Haus des Jahres 2019

Ein Haus bauen oder kaufen? Das ist meistens die erste Frage, die man sich stellt, wenn man sich mit der Planung eines Eigenheims beschäftigt. Dabei haben sowohl das „Haus aus zweiter Hand“ als auch der Neubau ihre Vor- und Nachteile, die jeder für sich genau abwägen sollte. Denn die Investition in eine Immobilie – ob gebraucht oder neu gebaut – ist in den meisten Fällen eine Entscheidung fürs Leben.

Was für und gegen einen Altbau spricht

Ein Gebrauchthaus hat den Vorteil, dass es meistens günstiger zu erwerben ist als ein Neubau und in aller Ruhe besichtigt werden kann – am besten zusammen mit einem Sachverständigen, der den Altbau auf Herz und Nieren prüften und auf etwaige Mängel hinweisen kann. Zudem liegen frei verfügbare Grundstücke für Neubauten meistens eher in Randbezirken, während gebrauchte Immobilien auch in zentralen Lagen zu finden sind. Da man in einen Altbau oft sofort einziehen kann, kommt es beim Erwerb einer Gebrauchtimmobilie zudem nicht zur Doppelbelastung durch Mietzahlung und Kreditraten. Auch Erschließungskosten fallen bei einem Altbau normalerweise nicht mehr an. Für Sanierungsmaßnahmen im Altbau, die auf eine Verbesserung der Energieeffizienz abzielen, gibt es zudem verschiedene Förderprogramme. Dabei wird zum Beispiel die Erneuerung der Heizungsanlage, der Außentüren und Fenstern und der Wärmedämmung von Decken, Dach und Wänden bezuschusst.
Ein großer Nachteil ist, dass Altbauten meistens nicht genau den eigenen Wünschen entsprechen und dass oft zusätzlich Zeit, Geld und Nerven in Modernisierung und Umbau gesteckt werden müssen, wobei den Umbaumöglichkeiten oft Grenzen gesetzt sind. Auch Heizungsanlage, Dach, Fenster etc. entsprechen bei Altbauten häufig nicht den neusten Standards. Für die Instandhaltung und Modernisierung muss für die nächsten Jahre also ebenfalls Budget eingeplant werden. Dabei sind manche Mängel, wie etwa nasse Wände, nicht immer gleich zu erkennen und können nach dem Einzug für böse Überraschungen sorgen.

Vorteile Altbau

  • Planungs- und Bauphase fallen weg
  • man sieht sofort, was man bekommt
  • günstiger als ein Neubau
  • auch in zentralen Lagen zu finden
  • man kann meistens relativ schnell einziehen

Nachteile Altbau

  • Haus entspricht nicht unbedingt genau den eigenen Wünschen
  • Technik oft veraltet (z.B. Heizungsanlage)
  • hohe Sanierungs- und Instandhaltungskosten
  • Umbaumöglichkeiten begrenzt

Was für und gegen einen Neubau spricht

Bei einem Neubau können Sie eigene Ideen von vornherein umsetzen und jedes Detail ganz nach Ihren Wünschen planen – ob es das extragroße Badezimmer ist, die offene Küche oder ein Gäste-WC in jeder Etage. Wände, Fenster und Dach werden bei einem Neubau von Anfang an gut gedämmt und auch die Elektroinstallationen und die Heizungsanlagen entsprechen dem aktuellen Stand der Technik. Ist das Haus erstmal fertig, kann man sich also für mehrere Jahrzehnte zurücklehnen. Denn teure Hausbestandteile wie Fassade, Dach oder Installationen halten etwa 40 Jahre und müssen nicht so schnell erneuert werden. Deshalb müssen bei einem Neubau auch nicht so hohe Instandhaltungsrücklage gebildet werden und aufgrund der modernen Installationen fallen auch die Wohnnebenkosten häufig geringer aus als bei einem Altbau mit alter Heizungsanlage und schlechter Dämmung.
Auf der anderen Seite ist ein Neubau immer teurer als eine Gebrauchtimmobilie. Zudem sind auch mehr Eigeninitiative und Geduld gefragt, wenn man das Traumhausprojekt erfolgreich abschließen möchte. Ständig muss man Kontakt mit Handwerkern, Architekt oder Baufirmen halten und sich um die Bauüberwachung kümmern, was viel Zeit und Nerven kosten kann Kann man in einen Altbau oft umgehend einziehen, kann sich der Hausbau über eine lange Zeit erstrecken. Der Alptraum jedes Bauherren ist die Insolvenz des Bauträgers, denn dann gehen Vorauszahlungen für den Bauherren in der Regel verloren. Dieses Risiko ist bei einem Neubau immer gegeben und sollte ebenfalls mit bedacht werden, vor allem wenn Budget und Zeitplanung besonders knapp sind.
Nicht vergessen werden darf, dass Baumängel bei einem Neubau manchmal erst nach vielen Jahren zeigen können. Wurde der Neubau schlampig ausgeführt und kommt es deshalb im Laufe der Jahre zum Schimmelbefall, so sind Schadenersatzansprüche gegen den Bauträger oder Handwerker nur schwer durchzusetzen, vor allem weil die Gewährleistungsfrist für Bauleistungen höchstens fünf Jahre dauert. Ist die Gewährleistungsfrist abgelaufen, kann man Schadenersatzansprüche kaum noch geltend machen, es sei denn, dass man arglistige Täuschung nachweisen kann.

Vorteile Neubau

  • eigene Vorstellungen können umgesetzt werden
  • Neubau entspricht neuesten technischen Standards
  • niedrigere Wohnnebenkosten
  • Instandhaltungskosten in den ersten Jahren gering

Nachteile Neubau

  • teurer als Gebrauchtimmobilie
  • freie Baugrundstücke eher in Randlagen zu finden
  • mehr Geduld und Eigeninitiative nötig, um Baugeschehen zu überwachen
  • Bauphase dauert oft lange, sodass sich der Einzug verzögert
  • Risiko der Insolvenz des Bauträgers

FAZIT
Ob man sich für einen Altbau oder für einen Neubau entscheidet, hängt von den finanziellen Verhältnissen, den persönlichen Lebensumständen und den eigenen Wünschen ab:
Wer genug Geld zur Verfügung hat und jedes Detail seines Traumhauses am liebsten selbst bestimmen möchte, der sollte sich für einen Neubau entscheiden. Denn bei einem Neubau hat man von der Fassadengestaltung über die Raumaufteilung bis zur Innenausstattung alles in der eigenen Hand. Zudem ist von Anfang an alles auf dem neusten Stand und es muss in den ersten Jahrzehnten kaum Geld für die Instandhaltung und Modernisierung in die Hand genommen werden und auch die Wohnnebenkosten werden verhältnismäßig gering ausfallen. Damit sich der Zeitaufwand in Grenzen hält, sollte man bei einem Neubau jedoch mit einer erfahrenen Baufirma zusammenarbeiten und die Bauüberwachung am besten einem Fachmann überlassen. Einzige Voraussetzung für einen gelungenen Neubau ist allerdings, dass man ein Baugrundstück in geeigneter Lage und Größe findet, um sein Traumhaus dort errichten zu können. Außerdem sollte man sich im Klaren sein, dass es bei einem Neubau zu zeitlichen Verzögerungen kommen kann und sich der Einzug eventuell verschiebt.
Wer weniger Budget zur Verfügung hat, sollte sich lieber nach einem geeigneten Altbau umsehen, denn zumindest beim Erwerb ist ein Altbau meistens günstiger als ein vergleichbarer Neubau. Dabei kann man die Gebrauchthäuser in Ruhe besichtigen und auch einen Sachverständigen mitbringen, der den Wert des Hauses einschätzt und eventuelle Mängel aufdeckt, um sich böse Überraschungen zu sparen. Dabei ist die Investition am Anfang zwar nicht so groß, dafür muss man höhere Wohnnebenkosten, Instandhaltungs- und Modernisierungskosten einkalkulieren. Für einen Altbau sollte man sich zudem entscheiden, wenn man sich keine Verzögerungen beim Einzug oder keine Doppelbelastung durch Kreditraten und Miete leisten kann, denn ein Altbau ist in der Regel schneller bezugsfertig. Dafür sind oft die Umbaumöglichkeiten begrenzt und man muss sich zum Beispiel mit der vorhandenen Raumaufteilung arrangieren.

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