Ratgeber Baufinanzierung / Immobilienfinanzierung

Der Weg ins Traumhaus führt nur über eine solide Baufinanzierung. Schließlich folgt dem Bauwunsch die wichtigste finanzielle Entscheidung im Leben. Weitere praktische Tipps zur Planung einer Baufinanzierung erhalten Sie auch in der Rubrik Hausbauplanung.

  • Was ist eine Baufinanzierung?

    Bei der Baufinanzierung handelt es sich um ein langfristiges Darlehen, das zur Finanzierung einer Immobilie genutzt wird. In Deutschland ist sie auch als Baukredit oder Immobiliendarlehen bekannt. Binnen der letzten Jahre sind die Zinsen, die für die Baufinanzierung veranschlagt werden, deutlich gesunken. Ein Grund dafür ist der niedrige Leitzins, der durch die Europäische Zentralbank auf einem Rekordtief gehalten wird.

    Die Zahl verkaufter Immobilien befindet sich weiter auf einem deutlichen Aufwärtstrend. Nachdem sich dieser Trend bereits 2010 abzeichnete, konnte er sich 2011 noch verstärken. Allein in den ersten sechs Monaten des Jahres 2010 konnten in Deutschland nach offiziellen Angaben im Vergleich zum Vorjahr 27,9 Prozent mehr Wohnungen genehmigt werden. Dabei galten Ein- und Zweifamilienhäuser nach Angaben von Immonet als besonders gefragt.

    Durch die steigende Nachfrage wird der Baupreisindex weiter beflügelt. Er legte im August 2011 mit Blick auf den konventionell gefertigten Neubau um insgesamt 2,9 Prozent zu. Obwohl die Baukosten allgemein gestiegen sind, lassen sich die Deutschen davon offenbar weiterhin nicht abschrecken. Hauptargument ist das günstige Baugeld. Derzeit sind Baufinanzierungen so günstig wie schon lange nicht mehr. Darüber hinaus kann nicht davon ausgegangen werden, dass dieses geringe Preisniveau wie beim Baugeld weiter gehalten wird.

  • Merkmale eines Baudarlehens

    Das Baudarlehen ist eine weit bekannte Finanzierungsform. Es setzt sich deutlich vom Privatkredit ab. So kann es als Finanzierung ausschließlich in Verbindung mit baulichen Maßnahmen, sowie dem Immobilienkauf verwendet werden. Ohne eine entsprechende Immobilie ist eine Bewilligung des Darlehens nicht möglich. Typisches Merkmal der Baufinanzierung sind die langen Laufzeiten. Sie umfassen bis zu 35 Jahre. Ein Teil dieser Zeit herrscht für den Kreditnehmer Zinsbindung. Demnach werden die Zinsen weder gesenkt noch angehoben. Dadurch sollen Bauherren und Immobilienbesitzer Planungssicherheit haben.

  • Einfluss von Eigenkapital

    Bei der Baufinanzierung spielt das Eigenkapital eine wichtige Rolle. Viele Banken erwarten vor der Bewilligung eines Baudarlehens einen Eigenkapitalanteil von 20 oder 30 Prozent. Derzeit sind die Zinsen, die für Baukredite veranschlagt werden, außergewöhnlich günstig. Trotzdem wirkt sich auch der Eigenkapitalanteil auf die Kosten aus. Umso höher der Eigenkapitalanteil ist, desto geringer ist die erforderliche Darlehenssumme. Darüber hinaus gestalten sich auch die Konditionen der Banken umso besser, desto höher das vorhandene Eigenkapital ist. Besitzen Immobilienkäufer beispielsweise einen Eigenkapitalanteil von 50 Prozent, können sie deutlich besser verhandeln als dies bei Bankkunden der Fall ist, bei denen der Eigenkapitalanteil nur bei 20 Prozent liegt.

    Wichtiger Punkt einer Baufinanzierung ist die Zinsbindung. Typisch für den Baukredit sind Zinsbindungsfristen von 5 bis 15 Jahren. Häufig werden Zinsbindungsfristen von 10 Jahren gewährt. Es gibt aber auch Banken, die mit längeren Zeitfenstern von bis zu 20 Jahren arbeiten. Während dieser Zeit ist die Zinshöhe stets konstant. Bei den meisten Baufinanzierungen ist die Zinsbindung kürzer als die Kreditlaufzeit. In diesem Fall muss mit der Bank jedoch neu verhandelt werden. Zinssätze sollten von Kreditnehmern genauestens verglichen werden. Selbst kleinste Unterschiede von etwa einem Zehntel Prozent können die Restschuld um einen stattlichen Betrag erhöhen. Auf die Zinshöhe wirken sich verschiedene Faktoren aus.
    Dazu gehören:

    • Eigenkapitalanteil
    • Immobilienwert
    • Bonität des Kreditnehmers.
  • Vorteile der Sondertilgung

    Baudarlehen sind mit langen Laufzeiten verbunden, sodass Sondertilgungen meist problemlos möglich sind. Sondertilgungen sollten vertraglich vereinbart werden, da sie dem Darlehensnehmer sehr viel Freiraum bei der Schuldentilgung einräumen. Wichtig ist, dass sie möglichst kostenfrei sind oder nur mit geringen Gebühren einhergehen. Durch Sondertilgungen können Tilgungsraten außerhalb des eigentlichen Tilgungsplans geleistet werden. Durch diese freiwilligen Zahlungen wird die komplette Finanzierungslaufzeit verkürzt. Außerdem trägt dies zur Reduzierung der anfallenden Kreditraten bei.

    Das Sondertilgungsrecht, das von der Bank eingeräumt wird, sollte stets genau geprüft werden. Ist es mit einer überhöhten Zinsanpassung versehen, ist grundsätzlich auch Vorsicht geboten.

    Grundlegend besteht bei der Baufinanzierung die Möglichkeit, eine Eigenheimförderung in Anspruch zu nehmen. Sie wird von unterschiedlichen Seiten angeboten. Durch Eigenheimförderungen lassen sich bei Baufinanzierungen hohe Einsparungen erreichen. Zum Teil umfassen die Subventionen mehrere 10.000 Euro. Angeboten werden Fördermittel beispielsweise von der KfW-Bank. Darüber hinaus stehen Bauherren regionale Förderprogramme, sowie Bau-Riester-Angebote zur Verfügung. Bei der Suche nach einem Kreditinstitut sollte zwingend darauf geachtet werden, dass durch die Bank die vollumfängliche Nutzung der Eigenheimförderung ermöglicht wird.

  • Finanzierungsformen für Baudarlehen

    Beim Baudarlehen kann zwischen unterschiedlichen Finanzierungsformen differenziert werden, die zur Realisierung des Bauvorhabens bereitstehen. Die bekannteste Form ist das Annuitätendarlehen. Im allgemeinen Sprachgebrauch wird es als Baukredit bezeichnet. Beim Annuitätendarlehen setzen sich die monatlichen Raten aus Zins- und Tilgungsanteil zusammen. Der Tilgungsanteil wird monatlich von der in Anspruch genommenen Darlehenssumme abgezogen. Dadurch verringert sich mit der Laufzeit der zu leistende Zinsanteil. Die Raten bleiben jedoch bis zum Laufzeitende gleich, sodass der Tilgungsanteil sukzessive steigt.

    Grundsätzlich kann die Baufinanzierung auch als Tilgungsdarlehen angeboten werden. In diesem Fall bleibt der Tilgungsanteil während der gesamten Laufzeit stabil. Der Zinsanteil nimmt jedoch weiter ab. Gleichzeitig sinken die monatliche Raten, sowie die Belastung, die der Kreditnehmer decken muss. Die dritte Form der Baufinanzierung wird durch das endfällige Baudarlehen gebildet. Dieses ist in Deutschland auch als Fälligkeitsdarlehen bekannt.

    Beim Fälligkeitsdarlehen zahlen die Kreditnehmer während der gesamten Laufzeit ausschließlich die Zinsen, die monatlich anfallen. Die Tilgung der Darlehenssumme erfolgt erst zum Laufzeitende in Form einer Einmalzahlung. Um dies zu gewährleisten, wird die Baufinanzierung häufig mit einer Kapitallebensversicherung kombiniert.

    Das Cap-Darlehen bildet eine Sonderform der Baufinanzierung. Bei diesem Baukredit sind die Zinsen nicht festgeschrieben. Die Bank arbeitet mit einem variablen Zinssatz. Allerdings ist der Zinssatz in seiner maximalen Höhe fixiert, sodass die Zinsen grundlegend nicht ins Unermessliche steigen können. Darlehensnehmer können bei diesem Angebot von verschiedenen Zinssenkungen profitieren. Die Anpassung des Darlehenszinses erfolgt meist monatlich oder beispielsweise stets im Abstand von sechs Monaten. Sinken die Zinsen beim Cap-Darlehen, verringert sich für den Bauherrn die Zahllast.

  • Die Anschlussfinanzierung

    Bauherren und Immobilienbesitzer werden bei der Baufinanzierung irgendwann mit dem Thema der Anschlussfinanzierung konfrontiert. In diesem Fall muss über die Darlehenskonditionen mit der Bank neu verhandelt werden. Dies gilt sowohl für Zinsen und Tilgung als auch für die Struktur des Kredits. Sind Bauherren auf eine Anschlussfinanzierung angewiesen, sollten sie sich rechtzeitig mit dem Thema auseinandersetzen und möglichst viele Angebote einholen. In vielen Fällen setzt die bisherige Bank bei der Anschlussfinanzierung auf niedrigere Zinsen. Allerdings handelt es sich hierbei nicht um die Garantie dafür, dass dieses Angebot auch das Günstigste ist.

    Eine Anschlussfinanzierung ist dann erforderlich, wenn das bisherige Darlehen ausläuft, der Kreditbetrag aber noch nicht vollständig getilgt wurde. Die meisten Banken informieren ihre Kunden über ein Anschreiben über diesen Zustand. In diesem ist meist auch ein Angebot für die individuelle Anschlussfinanzierung enthalten. Sicherlich wirkt dieses Angebot auf den ersten Blick attraktiv. Auf weitere Angebote von anderen Banken sollte aber nicht verzichtet werden.

    Bei einer soliden Hausfinanzierung ist es wichtig, dass die Nebenkosten früh kalkuliert werden. Entscheidend sind dabei immer das eigene Budget, sowie die finanzielle Belastbarkeit des Kreditnehmers. Darüber hinaus sollten Kreditnehmer immer darum bemüht sein, die Kreditsumme rasch zurückzahlen zu können, um zu hohe finanzielle Mehrbelastungen zu vermeiden. Ist der angebotene Effektivzins günstig, sollten Darlehensnehmer darum bemüht sein, diesen möglichst lange festzuschreiben.

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