Haus des Jahres 2019

Leben, arbeiten und wohnen in der Bundeshauptstadt Berlin ist der Traum vieler Menschen. Doch die beliebte Metropole weist seit Jahren eine stetige Preissteigerung bei Immobilien und Grundstücken auf. Dies liegt unter anderem an der wachsenden Bevölkerungszahl. Welche weiteren Gründe diese Preissteigerung hat, beschreibt dieser Artikel.

Grundstückspreise in Berlin steigen

„Es gibt Grundstückseigentümer, die lieber auf steigende Preise spekulieren als zu bauen. Die Folge ist, dass wir in den Großstädten zu wenige und zu teure Grundstücke für den Wohnungsbau haben“, sagt Bundesbauministerin Barbara Hendricks. Dies trifft vor allem Berlin. Die Baulandspekulationen führen zu der oben aufgeführten Entwicklung der Grundstückspreise.

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Die Grundstückspreise Berlins steigen stetig – Grund dafür sind auch Spekulationen der Grundstückseigentümer

Seit 2013 kam es zu einer Preissteigerung von bis zu 60 Prozent. Im Jahr 2013 betrugen die durchschnittlichen Preise noch 250 Euro pro Quadratmeter, während 2017 schon die 400-Euro-Grenze übertroffen hat. Jeder Bezirk ist davon betroffen, doch in beliebten Vierteln kann der Quadratmeter schnell 1.500 Euro kosten. Die Randgebiete trumpfen mit freien Grundstücken und Gärten und erhöhen durch die steigende Nachfrage die Preise.

Als Nachweis für die Baulandspekulationen gelten Unstimmigkeiten zwischen erteilten Baugenehmigungen und fertiggestellten Bauten. 22.000 Genehmigungen stehen 12.500 umgesetzten Immobilien entgegen. Besonders Grundstücke auf denen Mehrfamilienhäuser geplant waren, sind betroffen.

Trotz der steigenden Bautätigkeit wurde der Neubaubedarf im Jahr 2015 nicht gedeckt. Die Untergrenze liegt bei 20.000 Wohnungen. Dennoch steigt der Bestand und die Leerstände sinken. Da die Nachfrage jedoch höher ist als das momentane Angebot, gibt es weiterhin enorme Preissteigerungen.

Auch Mieter müssen mehr bezahlen. Preise für Wohnimmobilien steigen weiter

Nicht nur das Bevölkerungswachstum sorgt für Dynamik auf dem Wohnungsmarkt. Die Anzahl der Haushalte steigt zusätzlich, denn vor allem Ein- bis Zweipersonenhaushalte suchen nach einer Wohnung. Der Mietpreisanstieg betrifft besonders die Innenstadt. Je näher der Stadtrand kommt, desto günstiger sind die Mieten. Die Prognosen für dieses Jahr sagen, dass die Preise moderat steigen. Die örtlich begrenzte Preisübertreibung führt noch nicht zu einer Blasenbildung.

Mieterhöhung mit Blick auf den Mietspiegel

Der Mietspiegel gibt eine „Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete“ gemäß §558c BGB wieder. Mieter prüfen anhand des Mietspiegels die Erlaubnis der Erhöhung durch den Vermieter, wenn er den aktuellen Mietspiegel als Grund für eine Mieterhöhung wählt.

Innerhalb von drei Jahren darf die Miete nicht mehr als um 20 Prozent steigen. Dies ist als Kappungsgrenze bekannt. Für Berlin gelten jedoch 15 Prozent. Denn eine Ausnahmeregelung verbietet es in Ballungsräumen mit nicht angemessener und ausreichender Versorgung an Wohnraum einen höheren Satz nehmen.

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Gentrifizierung und starke Nachfrage treiben Preise nach oben.

Neubauten sind nach der Gentrifizierung meist zu teuer für Alteingesessene

Berlin als beliebter Wirtschaftsstandort und der steigende Nachfragedruck führen dazu, dass meist hochpreisige Neubauwohnungen gebaut werden. Vieler Orts findet ein Gentrifizierungsprozess statt. Dabei wird ein Stadtteil aufgewertet, indem zuvor „Pioniere“ – wie Studenten und Künstler – gewohnt haben. Mit der Zeit entstehen kulturelle Aktivitäten und kleine Gastronomen fassen Fuß. Die Gegend wird interessant für Investoren, welche die günstigen Häuser kaufen, restaurieren oder abreißen und neu bauen und so das Viertel aufwerten wollen. Dann steigen die Mieten und die vorher ansässige Bevölkerung, die finanziell schwächer ist, wird verdrängt. Der Charakter des Stadtteils verändert sich und eine wohlhabendere Bevölkerungsstruktur folgt.

Kaufpreiserhöhung zeigt sich auch bei Eigentumswohnungen

Seit 2010 hat sich der Angebotspreis für Eigentumswohnungen mehr als verdoppelt. Da die Nachfrage durch die wirtschaftliche Entwicklung und gute Arbeitsmarktbedingungen gestärkt ist, führt die ungenügende Verfügbarkeit von Eigentumswohnungen zu einem Preisanstieg. In den Toplagen von Berlin sind die Preise für Bestandbauten hingegen deutlich günstiger als für Neubauten. In Berlin-Mitte gibt es beispielsweise Höchstpreise von 4.139 Euro pro Quadratmeter.

Die Marksituation im Überblick

Immobiliennachfrage extrem dynamisch
Immobilienangebot Bauvolumen schließt Angebotslücke nicht
Angebotspreise großer Preisanstieg, räumliche Unterschiede
Angebotsmiete (Neuvermietung) hohes Niveau
Investitionsvolumen Projektentwicklungsmarkt steigt

 

Gründe für die Preissteigerung

1.Der Boom kostet Geld

Berlin boomt. Die Stadt ist nicht nur die bevölkerungsreichste und flächenmäßig größte Stadt Deutschlands, sondern auch die am stärksten wachsende. Dieser Neubauboom und das Wachstum in Bevölkerung, Wirtschaft und Tourismus sorgen für eine deutliche Preissteigerung bei Immobilien und Grundstücken.

2.Die demographischen Rahmenbedingungen

Bereits 2015lag die Bevölkerungszahl laut dieser Statistik bei 3,5 Millionen Einwohnern. Vor allem der Wanderungssaldo aus dem In- und Ausland führten dazu. Die 3,6 Millionen Marke wurde im ersten Halbjahr 2016 erreicht und aktuell liegt die Bevölkerungszahl bei knapp 3,7 Millionen Menschen. Besonders der Zuzug aus dem Ausland und die aufgearbeiteten Registrierungen von Schutzsuchenden, die im Jahr 2015 noch nicht erfasst waren, trugen dazu bei.

Als Reiz für den Zuzug gilt zudem die Universitäts- und Forschungslandschaft, das vielfältige Kulturprogramm, die wachsende Gründerszene und die Verkehrsinfrastruktur. Die Hauptstadt weist einen starken Mittelstand auf, den das -im Hinblick auf andere deutsche Metropolen – niedrige Miet- und Lohnkostenniveau lockt.

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Das Bevölkerungs- und Wirtschaftswachstum sind Gründe für höhere Immobilienpreise.

3.Weniger Arbeitslose auf dem Arbeitsmarkt

Die Arbeitslosigkeit in Berlin sinkt auf Grund der steigenden Chancen der Erwerbstätigkeit und dem dynamischen Arbeitsmarkt in den letzten Jahren. Im April 2017 ist die niedrigste Quote in Pankow und Treptow-Köpenick mit 7,0 Prozent auszumachen und Neukölln hat den höchsten Satz mit 13,0 Prozent.

4.Überdurchschnittliches Wirtschaftswachstum

Die steigende Erwerbstätigkeit lässt sich auf das Wirtschaftswachstum zurückführen.Noch im Jahr 2016 hatte Berlin ein starkes Wirtschaftswachstum von 2,7 Prozent und lag damit auf Platz 4 im Bundesländervergleich. Der Branchenmix aus Dienstleistung und Produktion treibt das Wachstum voran. Denn nicht nur die Industrie steigert ihre Umsätze, sondern die Tourismusbranche stellt auch neue Übernachtungsrekorde auf. Der Neubauboom führt zu einem unverkennbaren Plus im Bauhauptgewerbe.

5.Start-ups sorgen für Impulse

Neue junge und innovative Unternehmen schaffen neue Arbeitsplätze. Vor allem in den Bereichen Medien, IT- und Softwareentwicklung, E-Commerce und Kreativwirtschaft. Berlin gilt mittlerweile als Hauptstadt der Unternehmensgründungen in Deutschland. Nur hier zeigen Start-ups eine so starke Bewegung.

Prognosen. Das wird in Berlin passieren.

  • Berlin hat alle Voraussetzungen, um weiterhin ein beliebter Standort für Investitionen bezüglich Wohnimmobilien zu bleiben.
  • Käufer sollten hinsichtlich der Investitionen in Immobilien auf örtliche Preisübertreibung achten.
  • Die bestehenden Angebotslücken schließtder Neubauboom zunächst nicht.
  • Die Preise für Grundstücke, Mietwohnungen und Eigentumswohnungen steigen zwar weiter, aber in einem moderateren Tempo.
  • Eine Blasenbildung wird nicht vermutet, da die Preisentwicklung ökologisch begründet ist.

 

Bilder
pixabay © JohannesW (CC0 Creative Commons)
pixabay © MichaelGaida (CC0 Creative Commons)

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