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Wenn Sie als Immobilieneigentümer Ihr Gebäude vermieten oder verkaufen wollen, müssen Sie einen Energieausweis beantragen. Ausnahmen von dieser Pflicht gibt es selten, etwa für denkmalgeschützte Bauten, kleine Häuser mit einer Nutzfläche von unter 50 qm oder selbst bewohnte Einfamilienhäuser, die nicht vermietet oder verkauft werden sollen. In allen anderen Fällen ist ein Energieausweis Pflicht. Dabei bleibt Ihnen als Eigentümer in vielen Fällen die Entscheidung überlassen, ob Sie sich für einen Verbrauchsausweis oder einen Bedarfsausweis entscheiden. Vor der Beantragung des Ausweises sollten Sie sich deshalb genau informieren und Kosten und Nutzen der beiden Energieausweis-Formen gegeneinander abwägen. Denn Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis haben beide Vor- und Nachteile.

Der Verbrauchsausweis

Diese einfache und preisgünstige Form des Energieausweises legt die tatsächlichen Verbrauchsdaten der Vergangenheit zugrunde. Dabei werden die Daten von mindestens drei Abrechnungszeiträumen für alle Wohneinheiten der Immobilie herangezogen. Denn ein Energieausweis gilt nie nur für eine einzelne Wohnung allein, sondern immer für das ganze Gebäude. Längere Leerstände, aber auch spezielle Witterungsverhältnisse der Abrechnungszeiträume, wie zum Beispiel ein sehr milder oder ein extrem kalter Winter, werden zusätzlich berücksichtigt, um den energetischen Zustand des Gebäudes für den Verbrauchsausweis richtig zu ermitteln. Denn nur so lassen sich die zu erwartenden Energiekosten der Immobilie für Miet- oder Kaufinteressenten richtig abschätzen.
Zulässig ist der Verbrauchsausweis für Mehrfamilienhäuser mit mindestens fünf Wohneinheiten und für Wohnhäuser, die bereits die Wärmeschutzverordnung von 1977 einhalten. Damit ist für ältere unsanierte Häuser mit höchstens vier Wohneinheiten ein Verbrauchsausweis nicht ausreichend, sondern ein Bedarfsausweis vorgeschrieben.

Ist eine der folgenden Voraussetzungen erfüllt, reicht ein Verbrauchsausweis:

  • Es müssen sich mindestens fünf Wohnungen im Gebäude befinden.
  • Ein Bauantrag liegt vor, der nach dem 1. November 1977 gestellt wurde.
  • Das Gebäude wurde nach der ersten Wärmeschutzverordnung von 1977 errichtet oder nachgerüstet.

Vorteile des Verbrauchsausweises:

  • geringerer Preis von ca. 25 bis 100 €
  • kann bequem online bestellt werden

Nachteile des Verbrauchsausweises:

  • abhängig vom individuellen Heizverhalten der Hausbewohner
  • weniger aussagekräftig für Miet- oder Kaufinteressenten

Der Bedarfsausweis

Bei dieser Form des Energieausweises wird mithilfe eines aufwendigen Berechnungsverfahrens der theoretische Energiebedarf einer Immobilie durch einen Gutachter ermittelt. Dabei werden für das technische Gutachten ausschließlich die baulichen Voraussetzungen der Immobilie für die Bewertung herangezogen. Dafür untersucht der Gutachter mithilfe von Planungsunterlagen und durch eine umfassende Baubegehung z. B. die Heizungsanlage, die Qualität der Dämmung und die Art der Fenster. Aber auch die Größe, die Form und die Lage des Gebäudes spielen eine große Rolle bei der genauen Berechnung des Energiebedarfs.
Die so ermittelten Daten sind also – anders als beim Verbrauchsausweis – unabhängig vom tatsächlichen Heizverhalten durch die Bewohner des Gebäudes. So lassen sich verschiedene Miet- bzw. Kaufobjekte von Interessenten besser vergleichen und auch die energetischen Schwachstellen eines Gebäudes besser herauslesen. Damit zeigt der Bedarfsausweis zusätzlich Möglichkeiten zur weiteren Energieeinsparung für die Immobilie auf.

Unter folgenden Voraussetzungen ist ein Bedarfsausweis Pflicht:

  • Die Immobilie hat weniger als fünf Wohneinheiten.
  • Der Bauantrag wurde vor dem 1. November 1977 gestellt und das Gebäude erfüllt nicht die Anforderungen der ersten Wärmeschutzverordnung aus dem Jahr 1977.
  • Bei Neubauten wird der Bedarfsausweis seit 2002 obligatorisch ausgestellt, auch für Nichtwohngebäude.

Vorteile des Bedarfsausweises:

  • unabhängig vom individuellen Heizverhalten der Hausbewohner
  • zeigt energetische Schwachstellen und gleichzeitig Sanierungsmöglichkeiten des Gebäudes auf
  • sorgt für bessere Vergleichbarkeit von verschiedenen Immobilien

Nachteile des Bedarfsausweises:

  • höhere Kosten für das Gutachten ab ca. 500 € aufwärts
  • Gutachter muss beauftragt werden

Fazit:

Erfüllt Ihre Immobilie die Voraussetzungen für einen Verbrauchsausweis, können Sie sich trotzdem auch für einen Bedarfsausweis entscheiden. Dabei sollten Sie die genannten Vorteile und Nachteile der beiden Energieausweis-Formen genau abwägen, um sich für den richtigen Ausweis für Ihre persönlichen Ziele zu entscheiden.
Bei kommerziellen Immobilienanzeigen müssen die Angaben aus dem Energieausweis schon ins Inserat aufgenommen werden. Spätestens bei Verkauf oder Neuvermietung muss der Energieausweis dann tatsächlich vorgelegt werden können, sonst drohen Bußgelder bis zu 15.000 €.

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