eigenen Rückzugsraum. Zwei separate Zimmer sollten es also schon sein.

Aber: Der Nachwuchs geht irgendwann eigene Wege. Was passiert dann mit den ehemaligen Kinderzimmern? Bauherren, die sich in der Planung schon mit solchen Fragen beschäftigen, kommen sicher auf die eine oder andere Lösung.

Das Haus lässt sich in der Planung so aufteilen, dass später mit wenig Aufwand ein Geschoss in eine separate Wohnung umgebaut werden kann. Zu empfehlen ist, dass auf jeder Etage ein eigenes Badezimmer eingeplant wird. Zwar hat dies den Nachteil höherer Kosten. Ist die gesamte Haustechnik bereits verlegt, geht die Umgestaltung der Räume später jedoch sehr schnell.

TIPP:Vom eigenen Haus mit Büroetage profitieren Selbständige und Freiberufler. Aufgrund der beruflichen Nutzung der Räume kann ein Teil der Bewirtschaftungskosten (Strom, Versicherungen, Steuern usw.) sowie der Kreditzins steuerlich geltend gemacht werden. Und es bietet sich natürlich die Gelegenheit, Abschreibungen vorzunehmen.

Welche Bauweise ist die richtige?

Der Hausbau ist ein Puzzle. Und jedes noch so kleine Teil hat seine Bedeutung. Viele angehende Bauherren sehen zuerst nur die Suche nach dem Bauplatz und die Finanzierung. Vielleicht machen sie sich auch Gedanken hinsichtlich der Größe, welche das Haus später einmal haben soll. Die Frage nach der Bauweise wird dann oft nach hinten geschoben. Dabei geht es hier um einen Aspekt, der bereits zu Beginn wichtige Weichen stellt.

Denn durch die Bauweise werden nicht nur die Baukosten und die Bauzeit, sondern auch der Wiederverkaufswert maßgeblich mit beeinflusst. Beispiel Fertighaus: Letztere werden in Modulbauweise vorgefertigt und innerhalb weniger Stunden einfach am Bauplatz zusammengesetzt. Damit sind Fertighäuser im Hinblick auf den Zeitfaktor fast schon unschlagbar. Allerdings haben sie auch einen Nachteil: Der Wert beim Verkauf ist nicht selten niedriger als der ursprüngliche Baupreis.

  1. Massivhaus: Aufwendiger, aber nicht aus der Mode

Der Begriff Massivhaus wird heute im Regelfall dazu verwendet, um Häuser mit Mauerwerk von den Fertigteilhäusern abzugrenzen. Gebaut werden die Häuser am Bauplatz von Grund auf, wobei natürlich einzelne Elemente in Fertigbauweise verwendet werden. Dies trifft zum Beispiel auf Balkone oder Treppen zu.

Zu den Vorteilen dieser Bauweise gehören die Werthaltigkeit oder die Möglichkeiten, auch während der eigentlichen Bauphase noch auf Änderungswünsche eingehen zu können. Auch wenn Fertighäuser beliebter werden, gehören Massivhäuser nach wie vor zum Standard.

  1. Fertighaus: Das Baukastenprinzip

Fertighäuser machen sich eine modulare Bauweise zu nutze. Die einzelnen Segmente werden in einem Werk vorgefertigt und am Bauplatz nur noch zusammengefügt und miteinander verbunden. Der große Vorteil: Fertighäuser sind günstiger und schneller zu erstellen. Durch die Vorfertigung der einzelnen Elemente ist ein Bau des Hauses unabhängig von der Witterung kein Problem und meist in wenigen Tagen abgeschlossen.

Natürlich gibt es auch den einen oder anderen Punkt, an dem Bauherren beim Fertighaus mit Nachteilen zu rechnen haben. Hierzu gehört beispielsweise die allgemein schlechtere Wärmespeicherfähigkeit der Wände im Fertighaus. Und auch der bereits angesprochene Aspekt des Wiederverkaufswerts muss eine Rolle spielen. Auf der anderen Seite kann das Fertighaus in verschiedenen Ausbaustufen – also bezugsfertig oder ohne Innenausbau – übergeben werden. Und lässt damit noch einen gewissen Gestaltungsspielraum.

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Bis das Eigenheim bezugsfertig ist, kann es einige Zeit dauern – darüber hinaus können immer Verzögerungen eintreten, die den Bau am Ende noch teurer machen. Eine genaue Planung ist also sehr wichtig. Foto: Fotolia, © Eisenhans

Architekt vs. Bauträger

Pfusch am Bau ist ein Ärgernis und kann Familien in den Ruin treiben. Stellt der Bauträger – aufgrund einer Auseinandersetzung darüber, ob ein Bauabschnitt korrekt erfüllt wurde oder nicht – die Arbeit ein, drohen zusätzliche Kosten. Ein Architektenhaus gilt vielen als bessere Variante. Pauschal wäre diese aber eher ein Vergleich zwischen Äpfel und Birnen. Schief gehen kann in beiden Fällen etwas.

Der Bauträger hat den Vorteil, dass sich alles an einer Stelle bündeln lässt. Anders beim Bauen mit dem Architekten, wo sich Bauherren oft noch selbstverantwortlich um die einzelnen Gewerke kümmern müssen. Auf der anderen Seite kann ein Architekt – wenn vereinbart – den Baufortschritt fachmännisch begutachten und auf eventuell vorhandene Änderungswünsche noch eingehen.

Fazit: Ich will bauen – und fange einfach an

Das Thema Eigenheim ist in den letzten Jahren wieder aktueller geworden. Günstiges Baugeld treibt die Nachfrage an. Einfach „ins Blaue schießen“ ist sicher keine gute Idee. Wer als Familie ein Haus bauen will, muss sich umfassend mit diesem Thema beschäftigen. Es geht hier schließlich um Summen von mehreren hunderttausend Euro. Und die will niemand einfach so in den Sand setzen.

Bezüglich der Größe spielt zum Beispiel eine Rolle, wie viele Kinder ins Haus ziehen. Und bei der Finanzierung stellt sich die Frage, ob diese hohe Investition überhaupt realistisch – auch auf lange Sicht – mit dem vorhandenen Einkommen gestemmt werden kann. Wenn all diese Punkte einkalkuliert werden und am Ende eine fundierte Entscheidung für ein Haus fällt, dürften auch alle Betroffenen mit der Entscheidung zufrieden sein.

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Über den Autor

Unser Autor Martin Kirschner ist Leiter des Ytong Bauherrenberatungszentrums für Berlin und Brandenburg in Berlin Schöneberg.

Der gelernte Baustoffkaufmann ist seit 2002 in der Immobilienbranche tätig und hat weit über 1200 Bauherren rund um Ihre Hausplanung und den Hausbau beraten.

Für Ihren persönlichen Beratungstermin besuchen Sie www.hauswaerts.de!

 

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