Interview mit Peter Breitfeld, Bauherrenberater des Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB)

Wie sollte eine solide Baufinanzierung aufgebaut sein?

Der Klassiker ist das Annuitätendarlehen. Hier zahlt der Darlehensnehmer neben den Zinsen kontinuierlich Tilgungsleistungen und reduziert so mit jeder Rate seine Darlehensschuld. Als Baustein können Darlehen aus den KfW-Förderprogrammen eingebunden werden. Und wer einen zuteilungsreifen Bausparvertrag hat, kann auch den einbeziehen. Finanzierungsmodelle von Bausparkassen finden wegen des geringen Zinsanpassungsrisikos ohnehin oft Zuspruch.

Basis jeder Finanzierung ist Eigenkapital – neben Barmitteln gehören dazu auch das eigene lastenfreie Grundstück und Eigenleistungen. Wer viel davon mitbringt, wird in der Regel günstiger finanzieren können. Ohne Eigenkapital ist die Finanzierung ein Wagnis. Wenn überhaupt sollte das nur in wohlüberlegten Ausnahmefällen eingegangen werden.

Welche Konsequenzen sollten Käufer und Bauherren aus dem aktuellen Zinsumfeld ziehen?

Baugeld ist nach wie vor sehr günstig. Deshalb der Rat: Die günstigen Zinsen durch entsprechende Zinsfestschreibung lange sichern und den verhältnismäßig geringen Zinsaufwand für mehr als ein Prozent Tilgung nutzen. Das sichert eine zügige Darlehensrückzahlung. Vereinbarte Sondertilgungsmöglichkeiten können das noch unterstützen

Wie erfährt man, welche monatliche Rate man sich leisten kann?

Da gibt es natürlich Grenzen. Von Bank zu Bank unterschiedlich müssen für einen Haushalt mit zwei Verdienern zum Lebensunterhalt mindestens 900 bis 950 Euro verbleiben. Für jede im Haushalt lebende weitere Person kommen 150 bis 200 Euro hinzu. Letztlich sollten Bauherren aber verantwortungsvoll selbst entscheiden, welche Rate langfristig sicher geschultert werden kann. Jeder weiß ja selbst am Besten, was er für den Alltag so braucht und welche Fixkosten er hat. Auch die Betriebskosten des Hauses wollen bedacht sein. Die schlagen mit ca. 2 Euro je qm Wohnfläche pro Monat zu Buche.

Welche Gefahren drohen, wenn man sich finanziell übernimmt?

Im Extremfall kann das zur Zwangsversteigerung und zum Verlust des Objektes führen. Und nicht immer müssen Betroffene danach schuldenfrei sein. Dazwischen ist so manches Szenario denkbar. Aber schöner wird das Leben damit auf keinen Fall!

Wie lassen sich die Baukosten realistisch ermitteln?

In der Mehrzahl wird mit Komplettanbietern ein Werkvertrag geschlossen, der einen verbindlichen Festpreis enthält. Die entscheidende Frage ist dann aber, was man fürs Geld bekommt. Und da ist insbesondere eine kritische und fundierte Prüfung der Bau- und Leistungsbeschreibung unerlässlich. Alle Wünsche und Anforderungen der Bauherren müssen auf den Tisch, damit sie vor Vertragsunterzeichnung schriftlich fixiert und im Vertragspreis berücksichtigt werden können. In der Regel wird da das schlüsselfertige Haus Zielpunkt sein. Es sei denn, einzelne Gewerke sollen an andere Auftragnehmer vergeben oder in Eigenleistung erbracht werden.

Welche Faktoren sollten Bauherren berücksichtigen, wenn es um die Gesamtkosten bzw. die Höhe des benötigten Darlehens geht (Nebenkosten)?

Auch hier ist es erforderlich, den Finger auf jede Kostenposition zu legen. Wo immer nur möglich sollten Kostenvoranschläge eingeholt werden. Das betrifft insbesondere die Vermessungsleistungen, Kosten der Hausanschlüsse, Aufwendungen für Außenanlagen und notwendige Arbeiten zum Herrichten des Grundstücks. Werden dann noch die Nebenkosten des Grundstückserwerbs und die Kosten für behördliche Prüfungen und Genehmigungen berücksichtigt, steht eigentlich schon das solide Finanzierungsfundament. Auch ein Bodengutachten ist wichtig. Mit ihm kann evtl. Mehraufwand für die Gründung erkannt und bei der Finanzierungsplanung berücksichtigt werden.

Welche Rolle können Eigenleistungen beim Bau spielen und in welchem Umfang sind sie sinnvoll?

Eigenleistungen erweitern den Finanzierungsspielraum und können unter Umständen dazu führen, dass insgesamt günstiger finanziert werden kann. Bauherren sollten sich aber nicht übernehmen und kritisch hinterfragen, ob hinreichend Zeit und Fähigkeiten für die Arbeiten vorhanden sind. Wenn Eigenleistungen nur dazu dienen, fehlendes Eigenkapital zu kaschieren und das Vorhaben „schönzurechnen“, wird es problematisch und Finanzierungslücken sind vorprogrammiert.

Welche Besonderheiten gelten im Zusammenhang mit Bauträgern? Wie kann man sich vor einer Pleite seines Bauträgers schützen?

Bei Bauträgerverträgen ist es ja so, dass bereits Zahlungen zu leisten sind, obwohl noch kein Eigentum am Objekt besteht. Wichtig ist, dass die geforderten Abschlagszahlungen der Makler- und Bauträgerverordnung entsprechen. Weiterhin sollte auf die Stellung von Sicherheiten durch den Bauträger Wert gelegt werden. Eine Bürgschaft oder eine Fertigstellungsgarantieversicherung sind dafür geeignet. Auch über eine Gewährleistungsbürgschaft oder –Versicherung ist zu verhandeln.

Was kann man tun, wenn man in Zahlungsschwierigkeiten gerät?

Es hilft wenig, sie zu ignorieren und lange zu warten, bis sich ein Schuldenberg angehäuft hat. Wenn im Verwandten- und Freundeskreis keine Lösung gefunden wird, ist das Gespräch mit dem Darlehensgeber unerlässlich. Bei zeitweiligen Engpässen wird da oftmals eine Lösung gefunden. In schwerwiegenden Fällen sollte der Weg zur Schuldnerberatung nicht gescheut werden.

2 KOMMENTARE

  1. Generell ist die Baufinanzierung ein schwieriges Thema, da es sich für den Autonormalverbraucher um eine Anschaffung von überdurchschnittlicher Größe handelt. Dadurch steigen auch die Risiken.
    Andererseits sollte nicht unerwähnt bleiben, dass auch viele Bauherren nachlässiger geworden sind, wenn es an die zuverlässige Bezahlung geht. Das ist keinesfalls nur ein Problem der Bauträger. Deswegen hat Herr Breitfeld absolut Recht, wenn er mahnt, die eigene Zahlkraft richtig einzuschätzen!

HINTERLASSEN SIE EINE ANTWORT

Please enter your comment!
Please enter your name here