In vielen Hausprospekten für Bauverträge mit Verbrauchern wird die Errichtung des Hauses „schlüsselfertig“ angeboten. Auf folgende Fakten sollten Sie achten

Solche Verträge werden aus Sicht des Bauherrn in der Regel so verstanden, dass der Begriff „schlüsselfertig“ einschränkungslos gelten soll. Dies ist jedoch nach geltender Rechtsprechung in den meisten Fällen nicht der Fall. Manuela Reibold-Rolinger, Vertrauensanwältin des Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB), gibt wichtige Hinweise.

Da in der Regel neben dem Angebot zur schlüsselfertigen Errichtung eines Bauwerkes eine Bau- und Leistungsbeschreibung vereinbart wird ist die Leistungspflicht des Unternehmers und der vereinbarte Festpreis keinesfalls pauschaliert. Es gilt, was im Einzelnen vereinbart wurde.

In der Regel ergeben sich bei einer ungenauen und unvollständigen Bau- und Leistungsbeschreibung trotz der versprochenen schlüsselfertigen Errichtung für die Bauherren unvorhergesehene Mehrkosten.

So hat das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz im Mai 2008 (OLG Koblenz 10 U 652/07) entschieden, dass bei der Auslegung des Begriffs „schlüsselfertig“ der komplette Vertragsinhalt heranzuziehen und entsprechend auszulegen ist.

Auch der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom März 2008 (BGH VII ZR 194/06 klar zum Ausdruck gebracht, dass wenn eine Leistung als „schlüsselfertig“ angeboten wird, nicht automatisch zu Lasten des Unternehmers von einer grundsätzlich komplett pauschalierten Leistung ausgegangen werden kann.

Keinesfalls, so der BGH, erschließt sich der Inhalt einer Leistungsverpflichtung des Auftraggebers aus einem phrasenhaften Begriff wie „ schlüsselfertig „ oder „komplett“, sondern aus dem Kontext des gesamten Vertrages.

Da neben der Formulierung „schlüsselfertig“ in der Regel auch eine Leistungsbeschreibung vereinbart wird ist der Vertrag so auszulegen, dass anhand aller Vertragsunterlagen und unter Berücksichtigung aller Umstände des Vertragsabschlusses Rechnung zu tragen ist.

Das OLG Koblenz macht in seiner Entscheidung zwar deutlich, dass durch die Formulierungen „schlüsselfertig“ und „Festpreis“ regelmäßig nicht nur der Preis sondern auch die Leistung pauschaliert ist, die für eine Errichtung eines Einfamilienhauses erforderlich und vorhersehbar ist. In den meisten Fällen ist jedoch gerade keine pauschalierte Leistung vereinbart, mit der Folge dass nur das vertraglich vom Unternehmer geschuldet ist, was in der Bau- und Leistungsbeschreibung enthalten ist.

Der private Bauherr darf sich daher nicht auf den Begriff „schlüsselfertig“ verlassen sondern muss an der Gestaltung des Herzstücks des Vertrages, der Bau- und Leistungsbeschreibung, mitwirken, den Inhalt verstehen, umsetzen und für sich entscheiden, ob der zu zahlende Preis für die vereinbarte Leistung angemessen ist.

Unter Zugrundelegung der vorgenannten Entscheidungen sind daher folgende Empfehlungen auszusprechen:

Vor Unterzeichnung des Bauvertrages einen unabhängigen Fachmann hinzuziehen, der die angebotene Baubeschreibung mit dem Ziel analysiert, Unklarheiten auszuräumen und die Baubeschreibung für den Bauherrn verständlich zu machen.

Eigene Definition des Bauherrn bezüglich des gewünschten Vertragsgegenstandes und des Festpreises – Mindestanforderungen an Bau- und Leistungsbeschreibungen stehen unter www.bsb-ev.de zur Verfügung.

Die Bau- und Leistungsbeschreibung gemeinsam mit dem Unternehmer und dem hinzugezogenen Fachmann konkretisieren und verhandeln.

Vertrag nur unterschreiben, wenn das, was in der Baubeschreibung enthalten ist, verstanden wurde und aus Sicht des Bauherrn vollständig ist.

Zwar erfordert diese Prüfung und Ergänzung der Bau- und Leistungsbeschreibung eine gewisse Anstrengung. Sie lohnt sich jedoch, da nur die konkrete und vollständige Baubeschreibung vor Überraschungen schützt. Die besten Verträge sind bekanntlich jene, die nach Unterzeichnung nicht zur Definition des Vertragsgegenstandes nochmals aus der Schublade geholt werden müssen.

Fazit

In der Regel wird der Begriff „schlüsselfertig“ so verstanden, dass man darunter die Erreichung des Vertragszweckes nach den Regeln der Technik, die für ein zweckgerechtes und mangelfreies Bauwerk erforderlich und vorhersehbar ist, annimmt.

Ob die Parteien eine derart pauschalierte Leistung vereinbart haben, ist durch Auslegung der von den Parteien konkret getroffenen vertraglichen Vereinbarung zu ermitteln.

Hierzu gehört die Bau- und Leistungsbeschreibung, die die Leistungspflicht des Unternehmers konkret definiert. Die Bau- und Leistungsbeschreibung hat Vorrang vor der allgemeinen Auslegung eines Pauschalbegriffs wie „schlüsselfertig“. Sie ist der wichtigste Bestandteil des Vertrages.

Der Unternehmer schuldet die Leistungen, die in der Bau- und Leistungsbeschreibung konkret beschrieben wurden. Dort nicht enthaltene Leistungsbilder sind nicht geschuldet, auch wenn der Begriff „schlüsselfertig“ in den Angebotsunterlagen enthalten war.

Der Unternehmer ist damit nicht verpflichtet, im Rahmen des Vertrages auch solche Leistungen zu erbringen, die nach dem Leistungsverzeichnis ausdrücklich ausgenommen waren, auch wenn sie üblicherweise bei einer pauschalierten Vereinbarung des Leistungsumfangs vom Begriff „schlüsselfertig“ mit umfasst werden kann.

Die Konsequenz aus der Rechtsprechung ist, dass die Unklarheit und Unvollständigkeit der Baubeschreibung zu Lasten des Bauherrn zu Mehrkosten führt, die in der Regel nicht kalkuliert sind.

Auch der Begriff „Festpreis“ kann sich nur auf den in der in der Baubeschreibung enthaltenen Leistung beziehen.

Der vom Auftraggeber angebotene Pauschalpreis deckt die angebotene Leistung in der angebotenen Qualität ab. Grundsätzlich ist, mangels Vorbehalt eine Preisänderung, jeder vereinbarte Preis ein Festpreis. Was die Benennung als Festpreis im Rahmen der vertraglichen Vereinbarung bedeutet, wird durch die Gerichte durch Auslegung ermittelt. Die Bau- und Leistungsbeschreibung muss alle notwendigen und gewünschten Leistungen enthalten. Auf den Begriff „schlüsselfertig“ darf sich der Bauherr nicht verlassen.

3 KOMMENTARE

  1. „Schlüsselfertig“ sollte meiner Meinung nach dasselbe wie „bezugsfertig“ bedeuten: Es ist komplett schlüsselfertig, so dass Sie nur noch Ihre Möbel hineinstellen und einziehen müssen. Damit sollte dann klar sein, dass auch Malerarbeiten, Fließen verlegen und ähnliches bereits erledigt ist.

  2. Wie im vorangegangenen Text zum Begriff „schlüsselfertig“ schon aufgeführt, ist die Baubeschreibung die maßgebende Größe, welche Leistungen das Unternehmen zu erfüllen hat. Die aufgezählten Leistungen bitte immer genau vergleichen. So kann zum Beispiel ein zunächst günstiger Preis bei exakter Betrachtung teurer sein, als ein höherer, der jedoch eine bessere Baubeschreibung beinhaltet.

  3. Mich würde interessieren, ob ich einen Anspruch auf Einsicht in sämtliche Rechnungen habe, da diese ja zum Bauunternehmer gehen.Kann mir da jemand helfen.

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