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Die Rückzahlung eines Immobilienkredites stellt in den meisten Fällen eine langwierige Angelegenheit dar, in dessen Verlauf sich die Kreditnehmer mit einigen Begrifflichkeiten auseinandersetzen und vertraut machen sollten.

Es gibt verschiedene Formen für die Anschlussfinanzierung im Bau- und Immobilienbereich, ebenso gibt es günstige und ungünstige Zeitpunkte für die jeweilige Wahl. In diesem Vergleich werden Vor- und Nachteile von drei Formen der Anschlussfinanzierung – Kreditumschuldung, Prolongation sowie Forward-Darlehen – erläutert.

1. Anschlussfinanzierung im Bereich Baufinanzierung

a) Was ist unter einer Anschlussfinanzierung zu verstehen?

Theoretisch ist eine Anschlussfinanzierung für jeden Lebensbereich denkbar, in der Praxis tritt sie überwiegend in den Bereichen Bau- und Immobilienfinanzierung auf. Ein wesentlicher Grund ist, dass sich ein Immobilienkredit nur selten über den gesamten Zeitraum der Tilgung erstreckt. Es trete häufiger der Fall ein, dass im Laufe der Finanzierung mehrere Kredite aufgenommen werden.

Beispiel: Ist das Ende der ersten vereinbarten Zinstilgung absehbar, nimmt der Kreditnehmer im Rahmen einer Anschlussfinanzierung für die Immobilie ein neues zweckgebundenes Darlehen auf. Hierbei handelt es sich um eine Kreditumschuldung. Alternativ wird der bisher geltende Vertrag mit neuen Konditionen hinsichtlich Zinssatz und Laufzeit verlängert, dies ist unter der Bezeichnung Prolongation bekannt. Eine weitere Option ist die Aufnahme eines Forward-Darlehens.

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b) Allgemeine Tipps zur Auswahl der Anschlussfinanzierung

Grundsätzlich gilt, dass sich unbedingt frühzeitig vor dem Auslaufen des Darlehens darüber informiert werden sollte, welche Anschlussfinanzierung am besten auf die eigene Lebenssituation und die eigenen Bedürfnisse zugeschnitten ist. Hierbei gilt es, verschiedene Angebote einzuholen, zu vergleichen und sich über jedes Produkt, das infrage kommt, persönlich beraten zu lassen.

Des Weiteren sollte der Kreditnehmer darauf achten, dass die zu tilgende Summe im Rahmen der Anschlussfinanzierung deutlich geringer als bei der ersten Finanzierungsrunde ausfällt. In diesem Fall hat das Kreditinstitut ein geringeres Ausfallrisiko zu tragen, aus diesem Grund können Verbraucher für sie günstige Konditionen aushandeln als bei einer Erstfinanzierung.

Die Frage nach dem optimalen Zeitpunkt für eine Anschlussfinanzierung lässt sich allgemein nicht beantworten. So spielt beispielsweise die Entwicklung der Hypothekenzinsen eine wesentliche Rolle. Generell bietet sich eine anschließende Finanzierung immer dann an, wenn die bis dato vereinbarte Zinsbindung in Kürze auslaufen wird und eine Zinserhöhung erwartet wird. Besteht eine anhaltende Niedrigzinsphase kann es auch sinnvoll sein, die Anschlussfinanzierung in Form eines Forward-Darlehens bereits frühzeitig vor Ablauf einer laufenden Finanzierung zu beantragen. Ist es wahrscheinlicher, dass die Zinsen – je nach Fälligkeit der letzten Zinstilgung – in der nächsten Zeit nicht ansteigen, ist der Zeitpunkt kurz nach der Zinsfestschreibung für die Anschlussfinanzierung zu empfehlen.

Verbraucher, die sich für eine Anschlussfinanzierung interessieren, können sich von unabhängiger Seite von der zuständigen Verbraucherzentrale beraten lassen. Welche Aspekte im Beratungsgespräch relevant sind, erläutert die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen (NRW) auf ihrer Homepage.

2. Kreditumschuldung – Tausch des Kredites, Senkung der finanziellen Belastung!?

a) Was ist eine Kreditumschuldung?

Die Idee hinter einer Umschuldung, die auch als Kreditablösung bezeichnet wird, lautet: Der Verbraucher tauscht einen Kredit mit einer hohen Belastung gegen ein Darlehen mit günstigeren Konditionen. Verbraucher, die einen Ratenkredit abbezahlen, kommen für eine Umschuldung grundsätzlich infrage. Wenn die Lebensumstände passen, kann sich eine Umschuldung durchaus lohnen.

Die folgenden Voraussetzungen sollten gegeben sein:
Der Kreditnehmer sollte über eine ausreichende Kreditwürdigkeit verfügen und eine positive Schufa-Auskunft (Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung) nachweisen können.
Das verfügbare Einkommen reicht aus, um die neu anfallenden Raten bezahlen zu können.
Bei dem neu aufgenommen Kredit sind die Zinsen und Tilgungskonditionen für den Kreditnehmer günstiger als bei den vorherigen Verbindlichkeiten.

geld  Vor der Aufnahme eines neuen Kredites sollte sich grundsätzlich über die Bedingungen umfassend informiert werden. Über Kreditrechner im Internet können Verbraucher die Konditionen verschiedener Kredite miteinander vergleichen. Ob sich eine Umschuldung im Einzelfall lohnt, hängt je von verschiedenen individuellen Faktoren ab. Es ist sehr wichtig, beim Vergleich der unterschiedlichen Angebote stets den Effektivzinssatz als Basis auszuwählen. Ferner sind nur Vergleiche sinnvoll, die weitere Komponenten einer Baufinanzierung erfassen, z.B. die Darlehenssumme, die Art der Zinsgestaltung sowie die monatlich maximal zu entrichtende Tilgungssumme. Zudem spielt es eine Rolle, dass im Rahmen einer Anschlussfinanzierung unterschiedliche Zinssätze in Verbindung mit verschiedenen Laufzeiten verglichen werden können.

Wird im Rahmen der Kreditumschuldung das Geldhaus gewechselt, sind die folgenden Dokumente einzureichen:
Übersicht der Einkommensnachweise für die Bonitätsprüfung.
Sämtliche Unterlagen über die Immobilie, inklusive Lageplan sowie eine umfassende Baubeschreibung.
Aufstellung sämtlich anfallender Kosten (Kostenplan)
Kreditsicherheiten, z.B. Grundbuchauszug, Baugenehmigung, Bescheinigungen des zuständigen Finanzamts.

Je höher der Kredit und je länger die Laufzeit, desto eher kann eine Kreditlebensversicherung infrage kommen. Diese Art von Versicherung sichert die monatliche Ratenzahlung eines Kredites ab. Konkret bedeutet dies eine Absicherung gegen die drei am häufigsten auftretenden Schadenereignisse – Arbeitslosigkeit, Arbeitsunfähigkeit sowie Versterben. Beim Eintritt eines unvorhergesehenen Ereignisses laufen die finanziellen Verpflichtungen, z.B. Zahlung der Miete, Abbezahlung der Wohnung bzw. des Hauses sowie die Gewährleistung des finanziellen Unterhalts für die Familie, weiter. Je nach Ausgestaltung der Kreditlebensversicherung übernimmt diese das finanzielle Risiko bei einer auftretenden Arbeitsunfähigkeit bis zu Genesung und bei Arbeitslosigkeit häufig bis maximal zwölf Monate. Im Falle des Versterbens übernimmt die Versicherung die Rückzahlung des ausbleibenden Kredites.

b) Vorteile einer Kreditumschuldung

i. Senkung der monatlichen Ausgaben

Eine Kreditumschuldung kann sich generell lohnen, wenn der bestehende Kredit noch längere Zeit, d.h. mehrere Jahre, läuft und durch den neuen Darlehensvertrag bei den Zinsen einige Prozentpunkte eingespart werden.

Folgende Situation stellt eine Ausnahme dar: Falls der aktuelle Kredit noch einige Monate läuft und ein weiteres Finanzierungsdarlehen benötigt wird, kann eine Kreditablösung ebenfalls Sinn machen. Wie die finanzielle Belastung durch eine Umschuldung gesenkt werden kann und welche Aspekte zu beachten sind, ist im Detail an dieser Stelle erläutert.

Nach einer Kreditumschuldung besteht die Möglichkeit, dass sich durch ein neues zinsgünstigeres Darlehen die laufenden Kreditschulden verringern. Eine monatlich zu zahlende Kreditrate ist im Regelfall niedriger als alle vorherigen Kreditraten zusammengenommen. Durch die Senkung der monatlichen Ausgaben haben die Verbraucher mehr Geld zum Leben. Alternativ kann der Kreditnehmer durch eine Umschuldung den Kredit schneller als ursprünglich geplant tilgen, die Schulden sind dadurch zu einem früheren Zeitpunkt beglichen.

Im Rahmen einer Bau- bzw. Immobilienfinanzierung kommt eine weitere Möglichkeit in Betracht: Die Kombination der beiden erläuterten Varianten. Dies bedeutet, dass der Kreditnehmer auf der einen Seite die Anzahl der monatlichen Raten ein wenig reduziert, auf der anderen Seite verkürzt sich dadurch die gesamte Laufzeit der Rückzahlung. Ob diese im Einzelfall infrage kommt, hängt von den gemachten Erfahrungen ab, beispielsweise ob die Höhe der bisherigen Raten auf die jeweiligen Lebensumständen abgestimmt war.

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ii. Mehr Übersicht über laufende Kredite

Eine Umschuldung mehrerer parallel laufender Kredite verschafft dem Kreditnehmer einen größeren Überblick über die Finanzen. Durch die Zusammenfassung aller Verbindlichkeiten zu einem Kredit, müssen die vormals unterschiedlichen Fälligkeiten und Laufzeiten im Detail nicht mehr im Blick gehalten werden. Dies führt im Regelfall zu einem niedrigeren Ausfallrisiko und verhindert das Risiko von Zahlungsverzügen.

Selbst wenn die nach der Umschuldung zu tilgenden Zinsen nicht günstiger sind als die aus den alten Darlehensverträgen, verbessert sich durch die Zusammenlegung der Kredite die Bonität des Schuldners. Die jeweilige Bank wird die Höhe der monatlichen Rate auf die individuelle Finanzanlage anpassen. Durch die Verbesserung der Bonität erhalten die Verbraucher bei der Aufnahme zukünftiger Darlehen einen niedrigeren Zinssatz.

Grundsätzlich funktioniert eine Zusammenlegung von Ratenkrediten ohne spezifischen Zweck in der Regel ohne Problem. Ganz so einfach liegt der Fall nicht, wenn unterschiedliche Verwendungszwecke vorliegen. Eine Umschuldung ist indes nicht möglich, wenn der Kredit an einen speziellen Zweck gebunden ist, z.B. im Falle einer Autofinanzierung, bei gewerblichen Krediten für Unternehmen oder zur Begleichung von Disposchulden.

Sonderfall: Umschuldung von einem Immobilienkredit in einen anderen

Die Umschuldung von einem Immobilienkredit mit einem kleineren Volumen in einen größeren stellt einen Sonderfall dar. Ein Beispiel ist der Modernisierungskredit der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), der z.B. für energetisches Sanieren sowie für altersgerechtes und barrierefreies Wohnen beantragt werden können. Die Kredite der staatlichen KfW weisen häufig günstigere Konditionen als die Darlehen von privaten Kreditinstituten auf, da sich die staatliche Bank aufgrund ihrer hohen Bonität neues Geld zu günstigen Konditionen beschaffen kann, diese gibt die KfW an die privaten Verbraucher weiter.

Stellt ein Eigenheimbesitzer fest, dass der erste Kredit nicht ausreicht, um die Sanierung vollständig zu finanzieren, muss er im Regelfall ein neues Darlehen aufnehmen. Dies hat zur Folge, dass zwei Kredite getilgt werden müssen, zudem fallen wiederum zusätzliche Gebühren an. Um dies zu verhindern, kann der Darlehensnehmer den Kredit mit dem kleineren Volumen – in diesem Fall der Modernisierungskredit der KfW – in einen größeren Kredit umschulden.

c) Mögliche zusätzliche Kosten

Da der Kreditnehmer bei einer Umschuldung ein neues Darlehen aufnimmt – häufig bei einem anderen Kreditinstitut – ist eine neue Bonitätsprüfung fällig. Hat sich die Kreditwürdigkeit in der Zeit zwischen der Aufnahme des ersten Darlehens und der Anschlussfinanzierung verschlechtert, muss der Verbraucher bei der Rückzahlung des zweiten Kredites höhere Zinsen begleichen.

Vorsicht ist indes geboten, wenn der Gläubiger eine Vorfälligkeitsentschädigung anfordert. Hierbei handelt es sich um das Entgelt, dass der Kreditnehmer an die Bank zu entrichten hat, wenn er das Darlehen während der Zeit der Zinsfestschreibung außerplanmäßig kündigt und dieses zurückbezahlt.

Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist unter § 502 geregelt, wie viel ein Darlehensgeber (Kreditinstitut) an Vorfälligkeitsentschädigung berechnen darf. Hierbei gilt: Beträgt die Laufzeit über zwölf Monate, darf das Entgelt nicht über ein Prozent des noch offenen Kreditbetrags liegen. Ist die Laufzeit kürzer, verringert sich der entsprechende Betrag auf 0,5 Prozent. In einigen wenigen Fällen verzichtet das Kreditinstitut auch vollständig auf eine Entschädigung. Die entsprechende Regelung mit allen Details ist dem Darlehensvertrag zu entnehmen. Die Bank und der Kreditnehmer können nach Angaben dieser Quelle den Darlehensvertrag auch einvernehmlich beenden. In diesem Fall einigen sich die Vertragsparteien auf ein Vorfälligkeitsentgelt.

Eine Umschuldung ohne Vorfälligkeitsentschädigung ist regulär erst nach einer Laufzeit von zehn Jahren möglich, da der Kreditnehmer dann die gesetzliche Kündigungsfrist in Anspruch nehmen kann.

Zwischenfazit: Grundsätzlich ist wichtig, dass die Zinsersparnis durch die Umschuldung größer ist als die Summe sämtlicher anfallender Gebühren.

grafik-prolongation  3. Prolongation – Verlängerung des bestehenden Darlehens

a) Vorteile einer Prolongation

Kurz vor dem Ende der Zinsbindungsfrist, spätestens drei Monate vor dessen Ablauf, unterbreitet die Bank dem Kreditnehmer in den meisten Fällen ein Prolongationsangebot. Ferner handelt es sich hierbei um ein übliches Vorgehen, wenn die Zinsbindungsfrist nach spätestens zehn Jahren endet. Eine Prolongation bezeichnet die Verlängerung eines bisher genutzten Darlehens. Dies bedeutet, dass sich die Laufzeit des bisherigen Kredites verlängert, hierbei können jedoch neue Konditionen zwischen dem Kunden und dem jeweiligen Kreditinstitut ausgehandelt werden.

Der Unterschied im geänderten Darlehensvertrag betrifft häufig lediglich einen neuen Zinssatz, angepasst an den aktuellen Marktzins. Andere Vertragselemente, z.B. die Zinsbindung, Sondertilgungsmöglichkeiten oder die Höhe der monatlichen Raten werden in der Regel nicht geändert.

Ein wesentlicher Vorteil ist die unkomplizierte Verlängerung des Darlehens, des Weiteren behält der Kunde in den meisten Fällen seinen Ansprechpartner bei der Bank und ist mit den Abläufen des Kreditinstituts bereits vertraut. Da der Kreditnehmer dem Geldhaus als Kunde treu bleibt, wird im Regelfall zudem keine neue Bonitätsprüfung fällig. Des Weiteren entfallen häufig die Gebühren, die bei einem Wechsel des Kreditanbieters typischerweise anfallen. So werden beispielsweise keine erneuten Notargebühren fällig, zudem gibt es keine Änderungen im Grundbuch. Zudem sind zum Zeitpunkt der Prolongation außerplanmäßige Teilzahlungen möglich, auf die keine zusätzlichen Gebühren erhoben werden.

Exkurs: Widerruf eines Darlehens nach Prolongation

Eine häufig gestellte Frage lautet, ob ein Kreditvertrag aufgrund einer falschen Widerrufsbelehrung noch widerrufen werden kann. Zunächst ist nach Angaben von wallstreet-online.de festzuhalten, dass ausschließlich der Ursprungsvertrag für die Widerrufbarkeit relevant ist. Dies gelte auch im Falle einer Prolongation. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs (BGH) wird eine Vertragsverlängerung lediglich mit Abschluss eines eigenständigen neuen Darlehens als Ursprungsvertrag behandelt. Demnach sei eine Anschlussfinanzierung nur dann als eigenständiger Kredit zu behandeln, wenn die Kreditsumme erhöht wird. Eine weitere Bedingung für einen Widerruf ist der Abschluss des relevanten Kreditbetrags nach November 2002. Ist diese Bedingung erfüllt, müssen Fehler in der Widerrufsbelehrung festgestellt werden. Ist dies der Fall, können Forderungen auf einen Widerruf des Kreditvertrags gegenüber der Bank geltend gemacht werden.

Haben Verbraucher ihr Recht auf Widerruf wahrgenommen, kann dies laut Focus Online bei der Beantragung eines neuen Kredites jedoch zum Problem werden, da einige Banken in diesen Fällen häufig das neue Darlehen verwehren.

b) Nachteile einer Prolongation

Ein Nachteil einer Prolongation ist, dass andere Geldhäuser möglicherweise bessere Konditionen anbieten. Kundentreue bedeutet nicht automatisch, dass der bisherige Kreditgeber auch im Falle einer Anschlussfinanzierung das attraktivste Angebot anbietet. Häufig erhalten Neukunden attraktivere Angebote als Bestandskunden. Ist die bisherige Bank überzeugt, dass der Kunde einen Wechsel des Geldhauses nicht ernsthaft in Erwägung zieht, kann dies die Möglichkeiten bei der Gestaltung des Darlehensvertrags einschränken. Da kein gänzlich neuer Vertrag ausgehandelt wird, schränkt dies die Flexibilität ein wenig ein, wobei dies nicht unbedingt als klarer Nachteil angesehen werden muss.

Wie bereits erwähnt, lassen sich die Vor- sowie Nachteile auch bei einer Prolongation nicht verallgemeinern. Eine weitere Möglichkeit für eine Anschlussfinanzierung ist ein Forward Darlehen, dies kann beim bestehenden Kreditgeber auch im Sinne einer Prolongation abgeschlossen werden. Wie ein solches Darlehen beantragt wird und welche Vor- sowie Nachteile sich daraus ergeben können, ist Gegenstand des nächsten Kapitels.

4. Forward Darlehen – Sicherung der Zinsen für die nähere Zukunft

a) Vorteile eines Forward Darlehens

zeit-ist-geld  Eine Umschuldung ist auch über ein Forward Darlehen möglich, hierbei kann sich ein Kreditnehmer für die nahe Zukunft die Zinsen von heute sichern. Möglich ist dies, wenn der ausgehandelte Umschuldung- oder Prolongationstermin länger als 12 Monate im Voraus liegt. Dieser weiterführende Kredit mit einer zukünftigen Ausrichtung ist theoretisch für jedes Darlehen in allen Bereichen denkbar, praktisch wird er in der Praxis vor allem bei der Bau- oder Immobilienfinanzierung angewendet. Aufgrund dieser Konzentration auf den Immobilienbereich ist ein Forward-Darlehen häufig als Annuitätendarlehen angelegt.

Diese Kreditform ist empfehlenswert, wenn davon ausgegangen werden kann, dass sich die Hypothekenzinsen am Markt in absehbarer Zeit deutlich erhöhen werden. Durch die Aufnahme eines Forward-Darlehens profitiert der Kreditnehmer zu einem späteren Zeitpunkt von den aktuell günstigen Zinsen. Bis zu fünf Jahre (60 Monate) vor Ablauf der Zinsbindung ist der Abschluss möglich, die anschließende Laufzeit hängt vom jeweiligen Kreditinstitut ab. Die Faustregel hier lautet fünf bis zehn Jahre.

b) Risiken beim Forward Darlehen

Im Zusammenhang mit einem Forward-Darlehen taucht häufig der Begriff Zinswette auf. Der Darlehensnehmer wettet sozusagen darauf, wie sich die Zinsen in der Zukunft entwickeln werden. Wie bei jeder Wette, kann die erhoffte Prognose nicht eintreffen. In diesem Fall muss der Kreditnehmer höhere Kosten tragen, wenn das Zinsniveau zum entsprechenden Zeitpunkt ungefähr auf dem gleichen Level wie beim Abschluss des Forward Darlehens bleibt oder niedriger ausfällt.

Ferner gilt es zu berücksichtigen: Die Kreditinstitute lassen sich die Gewährung der aktuell günstigen Konditionen für die Zukunft entsprechend bezahlen. Dies kann auf unterschiedliche Art und Weise geschehen, die drei gängigsten Kostenaufschläge sind:
Zinsaufschlag: Je weiter das Forward Darlehen in die Zukunft reicht, desto höher fällt der Zinsaufschlag aus.
Eine einmalige Bearbeitungsgebühr.
Ein einmaliges Bearbeitungsentgelt.

Die Höhe der zusätzlichen Kosten steigt im Regelfall mit der Laufzeit des Kredites. Es ist unbedingt zu prüfen, ob diese Kosten anfallen, wie hoch diese sind und ob es weiterhin sinnvoll ist, ein Forward Darlehen zu beantragen. Das Handelsblatt zeigt Vergleichskonditionen verschiedener Anbieter bis zu fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung an.

5. Fazit

finanzierung-rechner  Grundsätzlich empfiehlt sich eine Kreditumschuldung nur, wenn die Restlaufzeit des bestehenden Kreditvertrags noch längere Zeit, in der Regel einige Jahr, beträgt. In spezielle Fällen kann sich dieses Vorhaben auch lohnen, wenn der laufende Kredit lediglich einige Monate läuft und eine weitere Finanzierung benötigt wird.

In allen drei dargelegten Formen der Anschlussfinanzierung ist explizit und umfassend zu prüfen, ob mit dem Abschluss des neuen Darlehensvertrags Kosten tatsächlich auch eingespart werden. Dies umfasst auch die Berücksichtigung von Gebühren, die auf den ersten Blick nicht ersichtlich sind.

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