„ … vermacht Ihnen Ihre Tante ihr Haus samt dazugehörigem Gartengrundstück.“

Wer mit solchen Worten unvermittelt zum Altbaubesitzer wird, hat in den meisten Fällen ob der Plötzlichkeit keine Ahnung, was er nun tun soll. Doch keine Sorge, mit dem ererbten Altbau sind Sie in bester Gesellschaft, denn jährlich geht es fast 100000 Deutschen ebenso, wenn sie ein Haus erben. Und wer sich entschließt, das Gebäude sanieren zu lassen, sollte sich den folgenden Ratgeber gut durchlesen, denn er zeigt, wessen Hilfe man nun wirklich braucht – und wessen nicht.

1. Gutachter ✔

Normalerweise gehört es zum Einmaleins des Altbaukaufs, vor Vertragsabschluss einen Gutachter zu bestellen, der sich das Gebäude genau ansieht. Beim Erben fällt diese Option natürlich weg. Dennoch sollte man in keinem Fall auf den Profi verzichten, bloß weil man die Immobilie schon besitzt. Kein Haus ist mängelfrei jedoch fallen genau diese Mängel meist nur dem geschulten Auge eines Profis auf.

Profi ist auch das Stichwort, denn „Bausachverständiger“ ist keine geschützte Berufsbezeichnung. Um seriöse Fachleute zu finden, sollte man sich daher unbedingt an die Dachverbände wenden. Einer davon ist der DGSV, der Deutsche Gutachter- und Sachverständigen-Verband. Eine weitere Option ist der Bundesverband Deutscher Sachverständiger und Fachgutachter.

Wichtig ist es, dass mit dem Gutachter die Eckpunkte abgeklärt werden. Wer beispielsweise nur wissen will, welche Arbeiten sofort erledigt werden müssen, damit das nun unbewohnte Haus keinen Schaden nimmt, muss dies ebenso kommunizieren wie wenn geplant wird, das Haus zeitnah zu vermieten.

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Bild © mariesacha – Fotolia

2. Makler ×

Was Hausherren (zunächst) jedoch nicht benötigen, ist ein Makler. Der wird absolut nur dann benötigt, wenn man plant, das ererbte Haus ohne weitere Zwischenarbeiten zu veräußern. Natürlich hat der Makler auch noch andere Aufgaben. Etwa die Örtlichkeit fachmännisch auf ihre Infrastruktur hin abklopfen. Aber: Die elementarsten Infrastruktur-Punkte können die neuen Besitzer auch selbst eruieren, dazu braucht es keinen Fachmann, sondern nur etwas Detektivarbeit:

  • Energieversorgung. Art und Anbieterzahlen
  • Preise für Müll, Trink- und Abwasser
  • Verkehrsanbindung
  • Geschäfte, Schulen, medizinische Einrichtungen
  • Kulturelle Aspekte
  • Nachbarschaftliches Umfeld
  • Freizeiteinrichtungen

All das lässt sich heutzutage größtenteils über das Internet herausfinden. Und wenn nicht, dann über einen Ortsbesuch. Zwar würde der Makler die Sache vereinfachen, aber nur zu einem hohen Preis.

3. Architekt ✔

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Bild: © industrieblick / Fotolia

Über die Bedeutung eines Architekten sind sich viele Neu-Altbaubesitzer nicht bewusst. „Das Haus steht doch schon und ich weiß vom Gutachter, was repariert werden muss“ ist die Argumentation, die aber eines missachtet: Der Gutachter kann nur einen Ist-Zustand bewerten. Der Architekt kann jedoch sehr viel mehr. Zuvorderst zählt dazu natürlich eine Vision. Er kann aufzeigen, mit welchen Schritten das unscheinbare Häuschen aus den 50ern zu einem echten Schmuckstück werden kann. Doch bedenkt man, was noch alles in das architektonische Aufgabengebiet fällt, wird sehr schnell klar, warum dieser Profi unverzichtbar ist. Denn Architekten:

  • Holen Baugenehmigungen ein
  • Vergleichen Angebote von Firmen
  • Geben energetische Tipps
  • Ermitteln Kosten
  • Kennen die Stärken und Schwächen aller Baualtersstufen
  • Übernehmen die Angebotsvergabe
  • Überwachen die Firmen bei der Ausführung
  • Absolvieren Behördengänge

Kurzum: Der Architekt ist „einer für alles“, der längst nicht nur das Gestalterische bei der Sanierung sicherstellt, sondern auch sämtliche anderen Punkte übernehmen kann. Natürlich, auch das könnte ein Bauherr selbst machen. Aber nur zu einem unverhältnismäßigen Aufwand. Kaum ein Laie kennt sämtliche Normen, kann die Feinheiten von Bebauungsplänen richtig lesen. Und bedenkt man dann noch, welche Zeit allein die Kostenvoranschläge verschlingen können, ist der Architekt ein zwar nicht billiger, aber sehr gut investierter Kostenfaktor.

4. Bankberater ✔

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Bild © contrastwerkstatt – Fotolia

Natürlich, wer das Glück hatte, einen sorgsam gepflegten und wenig vom „Zahn der Zeit“ angenagten Altbau zu erben, kann die nun folgenden Arbeiten wie Tapezieren oder Anstreichen mit Sicherheit aus der eigenen Kasse finanzieren. Allerdings sind das nur die wenigsten Fälle. Denn es gilt die Faustregel, dass die Wahrscheinlichkeit für umfangreiche, teure Arbeiten mit dem Gebäudealter sprunghaft ansteigt. Dabei muss nicht einmal etwas kaputt sein. Beispielsweise verlangt die aktuelle Variante der Energieeinsparverordnung (EnEv), dass seit Januar 2016 bei allen Bestandsgebäuden die oberste Geschossdecke bzw. das Dach selbst gedämmt werden müssen.

Diese Arbeit an sich ist keine Herkulesaufgabe und kann auch von Laien durchgeführt werden. Aber was, wenn der alte Dachstuhl nicht für das zusätzliche Gewicht der Dämmmatten ausgelegt ist? Dann muss der Dachdecker ran und für ein neues Dach auf einem Einfamilienhaus kann man gut und gerne 10000 Euro und mehr veranschlagen.

Auch hier spielt der Architekt wieder eine Schlüsselrolle: Er kann zumindest eine grobe Kostenschätzung abgeben. Und mit dieser in der Hand wird es dann notwendig, sich um eine Finanzierung zu bemühen. Wichtig: Dabei sollte nicht unbedingt in Richtung Baukredit geschaut werden. Viele Finanzinstitute bieten auch spezielle Kredite für Renovierungen und Sanierungen an.

Ebenfalls einen Blick wert sind die Sonderkonditionen der KfW. Für energieeffizientes Sanieren gibt es dort ebenso Kredite und Zuschüsse, wie für erneuerbare Energien und altersgerechtes Umbauten. Diese Konditionen sind meist wesentlich besser als klassische Bankkredite.

5. Handwerker ×

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Bild © matteozin – Fotolia

Eine Sanierung ist – erst einmal – echte Profiarbeit. Denn nur weil ein Haus bereits steht, bedeutet das noch nicht, dass die anstehenden Arbeiten weniger kompliziert wären, als beim kompletten Neubau eines Hauses. Tatsächlich erschwert die Natur eines Bestandsbaus häufig auch die Arbeiten. In einem Rohbau beispielsweise können die Elektriker ihre Leitungen absolut ungestört und ohne Rücksicht auf Einbauten verlegen. In einem Altbau wird das schon schwieriger, wenn dabei etwa ein kostbarer Dielenboden geschont werden muss.

Aber wie auch beim Neubau gilt bei der Sanierung, dass alles Profiarbeit sein kann, aber eben nicht muss. Die folgenden Punkte können selbst von Hausbesitzern ausgeführt werden, die über sehr wenig handwerkliches Geschick verfügen:

  • Entfernen der alten Tapeten in allen Räumen
  • Ausbauen von Armaturen und anderen Einrichtungen im Bad (Toilette, Waschbecken)
  • Wegstemmen alter Fliesen, Herausreißen von Teppichen und sonstigen Bodenbelägen
  • Abschleifen alter Lacke auf Holztreppen und Türrahmen
  • Deinstallieren alter Heizkörper
  • Demontage von Steckdosen, Schaltern und Lampen (alle Sicherungen ausschalten)
  • Ausbauen von Türen und Fenstern samt Rahmen
  • Abklopfen von Außenputz

Diese Arbeiten verschlingen, wenn sie von Handwerkern übernommen werden, eine ganze Menge Geld. Des Weiteren können Laien auch noch etwaige Trockenlegungen vornehmen: Denn eine Kellerwand bis zum Fundament aufgraben, ist zwar händisch ziemlich anstrengend, aber eben nicht technisch kompliziert. Und wer sich beim Entkernen seine ersten Meriten und handwerklichen Fähigkeiten verdient hat, der kann auch bei der Sanierung selbst noch einiges machen:

  • Schleifen und Streichen von Holz
  • Aufarbeiten und Versiegeln alter Holzböden
  • Anstreicharbeiten aller Art
  • Spachteln und Verschleifen von Trockenbau-Elementen sowie Leitungsschlitzen
  • Verlegen von Laminat, Teppichen oder ähnlichen Böden
  • Tapezieren
  • Befestigen von Armaturen und anderen Einrichtungen im Bad

Und das sind nur einige Beispielpunkte für echte Basisarbeiten. Wer heimwerklich talentiert ist, kann auch noch sehr viel weitergehen. Kann Fliesen legen, kann Verputz- und Mauerarbeiten ausführen. Aber: Man sollte ganz genau einschätzen können, wo die eigene Fähigkeitsgrenze liegt. Und überall dort, wo explizite Normen eingehalten werden müssen und wo es um Sicherheit geht, sollten man generell die Profis ranlassen.

FAZIT

Wer aus heiterem Himmel zu einem Altbau kommt, sollte erst einmal Fachleute beauftragen, die das Gebäude begutachten. Denn jedes alte Gebäude ist die sprichwörtliche „Katze im Sack“, die nur Profis durchschauen können. Doch sollte man auch nicht zu voreilig sein, denn gerade, wenn es handfest wird mit der Sanierung, kann man in vielen Belangen auf Profis verzichten.

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