Aktuell Bau GmbH

Wer sein Haus saniert, tut gut daran, die anfallenden Arbeiten sinnvoll zu planen.

Ein Modernisierungs-Check hilft: Dipl.-Architekt Ludger Weidemüller, unabhängiger Bauherrenberater des Bauherren-Schutzbunds e.V. (BSB), gibt Tipps.Das Bauen im Bestand gewinnt in unserem Land immer mehr an Bedeutung. Nahezu jeder Dritte, der sich an den Bauherren-Schutzbund wendet, hat Fragen zur Modernisierung und Instandsetzung des eigenen oder zu erwerbenden Wohnhauses. Der BSB hat deshalb den Modernisierungs-Check entwickelt und in das Serviceangebot aufgenommen. Eigentümer und potenzielle Erwerber von Bestandsimmobilien erhalten mit ihm eine umfassende und fachlich fundierte Beratung zu erforderlichen Maßnahmen unter Berücksichtigung der jeweiligen individuellen Um- und Ausbauabsichten.

Wesentliche Bestandteile dieser Beratung sind:

  • die detaillierte Bestandserfassung aller Bauteile und technischen Anlagen durch visuelle Beurteilung
  • die detaillierte Einschätzung erforderlicher Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen
  • die Kostenschätzung zu den erforderlichen Maßnahmen
  • die Dokumentation als übersichtliche Analyse mit den vorgenannten Bestandteilen und einer zusammenfassenden Bewertung des Bestandsobjektes
  • Seit der Aufnahme des Checks in das Beratungsprogramm des BSB ist ein ständig wachsendes Interesse durch Eigentümer und Interessenten zu verzeichnen. Die bisherige Praxisanwendung an mehreren Bestandsimmobilien hat gezeigt, dass sich die erarbeitete Methodik zur Bestandserfassung und -dokumentation bewährt hat und sich zunehmend zur unverzichtbaren Grundlage für eine fachgerechte und systematische Gebäudemodernisierung entwickelt.

    Bestandserfassung

    In einer systematischen Abfolge wird das Gebäude in seinen Bestandteilen vom Keller bis zum Dach in Datenblättern erfasst. Dabei werden die wichtigsten Abmessungen, wie Gebäude- und Raummaße sowie Wandstärken überprüft, der bauliche Zustand detailliert bewertet und sichtbare Schadensbilder aufgenommen. Detailfotos dokumentieren im speziellen den baulichen Zustand, Besonderheiten und Schadensbilder und werden Bestandteil der Dokumentation. Die Erfahrungen zeigen, dass im Rahmen der Bestandserfassung nicht nur das Gebäude zu betrachten ist, sondern auch die vorhandene Grundstückssituation einer eingehenden Analyse unterzogen werden muss. So kann es, etwa bei Erweiterungsmaßnahmen, von entscheidender Bedeutung sein, welche städtebaulichen Parameter – wie die zulässige Gebäudehöhe (Anzahl der Vollgeschosse), die maximal zulässige Überbaubarkeit des Grundstückes (Grundflächenzahl) und die Einhaltung vorgeschriebener Abstandsflächen zu Nachbargrenzen – am Standort definiert sind. Diese städtebaulichen Vorschriften sind entscheidend dafür, ob das Gebäude überhaupt baulich erweitert werden kann. Deshalb wird mit dem Modernisierungs-Check großer Wert auf die umfassende Beratung zur Grundstücks- und Bebauungssituation gelegt.

    Elementare Maßnahmen

    Im Ergebnis werden Empfehlungen formuliert, mit denen der jeweilige Eigentümer oder potenzielle Käufer unverzichtbare Informationen für eine systematische und den Regeln der Bautechnik entsprechende Modernisierung erhält. Wichtiger Bestandteil sind insbesondere Hinweise in statisch-konstruktiver, bauphysikalisch-energetischer und brandschutztechnischer Hinsicht. So kann es aufgrund festgestellter Schadensbilder, wie Risse in Wänden, erforderlich werden, die vorhandene Gründungssituation des Gebäudes gesondert zu untersuchen und gegebenenfalls notwendige Fundamentverstärkungen auszuführen.Insbesondere bei Gebäudeerweiterungen, aber auch mit dem Ausbau von Dachgeschossen sind die statisch-konstruktiven und gründungstechnischen Gegebenheiten immer einer gesonderten Analyse zu unterziehen. Des Weiteren werden Hinweise zur zusätzlichen Wärmedämmung und der Erneuerung der Heizungsanlage formuliert. Die umfangreichen Erfahrungen des BSB bei der Begutachtung von Altbauobjekten zeigen, dass die Holzkonstruktion des Dachstuhls und das Kellermauerwerk am häufigsten von Schädigungen betroffen sind. Solche Schädigungen sind zum Beispiel Schädlings- und Schwammbefall oder Kontamination der Holzbauteile mit giftigen Holzschutzmitteln sowie starke Durchfeuchtungen und Schimmel- oder Schwammbefall des Kellermauerwerks. Werden diese Schädigungen visuell festgestellt, erhält der Auftraggeber entsprechende Hinweise auf gesondert durchzuführende Detailuntersuchungen (Holzschutz- oder Feuchtegutachten).

    Dokumentation und Kostenschätzung

    Die Ergebnisse des Checks werden in einer Dokumentation systematisch zusammengefasst und um eine abschließende Bewertung des Gesamtobjektes mit Hinweisen und Empfehlungen für weitergehende Untersuchungen ergänzt. Die Empfehlungen werden auf der Grundlage von Gebäudeparametern, wie Baujahr, Baualtersstufe und Wohn-/ Nutzfläche, sowie entsprechender Kostenansätze in einer Kostenschätzung bewertet. Berücksichtigung finden dabei auch beabsichtigte bauliche Erweiterungen und anfallende Baunebenkosten für erforderliche Genehmigungen und Planungsleistungen.Mit dem Check erhält der Eigentümer oder potenzielle Käufer eine fachlich fundierte Dokumentation und Entscheidungshilfe für die weitere Vorgehensweise bei der Modernisierung und Instandsetzung des Gebäudes. Für die Durchführung der Maßnahmen können potenzielle Bauherren ein weiteres Serviceangebot des Bauherren- Schutzbundes e.V. – die baubegleitende Qualitätskontrolle – in Anspruch nehmen.

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