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Beste Lage, perfekt geschnitten und hell – so sollte die Traumwohnung aussehen. Aber auch, wenn man bei der Wohnungssuche hat Abstriche machen müssen, gemütlich eingerichtet fühlt man sich schnell wohl. Wer auszieht – sei aus beruflichen oder privaten Gründen – muss sich heute als Mieter oft auf Ärger einstellen. Viele Vermieter bemängeln im Rahmen der Wohnungsübergabe Kratzer im Parkett, beschädigte Fliesen im Bad, Kratzer im Lack des Kühlschranks der Einbauküche oder defekte Fenstergriffe usw.

Die Liste der angezeigten „Schäden“, die man beim Auszug gern dem Mieter zur Last legt, ist lang. Aber: Häufig handelt es sich Sachverhalte, die eigentlich der Vermieter zu tragen hat. Und selbst wenn es sich tatsächlich um Schäden handeln sollte, die Mieter aus eigener Tasche zu tragen haben, muss der Vermieter einen Teil der finanziellen Last oft mit übernehmen. Das Problem: Die Grenzen sind in der Regel fließend.

 
Welche Schäden sind Mietersache – welche Vermietersache?
So sind Kratzer im Parkett des Eingangsbereichs zur Wohnung durchaus dem Mieter zuzurechnen. In der Rechtsprechung wird aber des Öfteren festgehalten, dass in diesem Zusammenhang ein Verschleiß vorliegt (sofern es sich nur um einzelne, nicht zu tiefe Kratzer handelt).

Sind Kratzer oder Nässeschäden dagegen mitten im Wohnzimmer entstanden, wird man sich als Mieter nicht so einfach aus der Affäre ziehen können. Anders würde die Situation aussehen, wenn Nässeschäden im Bereich der Balkontüre oder Heizungsrohre entstehen – aufgrund eines Baumangels.

Drei sehr ähnliche Beispiele, die eines zeigen: Wer für einen Schaden aufkommen muss, ist im Mietrecht nicht immer leicht zu erkennen. Als Abgrenzung zwischen Verschleiß/Abnutzung (Vermietersache) und Schaden (durch den Mieter zu tragen) wird gern darauf verwiesen, dass als Grenze ein über den normalen Gebrauch hinausgehendes Schadensbild zu erkennen sein muss. In der Praxis eine häufig wenig hilfreiche Definition.

Typische Verschleißerscheinungen sind zum Beispiel:
Risse und Lackschäden an der Fensterfassung
allmähliche Farbveränderungen an Fliesen oder Fronten einer Einbauküche sowie
die Abnutzung sanitärer Einrichtung.

Konkrete Schäden wären dagegen Bohrlöcher in Türen, zersprungene Spiegel (sofern zur Mietsache gehörend), durch Gewalt beschädigte Fronten der Einbauküche. Maßgebend ist hier, dass der Schaden durch Vorsatz oder fahrlässig und über den normalen Gebrauch hinaus entstanden ist.

 

Was zahlt die eigene Haftpflichtversicherung?

Wer einen Schaden in der Mietwohnung verursacht hat, muss diesen beheben bzw. wird schadenersatzpflichtig. Nur zu gern schiebt man die Kosten der Haftpflichtversicherung zu. Allerdings wird diese mitunter eine Regulierung ablehnen. Der Grund: Viele Tarife (gerade im Grundschutz) enthalten den Mietsachschaden als Leistungsausschluss. Damit sind Schäden in der Mietwohnung eingeschlossen.

Selbst wenn Mietsachschäden versichert sind, kann man sich noch nicht sicher fühlen. Allmählichkeitsschäden – zum Beispiel durch austretende Flüssigkeiten – waren in der Regel grundsätzlich ein Leistungsausschluss der Haftpflichtversicherung. Dies hat sich nach Informationen auf ergodirekt.de mittlerweile zumindest teilweise gewandelt.

Tipp: Der Vermieter kann für den Schaden zwar Ersatz verlangen. Allerdings gesteht die Rechtsprechung dem betroffenen Mieter einen sogenannten Ersatz von alt für neu zu. Dies bedeutet, dass entsprechend dem Verhältnis aus Lebens- und Nutzungsdauer der Schadenersatz gemindert werden muss. Der sieben Jahre alte Kühlschrank einer Einbauküche muss vor diesem Hintergrund zu einem nicht unerheblichen Prozentsatz vom Vermieter mitfinanziert werden. Damit soll der finanzielle Vorteil für den Vermieter ausgeglichen werden.

 

Was sollten Mieter tun, wenn ein Schaden bekannt wird?

Wie im Schadensfall verhalten? Gerade im Hinblick auf das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter keine einfache Angelegenheit. Handelt es sich um einen Schaden, der Auswirkungen auf die Mietsache hat und umgehend behoben werden muss, um eine Verschlimmerung zu verhindern, ist der Schaden dem Vermieter anzuzeigen. Dieser muss in der Regel die Reparatur/den Ersatz in Auftrag geben und wird die Kosten – entsprechend des Abzugs alt für neu – vom Mieter einfordern.

Parallel ist zu prüfen, inwiefern die Haftpflichtversicherung für den Schaden in Anspruch genommen werden kann. Hier hat im Anschluss eine Meldung an den Versicherer entsprechend den Fristen der Versicherungsbedingungen zu erfolgen. Ähnlich sieht die Situation aus, wenn Schäden erst beim Auszug festgestellt werden.

 

Fazit: Schäden sind oft ein Streitfall

Wer als Mieter einen Schaden verursacht, zeiht schnell den Ärger des Vermieters auf sich. Und steht mitunter vor hohen Kosten. Auch wenn man den Schaden tatsächlich zu verantworten hat: Einfach vorbehaltlos zahlen ist der falsche Weg. Nicht jedem Vermieter ist die Rechtsprechung hinsichtlich des Abzugs alt für neu bekannt. Schadenersatzansprüche sind daher immer eingehend zu prüfen.

 

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