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Als Dachfirst oder kurz First wird die obere Kante eines Daches verstanden. So wird als Firsthöhe die Höhe vom Boden bis hinauf zu äußersten Spitze des Firsts definiert. Damit ist die Firsthöhe ein wichtiges Maß, wenn es um den Hausbau oder eine Dachsanierung geht. Denn die Firsthöhe gilt als der höchste Punkt eines Hauses und wird heute meistens Gesamthöhe oder Gebäudehöhe genannt, denn Flachdächer haben keinen First, sodass der Begriff Firsthöhe in diesem Fall irreführend wäre. Unabhängig von der Dachform werden Anbauten auf dem Dach wie Satellitenschüsseln, Funkantennen oder Kamine nicht zur Höhe des Firsts bzw. zur Gesamthöhe dazugerechnet.

Die Firsthöhe spielt im Baurecht eine wichtige Rolle, deshalb sollte man sich bei der Planung eines Neubaus oder Umbaus mit seinen speziellen Eigenheiten auseinandersetzen. Dieser Artikel fasst alle wichtigen Infos für Sie zusammen.

Firsthöhe je nach Dachform berechnen

Insgesamt betrachtet, hängt die Firsthöhe von der Dachform ab und muss je nach Dachform auch unterschiedlich ermittelt werden:

Satteldach und Walmdach haben jeweils zwei Dachflächen, die aufeinander zulaufen. Hier ist der First klar zu erkennen, denn es handelt sich beim First einfach um die oberste Anschlusskante der beiden Dachflächen. Mithilfe des Schnittpunkts der beiden Dachflächen kann die Firsthöhe errechnet werden.

Zeltdach und Pyramidendach haben jeweils vier Dachflächen, die sich in der Mitte in einer gemeinsamen Spitze treffen. Diese Dächer haben im Grunde genommen keinen richtigen First. Jedoch kann hier der Schnittpunkt der dreieckigen Dachflächen herangezogen werden, um die Firsthöhe zu berechnen.

Bogendach und Tonnendach haben nur eine Dachfläche, die entsprechend gebogen ist, sodass es keinen Schnittpunkt zur Ermittlung der Firsthöhe gibt. Hier wird der Scheitelpunkt des Halbkreises für die Berechnung der Höhe des Firstes herangezogen.

Das Pultdach hat ebenfalls nur eine einzige Dachfläche, die auf der einen Seite schräg ansteigt. In diesem Fall gilt der höchste Punkt dieser Dachfläche als Firsthöhe.

Firsthöhe und Baurecht

Die Firsthöhe hat im Baurecht eine entscheidende Bedeutung. Denn gerade in örtlichen Bebauungsplänen ist die Firsthöhe bzw. Gebäudehöhe meistens genau festgelegt. Daneben gibt es in der Regel auch immer genaue Vorschriften zur Dachneigung und zum sogenannten Traufepunkt, wie der Schnittpunkt zwischen Fassadenwand und Dacheindeckung fachsprachlich genannt wird. Durch die Festlegung von Firsthöhe, Dachneigung und Traufhöhe wird erreicht, dass die Häuser in einem Wohngebiet sich nicht allzu sehr voneinander unterscheiden und sich ein möglichst gleichmäßiges Bild der Straßenbebauung ergibt. Allerdings machen einige Kommunen auch nur Vorgaben zu Mindest- und Maximalwerten der Firsthöhe und Traufehöhe, sodass zumindest dann ein wenig Gestaltungspielraum besteht, wenn der Dachneigungswinkel nicht auch vorgeschrieben ist.

Gut zu wissen: Oft legen die Kommunen sogar fest, welche Dachformen in einem Baugebiet erlaubt sind. Deshalb ist es anzuraten, sich bereits vor dem Kauf eines Grundstücks mit dem Bebauungsplan auseinanderzusetzen – vor allem in einem Neubaugebiet. In einem über Jahrzehnte oder gar Jahrhunderte gewachsenen Baugebiet ist die Firsthöhe meistens nicht vorgeschrieben, da die hier oft ganz unterschiedliche Gebäude seit langer Zeit einträchtig nebeneinanderstehen.

Auskunft beim Bauamt einholen

Wie bereits deutlich geworden ist, sind Firsthöhe und Traufehöhe wichtige Faktoren bei einem Neubau. Wer also einen Neubau plant, sollte sich mit den Vorgaben zur Firsthöhe und Traufehöhe im Bebauungsplan genau auseinandersetzen, damit das geplante Haus letztendlich auch zu den Regelungen passt. Dabei kann man sich als Bauherr an das zuständige Bauamt wenden, wenn die Angaben in den Bebauungsplänen unklar sind. Dabei verweisen die Mitarbeiter des Bauamts oft an Architekten oder Bauunternehmen. Haben Sie diesbezüglich aber noch keinen Baupartner, lassen Sie sich vom Bauamt nicht abweisen. Denn das Bauamt hat eine Auskunftspflicht gegenüber den Bürgern und muss Ihnen alle Fragen zu Traufhöhe und Firsthöhe beantworten.

Denn je nach Grundstück kann es sehr schwierig sein, die richtige Firsthöhe zu ermitteln. So wird die Firsthöhe allgemein zwar ausgehend vom Niveau der Straße aus berechnet, bei Hanglagen hingegen wird jedoch zum Beispiel von der Grundstücksmitte ausgegangen. Entsprechend sollten Sie sich beim Bauamt gut beraten lassen, bevor Sie zum Architekten gehen. Denn durch eine intensive Vorbereitung Ihres Bauvorhabens lassen sich dadurch am Ende Kosten sparen, weil Sie viel weniger Beratung vom Architekten brauchen.

Was tun, wenn die Firsthöhe überschritten wurde?

Wird von der Bauaufsicht die Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe noch in der Planungsphase eines Gebäudes beanstandet, können zum Beispiel die einzelnen Geschosshöhen oder zumindest die Höhe des Dachgeschosses entsprechend reduziert werden. Alternativ kann aber auch das Kellergeschoss etwas tiefergelegt werden, wobei in Aufenthaltsräumen eine lichte Höhe von in der Regel 2,40 m gewährleistet werden muss.

Ist das Gebäude bereits fertiggestellt und wird erst dann eine Überschreitung der Firsthöhe festgestellt, können Sie versuchen, beim Bauamt einen Antrag auf Befreiung von der Einhaltung der Firsthöhe stellen. Solch einem Antrag wird aber in der Regel nur stattgegeben, wenn die tatsächliche Firsthöhe nur minimal von der vorgeschriebenen Höhe des Firsts abweicht. Problematisch wird es, wenn durch die Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe das Haus in die nächste Gebäudeklasse eingestuft werden müsste. Dabei sind die maximalen Gebäudehöhen in § 2 (3) der Musterbauordnung (MBO) festgelegt:

  • Gebäudeklasse 1–3: Gebäude bis zu 7 m Höhe
  • Gebäudeklasse 4: Gebäude bis zu 13 m Höhe
  • Gebäudeklasse 5: sonstige Gebäude bis zu 22 m Höhe

Fazit:
Die Firsthöhe bzw. Gebäudehöhe ist ein wichtiges Maß im Baurecht. Sie umfasst den Abstand zwischen dem am tiefsten gelegenen Teil des Bodens auf einem Grundstück und dem höchsten Punkt der Dachfläche des entsprechenden Hauses. Sie wird je nach Dachform unterschiedlich berechnet, gilt aber allgemein als der höchste Punkt eines Hauses ohne Anbauten wie Antennen oder Ähnliches. Dabei wird in örtlichen Bebauungsplänen die maximale und minimale Firsthöhe oft genau festgelegt, um vor allem in Neubaugebieten ein einheitliches Straßenbild zu gewährleisten. So sollte man sich vor der Hausplanung ans Bauamt wenden, um sich über die vorgeschriebene Firsthöhe und ihre Berechnung genau zu informieren. Wird die Firsthöhe bereits in der Planungsphase von der Baubehörde beanstandet, kann sie z. B. durch Änderung der Geschosshöhe noch angepasst werden. Wird eine Überschreitung der Firsthöhe erst nach Fertigstellung des Gebäudes bemerkt, kann nur noch ein Antrag auf Befreiung von der Einhaltung der Firsthöhe helfen, dem das Bauamt aber nur bei geringer Abweichung stattgeben wird.

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