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Die Bauzinsen sind historisch niedrig – jetzt ist die beste Gelegenheit, um endlich Wohneigentümer zu werden. Solche Formulierungen sind in der Vergangenheit immer wieder zu hören gewesen. Viele Haushalte denken tatsächlich darüber nach, ein Haus oder die Eigentumswohnung zu kaufen. Wie hoch die Nachfrage ist, lässt sich unter anderem an Indizes zu den Immobilienpreisen ablesen – wie dem vdp Index. Gegenüber 2016 sind die Preise 2017 um 7,7 Prozent gestiegen. Und bei den Einfamilienhäusern liegt die Preissteigerung im Betrachtungszeitraum mit mehr als neun Prozent sogar über dem Durchschnitt. Bleibt die Frage, wie das Eigenheim finanziert wird?

Familien denken hier im ersten Moment an den Bankkredit. Baufinanzierungen sind eines der Kerngeschäftsfelder im Privatkunden-Banking. So haben – laut Bundesbank – die deutschen Kreditinstitute beispielsweis im Dezember 2017 über 3,2 Milliarden Euro durch neu verhandelte Wohnungsbaukredite an Haushalte ausgereicht. Aber: Der Baukredit ist nicht die einzige Option, um den Traum von den eigenen vier Wänden zu finanzieren. Darlehen aus der Familie oder Förderungen sind genauso gefragt wie Bauspardarlehen. Richtig gehört: Der Bausparvertrag wird nach wie vor als Instrument betrachtet, um den Wunsch nach Wohneigentum zufriedenzustellen. Doch ist das auch heute noch eine gute Entscheidung?

Münzen-Haus
Wie lässt sich ein Eigenheim finanzieren und wie können Bausparverträge dabei eingesetzt werden? Lohnt sich diese Art der Baufinanzierung heute noch? Quelle: © nattanan23 (CC0-Lizenz) / pixabay.com

Wie funktionieren Bausparverträge?

Bausparverträge basieren auf dem Versprechen der Bausparkasse, dem Sparer – sofern bestimmte Bedingungen erfüllt sind – die verhandelte Summe auszuzahlen. In der Regel setzt sich die Leistung der Bausparkasse aus einem Bauspardarlehen und einem Sparanteil zusammen. Entsprechend dieser Konstellation erklärt sich auch die grundlegende Funktion der Bausparverträge: Sie bestehen aus einer Anspar- und einer Darlehensphase.

Dieser Aufbau ist bei allen Bausparverträgen identisch – egal, wer der Anbieter ist. Wie sehen die Phasen im Detail aus?

– Phase 1 – Die Ansparphase: Direkt an den Abschluss des Vertrags angeschlossen, wird im Rahmen der Ansparphase ein vorgeschriebenes Guthaben – in Form monatlicher Sparraten – auf das Vertragskonto eingezahlt. Wie hoch der Sparanteil für den Bausparvertrag sein muss, ergibt sich aus dem Vertrag bzw. dem Bauspartarif. Allgemein handelt es sich hierbei um einen bestimmten Prozentsatz der Gesamtsumme. Ist die erforderliche Sparsumme erreicht, gilt der Bausparvertrag als zuteilungsreif. Eine automatische Auszahlung ist damit aber nicht verbunden.

– Phase 2 und 3 – Zuteilung und Darlehensphase: Damit ein Bausparer die Bausparsumme erhält (die Zuteilung erfolgen kann) müssen einige Bedingungen erfüllt sein. Hierzu gehört, dass Mindestvertragslaufzeit, Mindestsparzeit und Mindestbewertungszahl erreicht werden. Die Auszahlung erfolgt prinzipiell entsprechend der Bewertungszahl. An die Zuteilung schließt sich – sofern das Bauspardarlehen in Anspruch genommen wird – dessen Tilgung an. Der Zinssatz für die Rückzahlung steht bereits fest.

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Quelle Grafik: https://www.bkm.de/bausparvertrag/

Warum kann sich Bausparvertrag heute immer noch lohnen?

Angesichts der Finanzierungsoptionen, auf die Haushalte heute setzen können, wirkt der Bausparvertrag auf den ersten Blick angespannt – vielleicht sogar schon etwas antiquiert. Gerade bei den Sparzinsen sind die Angebote alles andere als verlockend, speziell wenn die Kosten in die Rechnung einbezogen werden. Warum lohnt sich der Blick auf diese Finanzierung trotzdem?

Bausparverträge sind mit einigen besonderen Merkmalen ausgestattet. Dazu gehört auf der einen Seite, dass der Darlehenszins bereits im Vorfeld festgeschrieben ist. Wer sich heute für den Bausparvertrag entscheidet, weiß also schon heute zu den Kreditzinsen von Übermorgen Bescheid. Parallel besteht ein Rechtsanspruch auf das Bauspardarlehen, der vererbbar ist. Was spricht noch für den Bausparvertrag?

– Staatliche Förderung: Der Bausparvertrag kann in Förderungen fürs Eigenheim einbezogen werden. Förderfähig ist ein Bausparer unter anderem im Rahmen der Arbeitnehmer-Sparzulage oder Riester-Zulage. Letztere lohnt sich speziell für Familien mit mehreren Kindern (für ab 2008 geborenen Nachwuchs gibt es 300 Euro).

– Besicherung der Forderung: In der Immobilienfinanzierung ist es üblich, dass Darlehen über ein Grundpfandrecht besichert werden. In der Regel wird die Bank hier zur Grundschuld greifen, da diese nicht akzessorisch an die Forderung gebunden ist. Bausparverträge bzw. das hieraus resultierende Darlehen wird nachrangig besichert. Eine Tatsache, welche den Bausparer als ergänzende Finanzierung ins Spiel kommen lässt.

– Sondertilgung: Bauspardarlehen können vorzeitig getilgt werden – ohne dass der Darlehensnehmer mit einer Vorfälligkeitsentschädigung rechnen muss. Dieser Aspekt macht das Darlehen zu einer flexiblen Finanzierungsvariante.

Was sollte bei einem Bausparvertrag beachtet werden?

Der Abschluss eines Bausparvertrags kann sich – aus Sicht des einzelnen Bausparers – rechnen. Allerdings macht sich das Ganze nur dann bezahlt, wenn das Gesamtpaket stimmt. Heißt: Nur wenn die Lebenssituation und die Konditionen des Vertrags aufeinander abgestimmt sind, wird sich der Abschluss (und damit die Gebühr der Bausparkasse) rechnen. Leider scheint es ein Teil der Haushalte mit diesem Grundsatz nicht so genau zu nehmen.

Ein wesentlicher Punkt, an dem immer wieder Fehler gemacht werden, betrifft die nötige Sparsumme. Im Regelfall liegt diese zwischen 30 Prozent bis 50 Prozent der Bausparsumme. Beispiel: Bei 100.000 Euro Gesamtsumme müssen bis zu 50.000 Euro angespart werden, was durchaus sportlich ist. Wer die Messlatte hier zu hoch ansetzt, hat wenig vom Bausparvertrag.

Parallel muss eines klar sein: Damit sich der Vertrag rechnet, müssen die Zinsen steigen. Bleibt Baugeld billig, geht die Wette in der Regel nicht auf. Angesichts des Zinstiefs durch die EZB-Geldpolitik und dem prognostizierten Zinsanstieg scheint es allerdings unwahrscheinlich, dass mittelfristig (in den kommenden fünf Jahren bis 10 Jahren) die Niedrigzinsen weiterhin Bestand haben.

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Bauspardarlehen können auch heute noch einen wichtigen Bestandteil einer Baufinanzierung darstellen. Sie haben einige Vorteile, die sie dabei sehr wertvoll machen. Quelle: © Mediamodifier (CC0-Lizenz) / pixabay.com

Fazit Bausparverträge gehören nicht zum alten Eisen
Bankberater sortieren Bausparverträge in Beratungen zur Baufinanzierung hin und wieder beim alten Eisen ein. Diese Haltung – sofern sie pauschal in den Raum gestellt wird – ist falsch. Es gibt gleich mehrere Gründe, welche eine Daseinsberechtigung für den Bausparer liefern. Allerdings ist immer im Detail zu prüfen, ob und wie der Bausparvertrag zur Lebenssituation passt. Gerade die Tatsache, dass Bauspardarlehen nachrangig besichert werden und vorzeitig rückzahlbar sind, macht diese Finanzierung fürs Eigenheim auch heute noch sehr interessant. Gerade als ergänzendes Darlehen kann sich der Bausparvertrag bezahlt machen und so die Finanzierung komplettieren. Ein Auge auf die Konditionen und Angebote zu werfen kann sich also durchaus für Haushalte empfehlen.

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