Haus des Jahres 2018

Ein Haus auf einem Grundstück bauen, das einem nicht gehört – das funktioniert mit dem Erbbaurecht als Alternative zum Grundstückskauf. Doch diese besondere Form hat ihre Vor- und Nachteile. Antworten auf die wichtigsten Fragen zum Erbbaurecht.

Beim Erbbaurecht handelt es sich um „Eigentum auf Zeit“: Dabei gewährt der eigentliche Grundstückseigentümer dem sogenannten Erbbauberechtigten, ein Grundstück zu bebauen. Während der Häuslebauer Eigentümer der vier Wände ist, behält der Grundstückseigentümer alle Rechte am Besitz des Landes. Der Vorteil: Man muss beim Erbbaurecht kein Geld für den Grundstückskauf einplanen. Für die Nutzung des Grundstückes wird ein sogenannter Erbbauzins fällig – eine Art Pacht für die Immobilie. „Weil das Baugrundstück bei der Bestellung eines Erbbaurechts nicht gekauft werden muss, sinkt der Kapitalbedarf für das Bauvorhaben“, sagt Dr. Carsten Walter, Geschäftsführer der Notarkammer Baden-Württemberg. „Der Erbbauzins fällt in der derzeitigen Niedrigzinsphase zwar mitunter höher aus als die für einen kreditfinanzierten Kauf aufzuwendenden Zinsen. In Zeiten knapper Baulandressourcen kann ein Erbbaurecht dennoch eine lohnende Alternative für junge Familien mit wenig Eigenkapital sein.“

Erbbaurecht: Ein Vertrag regelt das Wesentliche

Das Erbbaurecht wird nach Angaben der Notarkammer Baden-Württemberg durch einen notariellen Vertrag zwischen dem Eigentümer des Grundstücks und dem Erbbauberechtigten (dem sog. Erbbaurechtsvertrag) sowie der anschließenden Eintragung des Rechts im Grundbuch begründet. Das Erbbaurecht kann wie ein Grundstück verkauft, verschenkt oder vererbt werden. Auch die Eintragung von Grundschulden oder Hypotheken auf das Erbbaurecht zur Finanzierung des Bauvorhabens ist möglich.

In der Regel umfassen solche Verträge eine Laufzeit von 75 bis 99 Jahren. Nach Ablauf dieser Frist endet das Erbbaurecht und das Gebäude fällt an den Eigentümer des Grundstücks. Dieser hat dem Erbbauberechtigten eine Entschädigung für das Gebäude zu zahlen, die sich an dessen aktuellem Marktwert orientiert. „Natürlich können sich Eigentümer und Erbbauberechtigter auch auf eine Verlängerung oder Erneuerung des Erbbaurechts einigen“, erklärt Dr. Carsten Walter.

Experte warnt vor Kostenfalle Erbbaurecht

Doch nach Ansicht von Max Schoeren, Experte für Immobilienfinanzierung beim bundesweiten Immobilienunternehmen McMakler warnt: Das Erbbaurecht kann sich schnell zur Kostenfalle entwickeln. Denn auch bei der Pacht eines Grundstücks fallen Zinsen an. „Wir raten jedem, Hypothekenzins und Erbzins genau zu vergleichen, denn während ein Immobilienkredit durchschnittlich in drei bis vier Jahrzehnten abbezahlt ist, liegt die Dauer einer Pacht meistens zwischen 60 und 99 Jahren und wird den allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklungen angepasst“, erklärt Max Schoeren. Und: Die Kosten für die Erschließung des Grundstückes, Gebäudeversicherungen, Grunderwerbssteuer, Gebühren müssen vom Erbrechtnehmer getragen werden. „Der Pächter kann das Grundstück im vollen Umfang nutzen, hat dafür dann auch die vollen Kosten zu übernehmen. Das sollte mit einkalkuliert werden“, sagt der Experte von McMakler. Er weist zudem darauf hin, dass aktuell Zinsen für einen Baukredit günstiger sind als Erbbauzinsen. „Wer die Möglichkeit hat zu kaufen, sollte dies auch tun“, sagt Max Schroeren. (ots/gäd)

Aktuell Bau GmbH

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