Mängel beim Hauskauf führen oft zum Streit zwischen dem Verkäufer und dem künftigen Nutzer. Damit Hauskäufer möglichst nicht schon am Anfang Ärger bekommen, lohnt es sich, auf einige Dinge zu achten – denn anders als beim Kauf von Gütern gibt es kaum Gewährleistungsansprüche. Allerdings weist die Hamburgische Notarkammer daraufhin: Wenn der Verkäufer dem Käufer „auf gut Glück“ wesentliche Mängel verschweigt, geht er das Risiko ein, noch Jahre später auf Schadensersatz zu haften.

Oftmals stellen Käufer erst nach der Übergabe einer Wohnung oder eines Hauses Mängel fest. Ein Streit ist dann programmiert. „In der Praxis wird die Gewährleistung für Sach- und Rechtsmängel im Kaufvertrag üblicherweise ausgeschlossen, so dass grundsätzlich keine Ansprüche geltend gemacht werden können“, sagt Dr. Stephan Schneider, Geschäftsführer der Hamburgischen Notarkammer. In aller Regel besichtige der Käufer das Objekt vor seiner Kaufentscheidung gemeinsam mit dem Verkäufer. Etwaige hierbei festgestellte Mängel fließen in die Verhandlungen über den Kaufpreis ein. Der soll dann aber auch endgültig sein.

Hat ein Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen, gelte der Gewährleistungsausschluss jedoch nicht. Er kann dann bis zu zehn Jahre für die Kosten der Beseitigung des Mangels an der Immobilie haften. „Die Auffassung vieler Verkäufer, Mängel müssten dem Käufer nicht offenbart werden, da dieser das Objekt besichtigen konnte, ist unzutreffend“, sagt Stephan Schneider. „Auch wenn es den Kaufpreis drücken kann – auf bestimmte Mängel muss der Verkäufer aktiv hinweisen, um sich vor weitreichenden Gewährleistungsansprüchen zu schützen.“ Die Rechtsprechung sei in der Sache streng. Kennt der Verkäufer einen Mangel, muss er den Käufer ungefragt informieren, wenn er damit rechnen muss, dass der Käufer den Kaufvertrag bei Kenntnis des Mangels nicht oder nur zu anderen Bedingungen abschließen würde. Nach der Rechtsprechung muss der Verkäufer sogar dann aktiv werden, wenn er einen Mangel nur für möglich hält oder Umstände kennt, die einen solchen Verdacht begründen könnten. Andererseits hat die Aufklärungspflicht aber auch Grenzen: „Der Verkäufer muss nicht über Mängel aufklären, die bei einer Besichtigung ohne weiteres erkennbar sind oder die der Käufer ohnehin schon kennt“, erläutert Stephan Schneider.

Verkäufer muss auf Mängel hinweisen

In der Rechtsprechung gebe es zahlreiche Beispiele für solche Offenbarungspflichten. So muss der Verkäufer etwa darauf hinweisen, dass keine Baugenehmigung für einen Anbau vorliegt, gesundheitsgefährdende Baustoffe wie Asbest verwendet wurden, das Objekt in der Vergangenheit von holzzerstörenden Pilzen befallen war und die Gefahr eines Wiederauftretens besteht, die Zufahrt zur Immobilie über das Nachbargrundstück nicht gesichert ist, das Gebäude unter Denkmalschutz steht, größere Bauvorhaben in der unmittelbaren Umgebung geplant sind, bei vermieteten Objekten erhebliche Mietrückstände bestehen, eine frühere gewerbliche Nutzung des Grundstücks einen Altlastenverdacht begründet oder wesentliche Arbeiten am Gebäude durch Laien ohne Hinzuziehung von Facharbeitern durchgeführt wurden.

Der Verkäufer müsse außerdem Fragen des Käufers wahrheitsgemäß beantworten, und darf – wenn ihm selbst die nötigen Informationen fehlen – nicht einfach eine falsche Erklärung zur Mängelfreiheit machen. „Bevor man Angaben ins Blaue hinein macht, sollte man lieber offen eingestehen, dass man sich nicht sicher ist“, sagt Dr. Stephan Schneider. Empfehlenswert sei es, im Vorfeld des Vertragsabschlusses wesentliche Mängel im Kaufvertrag dokumentieren zu lassen. (ots/ gäd.)

Aktuell Bau GmbH

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