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Die Sanierung eines Altbaus erhält den Charme des Hauses.

Schöne Verzierungen an den Wänden, hohe Decken, knarzende Holzböden – Altbauten üben mit ihrem Charme auf viele Menschen einen besonderen Reiz aus. Problematisch sind allerdings die hohen Heizkosten und andere Maßnahmen zur Instandhaltung. Eine Altbausanierung geht gegen solche Probleme. Dadurch werden die Häuser energieeffizienter und komfortabler, behaltenaber gleichzeitig ihren Altbaucharme.

 

Diese schönen Gebäude zu sanieren, ist allerdings mit einem gewissen Risiko und einem hohen Aufwand verbunden, daher scheuen sich viele Bauherren vor dieser Aufgabe. Wer jedoch das Potential einer Altbausanierung kennt und weiß, wie er das Projekt angehen muss, wird noch lange viel Freude an seinem Altbau haben.

Gründe für eine Altbausanierung

Der Begriff Altbausanierung bezieht sich generell auf alle Sanierungsmaßnahmen, die an bereits bestehenden Gebäuden durchgeführt werden. Vorhandene Strukturen werden modernisiert und an neue Standards angepasst, in der Regel aber nicht neu errichtet. So werden Missstände an Fassade, Dach, Keller, Heizung, Türen und Fenstern behoben und Dämmungen und Dichtungen erneuert und ausgebessert.

Dazu kommen beim Kauf eines Altbaus gesetzliche Vorgaben darüber, was auf jeden Fall nachgerüstetoder ausgetauscht werden muss, damit das Haus den aktuellen Standards zur Energieeffizienz entspricht.

Viele Besitzer eines Altbaus wollen auch von sich aus den Zustand des Hauses verbessern. Sie ergreifen Maßnahmen zur Sanierung ihres Eigenheims, um die Heizkosten künftig deutlich zu senken, das Haus generell energieeffizienter zu machen, den Wohnkomfort zu erhöhen und den Wert der Immobilie zu steigern.

Nicht zu vergessen ist auch der Kostenfaktor. Denn als Alternative steht nur ein Abriss mit anschließendem Neubau zur Verfügung. Das ist allerdings oft teurer und zeitaufwendiger als eine Sanierung. Außerdem schont eine Sanierung die baulichen Ressourcen.

Sinnvolle Maßnahmen

Bevor die Ausbesserungen am Haus jedoch beginnen können, ist zu beachten, welche Maßnahmen überhaupt sinnvoll sind und in welcher Reihenfolge sie durchgeführt werden. Es kommt dabei ganz auf das Haus und seine Nutzung an und auch die Kosten fallen je nach Gebäudeart unterschiedlich hoch aus.

Bei einem alten Ein- oder Mehrfamilienhaus lohnt es sich, die oberste Geschossdecke und die Fassade zu dämmen sowie ein modernes Heizsystem zu installieren. Ein altes Reihenhaus ist dagegen nicht zwingend auf eine Fassadendämmung angewiesen und liegt kostentechnisch günstiger, da unter anderem weniger Anpassungen an Türen, Fenster und andere Hindernisse notwendig sind.

Alte Fachwerkhäuser zu sanieren, stellt eine größere Herausforderung dar. Bei der Modernisierung dieser Gebäude kann nicht wie bei anderen Häusern die Fassade gedämmt werden, da es sich um ein empfindliches Gefüge aus verschiedenen Bausubstanzen handelt.

Energetische Altbausanierung

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Ein gut gedämmtes Dach senkt die Heizkosten, weil kaum noch Wärme entweicht.

Grundsätzlich unterscheidet man bei der Altbausanierung zwischen energetischen und kosmetischen Maßnahmen. Die energetischen Maßnahmen machen den Hauptteil der Gebäudesanierung aus. Sie dienen dazu, alte Gebäude energieeffizienter zu machen.

Das geschieht, indem ein neues, effizienteres Heizsystem installiert und eine Dämmung des Daches oder der obersten Geschossdeckesowie der Fassade und der Kellerdecke vorgenommen wird. Eine verbesserte Dichtung bei Fenstern und Türen sorgt ebenfalls für weniger Wärmeverlust und damit für mehr Energieeffizienz. Das macht sich bei den Kosten für die Heizung deutlich bemerkbar. Die höchsten Einsparpotenziale bieten das Dach, die Fenster und die Fassade.

  • Dach: Über ein schlecht gedämmtes Dach entweichen bis zu 30 Prozent Wärme. Daher ist es sinnvoll, hier nachzurüsten. Das Dämmmaterial wird entweder auf, alternativ unter oder zwischen den Sparren angebracht.
  • Oberste Geschossdecke: Als Alternative zur Dachdämmung ist eine Dämmung der obersten Geschossdecke dann sinnvoll, wenn das Dach auch nach der Altbausanierung unbewohnt bleibt.
  • Fassade:Auch über die Fassade geht viel Wärme verloren. Bei zweischaligen Mauerwerken bietet sich eine an, die günstigste Variante der Fassadendämmung. Alternativen dafür sind Wärmedämmverbundsysteme (WDVS) oder hinterlüftete Vorhangfassaden.
  • Keller: Nicht nur der Wärmeverlust, sondern auch der Einzug von Kälte treibt die Heizkosten in die Höhe. Daher kann die Dämmung der Kellerdecke sinnvoll sein, damit keine Kälte aus dem Erdreich in das Haus gelangt.
  • Fenster:Moderne dreifachverglaste Fenster isolieren ein Haus um einiges besser als ältere Modelle mit Zweifachverglasung und senken damit die Heizkosten erheblich.

Kosmetische Altbausanierung

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Moderne Fenster sind dreifachverglast und tragen erheblich zur Heizkostensenkung bei.

Die kosmetische Altbausanierung bezieht sich rein auf die Optik des Hauses. Für die Gestaltung des Hauses gibt es unzählige Möglichkeiten, die der Fantasie im Grunde keine Grenzen setzen. Vor Beginn der Altbausanierung sollten sich die Bauherren jedoch darüber informieren, ob das Haus unter Denkmalschutz steht. Ist das der Fall, sind bei der Sanierung von Fenstern und Fassade sehr wahrscheinlich bestimmte Vorgaben in Bezug auf die optische Gestaltung einzuhalten. Je nachdem, müssen traditionelle Werkstoffe verwendet oder die Fassadenfront bei der Dämmung ausgelassen werden.

Steht das Haus nicht unter Denkmalschutz, kann es beliebig gestaltet werden. So haben Bauherren dann freie Wahl in Bezug auf die Fassadenverkleidung. Bei Fenstern und Türen haben die verschiedenen Materialien und Ausführungen keinen Einfluss auf die Energieeffizienz, können daher ebenfalls nach Belieben gewählt werden.

Und auch für das Dach steht eine große Auswahl an Materialien und Farben zur Verfügung. Da die Dämmung unter der Dacheindeckung angebracht wird, hat die Gestaltung hier ebenfalls keinen Einfluss auf den Energiehaushalt.

Die richtige Reihenfolge

Für die Sanierung eines Altbaus ist es nicht nur wichtig zu wissen, welche Maßnahmen für die jeweilige Gebäudeart sinnvoll sind, um Heizkosten zu sparen, sondern auch, in welcher Reihenfolge diese Maßnahmen im Sanierungsprozess umgesetzt werden müssen. Die falsche Reihenfolge kann teils verheerende Folgen für das Gebäude haben.

Als erstes sollte das Haus in allen sinnvollen Bereichen gedämmt werden, dann können neue Fenster installiert werden. Ohne vorherige Dämmung droht bei neuen Fenstern Schimmelbefall.  Und erst, wenn Dach, Fassade und Fenster auf dem neusten Stand sind, empfiehlt sich die Installation eines neuen Heizsystems. Denn wird vor allen anderen Maßnahmen die Heizung ausgetauscht, ist der Heizkessel schnell zu groß ausgelegt. Das führt dazu, dass das Einsparpotenzial nicht voll ausgeschöpftwerden kann.

Bei der Reihenfolge der Altbausanierung ist auch auf die gesetzlichen Vorgaben der aktuellen Energieeinsparverordnung(EnEV) zu achten. Sie legt fest, wie viel Heizenergie ein Gebäude höchsten benötigen darf. Sobald 10 Prozent eines Hauses saniert werden, müssen die Mindeststandards für die energetische Sanierung eingehalten und den Nachrüstpflichten nachgekommen werden.

Das passende Heizsystem

Die Energieeinsparverordnung sieht auch vor, dass öl- oder gasbetriebene Standardheizkessel, die älter als 30 Jahre sind, unter Umständen nicht mehr betrieben werden dürfen und ausgetauscht oder zumindest nachgerüstet werden müssen. Um die Vorgaben der Energieeinsparverordnung einzuhalten, ist bei der Altbausanierung daher auch auf ein passendes Heizsystem zu achten.

Denn je nachdem, welches System installiert wird, ist die Energieeffizienz unterschiedlich hoch. Grundsätzlich gibt es aber verschiedene Optionen. Je nach Heizsystem sind andere Gegebenheiten notwendig, und auch die Kosten für die Anschaffung und den Betrieb fallen unterschiedlich hoch aus. Daher ist ein Vergleich der Heizsysteme lohnenswert.

Ein Blockheizkraftwerk erzeugt Strom und Wärme und braucht nur wenig Platz. Bei einem geringen Energiebedarf lohnt sich dieses Heizsystem allerdings nicht, da die Anschaffungs- und Wartungskosten recht hoch liegen.

Man kann auch Wärme aus Luft, Wasser oder Erde gewinnen und mit einer Wärmepumpe zum Heizen nutzen. Somit werden nur regenerative Energiequellen zur Wärmegewinnung genutzt, wodurch dieses Heizsystem zukunftssicher ist.

Das Heizen mit Holz ist im Vergleich zu Strom, Öl oder Gas deutlich günstiger und CO2-neutral. Die Anschaffungskosten liegen allerdings höher und für die Holzscheite oder die Holzpellets muss genügend Lagerplatz vorhanden sein. Pelletheizungen lassen sich mit Solarthermie zu einem effizienten Heizsystem kombinieren.

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Gas- und Ölheizungen sind für sanierte Altbauten ebenfalls noch eine Option. In Kombination mit Solarthermie, einer Lüftungsanlage oder einem Holzkaminofen sind solche Heizungen, ausgestattet mit einem Brennwertkessel, mit der Energieeinsparverordnung konform. Der Ölpreis liegt aktuell bei rund 51,60 Euro pro 100 Liter bei einer Abnahme von 3.000 Litern. Der Trend beschreibt insgesamt eher eine Senkung des Ölpreises, was ihn als Heizmittel attraktiv macht.

 Die Preise für Heizöl sind tendenziell sinkend. Quelle: https://www.esyoil.com/

Risiken und Potenziale der Altbausanierung

Bei der Altbausanierung bestehen vor allem bei Gebäuden, die lange Zeit unbewohnt waren und nicht regelmäßig gepflegt wurden, gewisse Risiken. Die Schäden und Mängel sind nicht immer auf den ersten Blick zu erkennen, sie zeigen sich teils erst während der Sanierungsarbeiten. Das kann zu Verzögerungen in den Arbeitsabläufen führen und die Kosten für die Sanierung erhöhen. Somit sind der Kosten- sowie der Zeitfaktor die größten Risiken bei der Modernisierung eines Altbaus.

Um diesen entgegenzuwirken, ist es ratsam genau zu schauen, was renoviert werden muss. Bei der Planung der Baumaßnahmen sollte ein finanzieller Puffer für unvorhergesehene Ausgaben miteingerechnet werden. Der Terminplan sollte nicht zu strikt, sondern lieber etwas großzügiger angedacht werden, damit Zwischenfälle keine oder nur geringfügige Verzögerungen verursachen.

Nicht zu vergessen sind auch die Potenziale, die ein sanierter Altbau bietet. Besonders historische Altbauten steigen durch eine Sanierung deutlich in ihrem Wert, vorausgesetzt, der Originalzustand des Gebäudes bleibt nach den Baumaßnahmen bestmöglich erhalten und es wird dementsprechend gut gepflegt.

Sanierte Altbauten sind gerade in Städten sehr beliebte Kauf- und Mietobjekte, die wegen ihres repräsentativen Charakters auch gerne von Anwaltskanzleien oder Büros als Gewerberäume genutzt werden.

Zusammenfassung

Es gibt viele gute Gründe, einen Altbau zu sanieren. So trägt eine Modernisierung dazu bei, den Energieverbrauch eines alten Hauses deutlich zu senken. Damit wird das Wohnen in einem Altbau günstiger und komfortabler, gleichzeitig steigt der Wert der Immobilie an.

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Sanierte Altbauten steigen in ihrem Wert und sind besonders in Großstädten beliebte Kauf- und Mietobjekte.

Wichtig ist es jedoch, sich rechtzeitig über sinnvolle energetische Maßnahmen zu informieren, da nicht für jede Gebäudeart alle Sanierungsarbeiten gleichermaßen effektiv sind und durchgeführt werden können. Zu klären ist auch, ob bei dem betreffenden Gebäude Denkmalschutz besteht, da dieser die Möglichkeiten für kosmetische Maßnahmen einschränken kann.

Bei der Sanierung ist auf die richtige Reihenfolge der Arbeiten zu achten, damit das Einsparpotenzial voll ausgeschöpft werden kann und kein Schimmelbefall zu befürchten ist. Ansonsten kommt es auf eine gute finanzielle und zeitliche Planung an. Ist diese flexibel, sind unvorhersehbare Schäden und zusätzliche Kosten kein Problem.

Bilder
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