Haus des Jahres 2018

Wer ein Haus bauen will, möchte normalerweise vorher die Kosten abschätzen können. Bei einem frei geplanten Architektenhaus gehören dazu auch die Kosten für den Architekten. Anders als viele Bauherren denken, ist das Architektenhonorar nicht nur genau festgelegt, sondern oft viel günstiger als man denken könnte. So lohnt es sich, das Architektenhonorar vorab grob zu berechnen, um sich im Vorfeld schon mal einen Überblick zu verschaffen.

Die Honorarordnung für Architekten/Ingenieure (HOAI)

Die Höhe des Netto-Honorars für einen Architekten ist in der aktuellen Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) festgelegt. Dabei wird das Honorar aufgrund von vier verschiedenen Angaben ausgerechnet:

  • Baukosten
    Das Honorar hängt zunächst einmal von der Netto-Hausbausumme ab, die aufgrund der geplanten Wohnflächengröße grob vorab kalkuliert werden kann. Dabei werden letztendlich allerdings immer die tatsächlichen Gesamtkosten herangezogen, die durch alle in Auftrag gegebenen Arbeiten am Bau entstehen. Erhöhen sich im Laufe der Planung die Baukosten, weil sich der Bauherr zum Beispiel für ein kostspieliges Detail entscheidet, dann erhöht sich auch das Honorar des Architekten. Es ist deshalb sinnvoll, eine Baukostenobergrenze im Bauvertrag festzulegen, die gleichzeitig dann auch das Architektenhonorar deckelt. Die Deckelung gilt dann allerdings nur für das im Vertrag beschriebene Bauprojekt, zum Beispiel ein Einfamilienhaus mit 150 qm Wohnfläche.
  • Honorarsatz
    Den Honorarsatz legt die aktuelle HOAI fest, wobei es immer einen Mindest- und einen Höchstsatz für einen gewissen Verhandlungsspielraum gibt. Zwischen dem Mindest- und Maximalsatz gibt es immer noch drei Zwischenstufen. Welcher Satz dem jeweiligen Architektenhonorar zugrunde gelegt wird, können Sie mit Ihrem Architekten individuell aushandeln.
  • Schwierigkeitsgrad des Bauprojektes
    Es gibt laut HOAI fünf Schwierigkeitsstufen beziehungsweise Honorarzonen. Um die richtige Stufe festzulegen, werden verschiedene Kriterien herangezogen, wie zum Beispiel die Anforderungen an Planung und Gestaltung, die Anzahl der Wohn- und Nutzräume, die technische Ausstattung usw. Ein normales Einfamilienhaus entspricht in der Regel beispielsweise der Honorarzone 3.

Honorarzone Planungsanforderung Beispielgebäude
I sehr gering
  • Behelfsbauten
  • Scheunen
  • Carports
II gering
  • Garagen
  • Parkhäuser
  • Verkaufslager
III durchschnittlich
  • Grundschulen
  • einfache Wohnhäuser
  • Werkstätten
IV überdurchschnittlich
  • Kirchen
  • Villen
  • Museen
V sehr hoch
  • Theater
  • Unikliniken
  • Konzertsäle
  • Umfang der erbrachten Leistungen
    Die Leistung des Architekten wird in neun verschiedene Leistungsphasen unterteilt, die alle separat berechnet und natürlich auch beauftragt werden können. Dabei ist jeder Phase ist ein gewisser Prozentsatz des Gesamthonorars zugeteilt Unbedingt sollten Sie darauf achten, dass die voraussichtliche Baukosten, das Honorar und die Leistungsphasen im Architektenvertrag genau aufgeführt sind. Die neun Leistungsphasen werden im weiteren Verlauf dieses Artikels noch genauer beschrieben.

Das bedeutet kurzgefasst: Je teurer das Haus, je komplizierter das Bauprojekt und je umfangreicher die erbrachten Architektenleistungen, desto höher sind die Kosten für Ihren Architekten. Die Standardwerte für Honorarzonen und Honorarsätze sind in § 5 HOAI zu finden (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure). Weicht die Bausumme von den Standardwerten in der Tabelle ab, wird ein Mittelwert zwischen den in der HOAI-Tabelle angegebenen Standardsummen darüber und darunter herangezogen. Sollen nur einzelne Leistungsphasen beauftragt werden, wird jeweils ein bestimmter festgelegter Prozentsatz je nach Aufwand der Leistungsphase berechnet.
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Die neun Leistungsphasen der HOAI

Der Bau eines Hauses von der Planung bis zum fertigen Gebäude wird in der HOAI in neun Leistungsphasen aufgeteilt, die Sie als Bauherr komplett oder auch nur einzeln bei einem Architekten in Auftrag geben können. Denn manchmal ist es günstiger, manche Leistungsphasen von anderen Anbietern übernehmen zu lassen. Wichtig ist, dass jede der neun Leistungsphasen einen bestimmten Prozentanteil des Gesamthonorars ausmacht. So können Sie anhand der HOAI auch grob ausrechnen, welche Kosten ungefähr auf Sie zukommen werden, wenn Sie nur bestimmte Leistungsphasen beauftragen.

Leistungsphase 1: Grundlagenermittlung = 2 % des Gesamthonorars

Die erste Leistungsphase umfasst die sogenannte Grundlagenermittlung. In dieser Phase ermittelt der Architekt Ihre Vorstellungen zum geplanten Haus sowie Ihre finanziellen Möglichkeiten. Zusätzlich wird geklärt, welche Fachplaner (z. B. Statiker, Geologen usw.) für die Umsetzung des Bauprojekts nötig sind. Für die Grundlagenermittlung sieht die HOAI 2 % des Gesamthonorars vor.

Leistungsphase 2: Vorplanung = 7 % des Gesamthonorars

In der zweiten Leistungsphase wird auf Schritt eins aufgebaut und die Grundlagen werden einer Analyse unterzogen. In enger Abstimmung mit Ihnen erstellt der Architekt erste Skizzen, mit denen dann bei der Baubehörde nach der Genehmigungsfähigkeit gefragt werden kann. In vielen Fällen ist in dieser Phase auch schon eine erste Kostenschätzung möglich. Für die Vorplanung sind laut HOAI 7 % des Gesamthonorars in Rechnung zu stellen.

Leistungsphase 3: Entwurfsplanung = 15 % des Gesamthonorars

Die dritte Leistungsphase ist die Entwurfsphase. Jetzt wird aus der ersten Skizze ein richtiger Entwurf, in den auch die Leistungen von Statikern etc. mit einfließen. Neben der Entwurfszeichnung erstellt der Architekt auch eine Objektbeschreibung. In dieser Phase ist bereits eine genauere Kostenschätzung möglich. Für die Entwurfsplanung sieht die HOAI 15 % des Gesamthonorars vor.

Leistungsphase 4: Genehmigungsplanung = 3 % des Gesamthonorars

Als vierte Leistungsphase nach HOAI gilt die Genehmigungsplanung. Jetzt werden die Entwurfsunterlagen so weit vorbereitet, dass sie – nach Unterschrift des Bauherrn – an die Baubehörde weitergeleitet werden können, um eine Baugenehmigung zu erhalten. Für die Genehmigungsplanung sind laut HOAI 3 % des Gesamthonorars vorgesehen.

Leistungsphase 5: Ausführungsplanung = 25 % des Gesamthonorars

Die fünfte Leistungsphase umfasst die Ausführungsplanung. Jetzt wird die Bauausführung vorbereitet, indem der Architekt den Entwurf noch weiter zeichnerisch konkretisiert und um detaillierte Angaben für Handwerker und Baufirmen ergänzt. Für die aufwändige Ausführungsplanung sieht die HOAI 25 % des Gesamthonorars vor.

Leistungsphase 6: Vorbereitung der Vergabe = 10 % des Gesamthonorars

In der sechsten Leistungsphase werden möglichst genaue Leistungsbeschreibung mit Leistungsverzeichnissen erstellt und die benötigten Materialmengen und Bauleistungen zusammengestellt. Mithilfe der Detailplanung erfolgt dann die Ausschreibung der Bauleistungen. Für die Vorbereitung der Vergabe sind laut HOAI 10 % des Gesamthonorars vorgesehen.

Leistungsphase 7: Mitwirkung bei der Vergabe = 4 % des Gesamthonorars

In der siebten Leistungsphase versendet der Architekt die Leistungsverzeichnisse an Dienstleister und Handwerksbetriebe, um verschiedene Angebote miteinander zu vergleichen und den Bauherren bei der Auswahl des besten Angebots zu beraten. Dabei ist es der Bauherr, der letztendlich die Entscheidung trifft, an welche Firma der Auftrag vergeben wird. Für die Mitwirkung bei der Vergabe werden laut HOAI 4 % des Gesamthonorars berechnet.

Leistungsphase 8: Bauüberwachung und Dokumentation = 32 % des Gesamthonorars

In der achten Leistungsphase beginnt die Bauausführung. Der Architekt stellt dabei sicher, dass die Bauausführung gemäß Baugenehmigung, Plänen und Leistungsbeschreibung durchgeführt wird. Auch die Einhaltung der Termine wird von ihm überwacht. Nach Beendigung der Leistung nimmt der Architekt zusammen mit dem Bauherrn die Bauleistungen ab. Auch eine Mängelbeseitigung wird gegebenenfalls vom Architekten überwacht. Die achte Leistungsphase ist die umfangreichste Phase und wird laut HOAI mit 32 % der Gesamthonorarsumme vergütet.

Leistungsphase 9: Objektbetreuung = 2 % des Gesamthonorars
In der neunten und damit letzten Leistungsphase findet vor dem Ablauf der Verjährungsfrist eine Baubegehung statt, damit etwaige Baumängel noch rechtzeitig gemeldet werden können und ihre Beseitigung eingefordert werden kann. Für diese sogenannte Objektbetreuung sind laut HOAI 2 % des Gesamthonorars vorgesehen.

FAZITEin Architekt kann seine Leistungen nicht frei in Rechnung stellen, sondern muss sich mit seinen Honoraren nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) richten. Dabei wird das Architektenhonorar auf Grundlage von Baukosten, Schwierigkeitsgrad des Projekts und Umfang der Bauleistungen festgelegt, wobei der Honorarsatz in gewissen Grenzen zwischen Mindest- und Höchstsatz etwas verhandelbar ist.

§ 5 der HOAI enthält eine Tabelle, in der die jeweiligen Standardwerte zu finden sind. So kann man sich nach vorheriger Schätzung der voraussichtlichen Baukosten den richtigen Wert heraussuchen. Dabei muss gegebenenfalls ein Mittelwert herangezogen werden, wenn die voraussichtliche Bausumme zwischen zwei Standardwerten liegt. Dabei gelten die angegebenen Honorare in der Tabelle für den Fall, dass alle neun Leistungsphasen nach HOAI bei dem Architekten in Auftrag gegeben werden. Werden nur einige der Leistungsphasen beauftragt, werden je nach Leistungsphase unterschiedliche Prozentanteile des Gesamthonorars berechnet, die je nach Arbeitsaufwand zwischen 2 und 32 % genau festgelegt sind.

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