Selten war es für Privatpersonen so attraktiv, mit der Bau- oder Immobilienfinanzierung zu beginnen. Historisch niedrige Leitzinsen am Markt ermöglichen auch bei der Finanzierung einer Immobilie besonders attraktive Sollzinsen. Für Käufer und Bauherren ist die Aufnahme eines Kredits daher mit vergleichsweise günstigen Zinszahlungen verbunden. Dies sollte jedoch nicht dazu verleiten, die monatlichen Raten um jedem Preis zu verringern. Entscheidend für eine schnelle Rückzahlung sind auch Punkte wie die Tilgungsrate, Sondertilgungen und im Zweifel auch die Vorfälligkeitsentschädigung.

Tilgung und Zinsen im Blick behalten

Vor der Aufnahme eines Kredits ist ein genauer Überblick über die eigenen Finanzen unabdingbar. Erst dann wird deutlich, welche monatlichen Raten tatsächlich leistbar sind. Um herauszufinden, wie hoch die Rate sein darf, sollten daher alle regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben einander gegenübergestellt werden. Wer hier einen zusätzlichen Sicherheitspuffer einrechnet, bleibt auch bei unvorhergesehenen Ausgaben finanziell handlungsfähig. Auch die Kalkulation der Baukosten sollte nicht versäumt werden, um die passende Kreditsumme zu bestimmen.

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Die monatlichen Raten setzen sich aus Tilgung und Zinsen zusammen. (Quelle: moerschy (CC0-Lizenz)/ pixabay.com)

Doch es ist nicht nur wichtig, dass die monatlichen Raten leistbar sind. Auch die Ausgestaltung des Darlehens mit all seinen Konditionen und Details sollten künftige Kreditnehmer nicht außer Acht lassen. Besonders wichtig ist hier das Zusammenspiel aus Sollzins und Tilgungsrate. Auf den ersten Blick erscheint es günstig, die aktuell niedrigen Sollzinsen mit einer ebenso niedrigen Tilgungsrate zu verbinden. Viele Banken bieten ihren Kunden geringe Tilgungsraten von einem Prozent an. Da die durchschnittlichen Sollzinsen laut Focus derzeit etwa 1,88 Prozent betragen, ergibt sich hieraus eine sehr geringe Rate.

Das jedoch ist ein gefährliches Vorhaben, denn die Zinsbindung gilt nur für einen vorab vereinbarten Zeitraum. Die meisten Kreditnehmer entscheiden sich für eine Zinsbindungsfrist von zehn Jahren, nach deren Ende die Sollzinsen deutlich ansteigen können. Wer dann eine niedrige Tilgung vereinbart hat, muss mit einer enormen Steigerung der monatlichen Raten rechnen und das bislang leistbare Haus entwickelt sich plötzlich zu einem unbezahlbaren Problem. Die niedrigen Sollzinsen sollten Kreditnehmer daher nutzen, um die Tilgungsrate für ihren Kredit zu erhöhen. Wer statt einem Prozent Tilgung drei Prozent vereinbart, verkürzt nicht nur die Dauer der Rückzahlung, sondern verringert zeitgleich auch die zu zahlenden Zinsen. Eine Beispielrechnung verdeutlicht dies:

Kreditbetrag 200.000,00 € 200.000,00 €
Zinsbindung 10 Jahre 10 Jahre
Sollzinssatz 1,88% 1,88%
Tilgungsrate 1,00% 3,00%
Gezahlte Zinsen am Ende der
Zinsbindungsfrist
35.615,32 € 31,645,96 €
Getilgter Betrag 21.984,32 € 65.954,04 €
Restschuld nach 10 Jahren 178.015,32 € 134,045,96 €

Auch wenn die monatliche Rate durch die erhöhte Tilgung steigt, lässt sich ein gefährliches Risiko vermeiden. Durch die erhöhte Tilgung nämlich bewegt sich die Restschuld nach der Zinsbindungsfrist in einem deutlich geringeren Bereich und eine Steigerung des Sollzinses bei einer Anschlussfinanzierung ist weniger kostspielig. Sollen dann nach zehn Jahren aufgrund der erhöhten Sollzinsen die Raten gesenkt werden, ist die Anpassung der Tilgung denkbar.

Sondertilgungen beschleunigen und vergünstigen die Kreditrückzahlung

Nicht nur ein erhöhter Tilgungssatz kann dabei helfen, das Darlehen möglichst schnell und effektiv abzuzahlen. Auch Sondertilgungen, die im Kreditvertrag vereinbart werden, sind ein probates Mittel, die Restschuld effektiv zu verkleinern. Hierdurch sinken die zu zahlenden Zinsen erneut, denn die vereinbarten Sonderzahlungen sind nicht mit zusätzlichen Zinszahlungen verbunden. Kreditnehmer sollten daher auf die Möglichkeit von Sondertilgungen im Darlehensvertrag bestehen, um den eigenen Handlungsspielraum so groß wie möglich zu halten. Wie sich eine Sondertilgung auf de Verlauf eines Darlehens auswirken kann, zeigt online-kredite.com in einer Beispielrechnung. Regelmäßige Sondertilgungen beschleunigen die Rückzahlung des Kredits.

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Regelmäßige Sondertilgungen beschleunigen die Rückzahlung des Kredits. (Quelle: janeb13 (CC0-Lizenz)/ pixabay.com)

Entscheidend bei der Festlegung von Sondertilgungen sind auch etwaige Gebühren, die die Bank erhebt. Es kommt nicht selten vor, dass das Einräumen großer Beträge mit einer Zusatzzahlung verbunden ist. Kreditnehmer sollten aus diesem Grund nachfragen, bis zu welcher Höhe eine Sondertilgung kostenfrei ist. In der Regel genügt es, diesen Betrag im Darlehensvertrag zu verankern, denn exorbitant hohe Sondertilgungen leisten nur die wenigsten Kreditnehmer im Laufe der Finanzierung.

Achtung Vorfälligkeit

Die Höhe der Restschuld verbunden mit den zu zahlenden Zinsen und auch die Sondertilgungen spielen eine entscheidende Rolle, wenn der Kredit vor dem Ende der Zinsbindungsfrist vollständig getilgt werden soll. Dies ist etwa dann notwendig, wenn das Haus durch Scheidung oder aus beruflichen und finanziellen Gründen nicht mehr genutzt werden kann und verkauft werden muss. Für den Kreditnehmer kann die vorzeitige Rückzahlung teuer werden, denn Banken sind dann dazu berechtigt, eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung zu verlangen.

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Im Zweifel sollte ein Anwalt die Forderung der Bank prüfen. (Quelle: Unsplash (CC0-Lizenz)/ pixabay.com)

Das Recht auf diese Entschädigungszahlung rührt daher, dass die Bank die ursprünglich erwarteten Zinsen nicht bekommt und neu kalkulieren muss. Ihr entsteht durch die Rückzahlung des gesamten Betrages ein Zinsschaden, den das Kreditinstitut möglichst gering halten möchte.Was die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung betrifft, besteht jedoch Uneinigkeit. „Im Gegensatz zu anderen zinsgebundenen Krediten ist die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung bei durch ein Grundpfandrecht gesicherten Immobiliendarlehen nicht gesetzlich festgelegt.“
(Quelle: https://www.anwalt.de/rechtstipps/darlehen-vorzeitig-zurueckzahlen-sondertilgung-bei-vorfaelligkeitsentschaedigung-zu-beruecksichtigen_077619.html)

Wer sein Darlehen vorzeitig zurückzahlen möchte, sollte die kalkulierte Vorfälligkeitsentschädigung daher genau unter die Lupe nehmen und gegebenenfalls auch einen Anwalt mit der Prüfung beauftragen. So wirken sich vereinbarte Sondertilgungen deutlich auf die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung aus, was jedoch nicht alle Banken freiwillig berücksichtigen. So handelt es sich bei Sondertilgungen um zinsfreie Zusatzzahlungen, die vor der Berechnung des Zinsschadens abgezogen werden müssen. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Darlehensnehmer die Sondertilgungen leistet oder nicht. Letztlich ist die Vereinbarung von Sondertilgungen auch aus diesem Grund ein sinnvoller Schritt, denn sie kann die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung deutlich verringern.

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