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Die Wohnfläche vergrößern, den Wohnkomfort erhöhen – der nachträgliche Dachausbau gehört zu jenen Träumen, für deren Verwirklichung viele Eigenheimbesitzer lange sparen müssen. Damit der Dachausbau keine allzu tiefen Löcher ins Budget reißt, lohnt es sich, die Kosten vorab möglichst genau zu kalkulieren. In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Kosten Sie für den Dachausbau berücksichtigen müssen.

Vorüberlegungen: Kosten und Nutzen genau abwägen

Beispiele für den perfekten Dachausbau auf Webseiten oder in Zeitschriften zeigen Gestaltungsmöglichkeiten, die zum Schwärmen anregen. Dennoch gilt: Auch der Dachausbau startet nicht bei der Zielvorstellung, sondern bei der Ausgangssituation. Planen Sie beispielsweise, das Badezimmer oder einen Fitnessraum mit Sauna auf dem Dachboden einzurichten, wägen Sie ab, ob sich die Kosten mit dem erhofften Zugewinn die Waage halten. Denn neben dem eigentlichen Ausbau werden aufwendige Installationen für Strom, Wasser und Heizung fällig. Auch der Zugang zum Dachboden muss gegebenenfalls verändert werden – lohnt sich das alles, angesichts der angestrebten Nutzung?
Folgende Fragen helfen Ihnen, den Kostenrahmen für den Dachausbau abzustecken:

  • In welchem Zustand befinden sich Dachboden, Gebälk, Dachabdeckung und Schornstein? Muss das Dach vorab saniert werden?
  • Wie soll der Dachboden in Zukunft genutzt werden? Deckt sich die vorstellte Nutzungsart mit Ihren Lebensumständen? Werden die Kinder tatsächlich auf dem Dachboden spielen oder doch lieber ihr Spielzeug ins Wohnzimmer tragen? Werden Sie es irgendwann zu umständlich finden, für die tägliche Körperpflege das Bad unterm Dach zu nutzen? Wie stellen Sie sich Ihre Lebenssituation in 10 Jahren vor und wie könnte der Dachboden dann am besten genutzt werden?
  • Wie groß ist der Dachboden und welche Wohnfläche entsteht? Sind nicht tragende Wände vorhanden, die sich entfernen lassen? Oder wollen Sie im Gegenteil den Wohnraum durch das Einbauen zusätzlicher Wände gestalten?
  • Welchen Neigungswinkel hat das Dach und wie kann die Wohnfläche erhöht werden? Beträgt der Neigungswinkel weniger als 35°, ist der Zugewinn an Wohnfläche eher gering.
  • Welche Bauelemente sollen eingefügt werden (z.B. Fenster, Türen, Treppe, Heizkörper, Badewanne, Zwischenwände)?
  • Welche Maßnahmen zur Wärmedämmung und zur Schallisolierung sind erforderlich?

Vom Kostenrahmen zum Kostenvoranschlag: mögliche Abweichungen berücksichtigen

Letztlich geht es bei all diesen Vorüberlegungen darum, dass Sie sich einen konkreten Überblick über die Ausgangssituation verschaffen. So stecken Sie ab, was überhaupt möglich und sinnvoll ist und legen damit auch den Kostenrahmen fest, der zur Grundlage der Kostenschätzung wird.
Bedenken Sie dabei: Zu diesem Zeitpunkt der Planung sind Abweichungen von den geschätzten Kosten um bis zu 40 % möglich. Bei einem sehr begrenzten Budget achten Sie deshalb darauf, ein wenig „Luft nach oben“ zu lassen. Nehmen Sie die folgenden Angaben als Richtwerte und holen Sie sich unbedingt mehrere Kostenvoranschläge verschiedener Fachbetriebe ein. Handelt es sich um seriöse Unternehmen, weichen die tatsächlich anfallenden Kosten dann um maximal 10 % von den veranschlagten Kosten ab. Auch diesen kleinen Puffer sollten Sie in der Planung berücksichtigen.

Richtwerte für Posten und Kosten

Beim Dachausbau ist es wie beim gesamten Hausbau: Nehmen Sie Veränderungen vor, die sich auf die Statik, die Dachform und Dachfläche oder auf die Energieversorgung mitsamt Installationen auswirken, sollten Sie einen Sachverständigen hinzuziehen und/oder die Arbeit an einen Fachbetrieb übertragen. In der Regel bedürfen solche baulichen Veränderungen zudem der Zustimmung durch die regionale Baubehörde.

Dachanalyse

Die Analyse des Daches kann durch einen unabhängigen Architekten oder durch einen Fachbetrieb erfolgen. Ein Architekt berechnet sein Honorar gemäß der „Honorarordnung für Architekten und Ingenieure“, kurz HOAI. Die Analyse gehört zu den Grundleistungen, die mit 2 % des Gesamtbetrages abgerechnet werden. Fachbetriebe bieten oft eine kostenlose Dachanalyse an. Wollen Sie diese in Anspruch nehmen, prüfen Sie, ob sie auch dann kostenfrei bleibt, wenn Sie anschließend ein anderes Unternehmen mit der Durchführung beauftragen.

Kniestockanhebung

Die Kosten für eine Kniestockanhebung des Daches hängen von der Gesamtgröße ab. Generell lässt sich sagen, dass die Anhebung etwa 15 % der Kosten beträgt, die Sie für ein komplett neues Dach zahlen müssten. Experten setzen als Richtwert für die Kalkulation hier 6.000 bis 12.000 € an.

Wärmedämmung

Die Kosten für die Wärmedämmung richten sich nach

  • der Quadratmeterfläche,
  • dem Dämmmaterial,
  • den Arbeitslöhnen sowie weiteren Leistungen, die das ausführende Unternehmen in Rechnung stellt.

Als Richtwert gehen Sie hier von mindestens 80 €/m2 aus. Muss das Dach neu eingedeckt werden, verdoppelt sich der Grundpreis. Sind Sie noch unsicher, welcher Dämmstoff infrage kommt, informieren Sie sich über die Unterschiede in unserem Ratgeberbereich Ausbau und Renovierung. In der Regel sollte Ihnen auch das ausführende Unternehmen konkrete Vorschläge machen, welches Dämmmaterial aufgrund von Statik und Bauweise empfehlenswert ist. Beantragen Sie einen Kredit bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau für die Wärmedämmung des Daches, sind Sie verpflichtet, einen Sachverständigen in die Planung einzubeziehen.

Heizung, Strom, Sanitärinstallationen

Wie Sie Ihren Dachboden zukünftig nutzen, entscheidet darüber, welche Installationen erforderlich sind. Dabei stellen die reinen Anschaffungskosten für Heizkörper, Sanitärmöbel oder Elektrogeräte nicht die einzige Investition dar. Heizkörper beispielsweise schlagen mit Beträgen im zwei- bis dreistelligen Bereich zu Buche, eine Einbaubadewanne erhalten Sie ab etwa 150 €, für ein frei stehendes Modell kann sich der Preis leicht verzehnfachen.
Bei knappem Budget lohnt sich die Nutzung des Dachbodens als Küche oder Badezimmer daher nur, wenn bereits gute Anschlussmöglichkeiten vorhanden sind. Denn zusätzlich zu den Anschaffungskosten zahlen Sie etwa

  • 350 € für die Verlegung von Anschlussrohren,
  • 200 € für den Anschluss von Lichtschaltern und Steckdosen,
  • 400 bis 1.500 € für den Einbau von Heizkörpern und Rohren.

Für die Einrichtung eines komplett neuen Badezimmers müssen Sie zudem Kosten ab etwa 10.000 € einplanen. Da die räumlichen Voraussetzungen und individuellen Ansprüche aber viel Spielraum lassen, holen Sie sich am besten Kostenvoranschläge ein oder, falls Sie selbst die Arbeiten durchführen wollen, vergleichen sorgfältig die Angebote der Hersteller.

Treppe und Fluchtweg

Wird aus der alten Dachkammer neuer Wohnraum, muss häufig auch der Zugangsbereich anders gestaltet werden. Für eine einfache Treppe veranschlagen Sie etwa 100 €, eine Dekor-Innentür erhalten Sie im Baumarkt ab 25 €. Erkundigen Sie sich zudem, ob infolge des Dachausbaus die Einrichtung eines Fluchtweges oder die Anschaffung einer Nottreppe erforderlich wird.

Fenster und Gauben

Der Einbau von Fenstern und Gauben ist allgemein schwer zu kalkulieren, da die Preise hier stark variieren. Welche grundsätzlichen Überlegungen der Fensterauswahl vorausgehen, erfahren Sie in unserem Beitrag „Fenster für Neu- und Bestandsbauten“.
Einfache Schwingfenster mit Kunststoffrahmen kosten etwa 50 € pro Stück. Die Preise für großzügig bemessene Dachschiebefenster liegen im vierstelligen Bereich (ab 3.000 € aufwärts). Dachgauben belasten Ihr Budget noch stärker (Mittelwert: ca. 10.000 €, inklusive Einbau), haben aber den Vorteil, dass sie auch den Wohnraum vergrößern. Während Sie einfache Dachfenster selbst einbauen können, empfehlen wir Dachschiebefenster und Gauben von einem Fachbetrieb einbauen zu lassen.

TIPP: Wird die Größe von Fenstern und Dachgauben am Abstand der Sparren bemessen, sind die Kosten deutlich geringer als bei einer Überschreitung des Abstandes.

Trittschalldämmung, Wand- und Bodenverkleidung, Mobiliar

Die Kosten für eine Trittschalldämmung sind wesentlich von der Materialauswahl abhängig. Rechnen Sie mit etwa 10 bis 30 €/m2, wenn Sie sich für ein günstiges Laminat entscheiden. Ähnlich sieht es bei der Wandverkleidung aus: Raufaser erhalten Sie bereits ab 0,20 €/m2, bei hochwertigen Deko-Tapeten ist der Preisgestaltung nach oben keine Grenze gesetzt.
Große Räume lassen sich durch Raumteiler oder Rigipswände kostengünstig unterteilen. Die Materialkosten für Rigips belaufen sich auf etwa 4 €/m2. Denken Sie bei all diesen Investitionen zudem an zusätzliche Kosten, die beispielsweise für Werkzeug, Isoliermaterial und Klebstoffe anfallen.
Ist der Dachboden erst vollständig ausgebaut, steht die Auswahl des Mobiliars an. Die Kosten richten sich natürlich ganz nach Ihrem Bedarf und Ihren individuellen Vorstellungen. Sie sollten sie bei der Kalkulation bereits berücksichtigen, insbesondere, wenn Sie aufgrund der Raumgröße und Raumgestaltung Spezialanfertigungen benötigen.

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