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Das sollten künftige Eigentümer beachten

Gemeinsam schafft man mehr – dieses Motto gilt natürlich auch beim Bau eines Hauses. Gerade ungewöhnliche Bauprojekte lassen sich in einer Gemeinschaft von Gleichgesinnten deutlich leichter verwirklichen. Ob es sich um ein Mehrgenerationenprojekt, ein alternatives Wohnprojekt oder das gemeinsame Wohnen im Alter handelt – in der Gemeinschaft wird der Traum vom Wohnen nach Wunsch wahr. Teilweise gibt es sogar Bauland im innerstädtischen Bereich, das gezielt an Baugemeinschaften abgegeben wird – als privater Bauherr hat man hier kaum eine Chance. Doch es gibt einiges zu bedenken, damit das Traumprojekt nicht zu einem Albtraum wird.

Was sind die Vorteile einer Baugemeinschaft? 

  • Weniger Kosten für den Einzelnen.
  • Besondere Projekte mit Anspruch können verwirklicht werden.
  • Die Verantwortung wird geteilt und lastet auf mehreren Schultern.
  • Es kann ein Grundstück gekauft werden und/oder Doppel-, Reihen- oder Mehrfamilienhäuser gebaut werden. Natürlich können auf einem Grundstück auch alternative Wohnformen wie Tiny Houses verwirklicht werden.

Welches ist der erste, organisatorische Schritt zu einer Baugemeinschaft? 

Zunächst einmal müssen die Interessenten eine Rechtsform für ihr Vorhaben auswählen. Das kann eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts sein (GbR), eine Genossenschaft oder ein Verein. Es gilt, sich ausführlich zu informieren, denn die rechtlichen Gegebenheiten sind in jedem Fall unterschiedlich. Auch eine fachkundige Beratung ist von Vorteil.

Grundsätzlich lassen sich zwei Typen von Baugemeinschaften unterscheiden: die freie private Baugemeinschaft und die betreute private Baugemeinschaft.

Bei der ersten Form entscheiden die Bauträger selbst über alle Einzelheiten. Sie suchen das Grundstück aus und planen die Bebauung nach ihren Vorstellungen. Sie geben die Bauleitungen als Gemeinschaft in Auftrag und rechnen dann untereinander ab.

Handelt es sich jedoch um eine betreute Baugemeinschaft, sieht die Sache etwas anders aus. Hier gibt es einen Verantwortlichen, zum Beispiel einen Architekten, der das ganze Projekt steuert. Das bedeutet deutlich weniger Spielraum für die Bauherren, allerdings auch weniger Entscheidungen, die getroffen werden müssen. Ein erfahrener Architekt kann das Projekt schnell zu einem Abschluss bringen und die Erfolgschancen erhöhen.

Kann man durch eine Baugemeinschaft bei den Baukosten sparen? 

Tatsächlich entschließen sich die meisten Mitglieder einer Baugemeinschaft aus wirtschaftlichen Gründen, sich mit anderen zusammenzutun. In der Realität sind bei den Baukosten durchaus 10 % – 20 % Ersparnis möglich. Auch die Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer und Notarkosten fallen nur einmal an, nämlich auf den Grundstückspreis. Sie können dann einfach geteilt werden.

Die beste Motivation für eine Baugemeinschaft

Die beste Motivation, um in einer Gemeinschaft zu bauen, ist jedoch genau das: die Gemeinschaft. Gemeinsam mit anderen ein besonderes, ein alternatives Konzept planen, umsetzen und leben und damit einen Gegenpol zu einer vereinzelten Gesellschaft zu bilden, kann Sinn stiftend sein. Allerdings muss man auch der Typ Mensch dafür sein. Wer gemeinsam mit anderen plant, umsetzt, baut und lebt, der muss sich auch einmal zurücknehmen und die Wünsche der anderen ebenso wichtig wie seine eigenen nehmen. Mit den Menschen der Baugemeinschaft teilt man mehr, als einfach nur ein Grundstück, und sie sind mehr als Nachbarn. Darum sollten am besten nur solche Menschen zusammenbauen, die keine Debatten scheuen und gerne in einer Gemeinschaft leben. Denn nicht nur beim Bau, auch bei allen späteren Maßnahmen muss alles gemeinsam entschieden werden, und man kann sich nicht dauerhaft aus dem Weg gehen.

Eine Baugemeinschaft oder Eigentümergemeinschaft muss alles gemeinsam entscheiden  

Nicht nur bei der Bauplanung, auch bei vielen späteren Maßnahmen muss die Eigentümergemeinschaft gemeinsam entscheiden. Ein harmonisches Miteinander ist also entscheidend, damit das Zusammenleben auch funktioniert und alles im Fluss bleibt. Wer über welche Bereiche entscheidet, hängt ganz davon ab, was als Sondereigentum und was als Gemeinschaftseigentum deklariert ist.

Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum? 

In der Regel gilt bei der Abgrenzung folgende Faustformel: Zum Gemeinschaftseigentum zählen das Grundstück und die Teile des Gebäudes, die für die Sicherheit der den Bestand wichtig sind und das Erscheinungsbild prägen, also: tragende Wände, das Dach und die Decken, ebenso die Fenster und der Außenanstrich. Sind hier später Änderungen geplant, müssen sich alle einig sein.

Zum Sondereigentum zählen hingegen alle Teile des Hauses, die nicht gemeinschaftlich genutzt werden. Hier entscheidet jeder Eigentümer allein, welche Investitionen er tätigen will. Beim Gemeinschaftseigentum gilt: Was in der Eigentümerversammlung besprochen wird, müssen alle gemeinsam tragen und finanzieren. Es gilt der Beschluss der Mehrheit. Darum ist es wichtig, bei der Zusammensetzung der Gemeinschaft darauf zu achten, dass eine Mehrheitsentscheidung überhaupt getroffen werden kann.

Wie viele Mitglieder sollte eine Baugemeinschaft haben? 

Auch wenn es verführerisch ist, sich mit einem Geschwisterteil oder den besten Freunden zu einer Baugemeinschaft zusammenzuschließen: das Risiko ist groß, dass man später handlungsunfähig wird. Von Eigentümergemeinschaften mit nur zwei oder drei Parteien wird in der Regel abgeraten. Das hat ganz praktische Gründe. Für manche Entscheidungen genügt die einfache Mehrheit, Modernisierungen müssen mit doppelt qualifizierter Mehrheit beschlossen werden. Für besonders kleine Gemeinschaften gelten die gleichen Regeln. Um mit zwei Parteien einen Beschluss fassen zu können, muss man sich also einer Meinung sein. Ist der nachbarschaftliche Frieden jedoch gestört, kann es schwierig bis unmöglich werden, Veränderungen durchzusetzen. Zudem droht Streit, der gehörig ins Geld gehen kann. Ein Teil der Gemeinschaft kann nämlich gegen Änderungen, die ihm nicht gefallen, gerichtlich vorgehen. Im schlimmsten Fall muss eine bereits vorgenommene Modernisierung dann wieder rückgängig gemacht werden. Andererseits müssen sich Mitbesitzer, die bei Entscheidungen überstimmt werden, auch dann an den Kosten für beschlossene Maßnahmen beteiligen, wenn sie diese nicht für sinnvoll halten.

Fazit Das Bauen in einer Baugemeinschaft kann ein guter Weg sein, um ein besonderes Wohnkonzept zu verwirklichen. Hier kommt es jedoch besonders darauf an, Menschen zu finden, mit denen ein harmonisches Zusammenleben auf Dauer möglich ist. Kleinkriege können verhindert werden, indem die Gemeinschaft von vornherein auf mehr als nur zwei oder drei Schulterpaaren ruht.

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