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Der Bauträgervertrag - worauf Sie achten müssen

Erwerben Sie Wohneigentum vom Bauträger, sollten Sie vor Vertragsunterzeichnung genau hinschauen. Details nennt Rechtsanwältin Dr. Dr. Elke Heera, Vertrauensanwältin des Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB).

Das Reihenhaus oder die Eigentumswohnung verlocken zum Kauf – sowohl im grünen Gürtel rings um die Städte als auch in bevorzugten innerstädtischen Bereichen. Erwerber sollten allerdings nicht blind auf ihr Glück vertrauen, sich vielmehr mit der Tücke im Detail eines Bauträgervertrages auseinandersetzen. Der Bauträgervertrag unterscheidet sich erheblich vom Vertrag zum Bau eines Hauses auf eigenem Grund und Boden. Der Bauträger ist Eigentümer des Grundstücks, tritt als Bauherr auf und verkauft das Grundstück mit einer Verpflichtung zum Bau eines Einfamilienhauses, eines Doppelhauses, eines Reihenhauses, einer Neubau-Eigentumswohnung oder der Sanierung einer Altbauwohnung.

Dabei sind für Käufer etliche Fallstricke zu beachten, die wichtigsten an dieser Stelle:

Die Eigentümerfalle

Eine Besonderheit des Bauträgervertrags besteht darin, dass der Erwerber erst zu einem späten Zeitpunkt, nämlich nach Fertigstellung des Bauvorhabens, Eigentümer der Immobilie wird, obwohl er bereits frühzeitig Zahlungen – nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) in bis zu sieben Raten – zu leisten hat. Um nicht in die damit verbundene Eigentümerfalle zu tappen, sollte der Erwerber den Vertrag erst beurkunden, wenn der Bauträger auch wirklich Eigentümer des Baugrundstücks ist und eine Baugenehmigung vorliegt.

Die Grundschuldfalle

Für die Finanzierung des Vorhabens lässt sich die den Bauträger finanzierende Bank eine Grundschuld (Globalgrundschuld) eintragen. Jedoch muss der Erwerber lastenfreies Eigentum am Haus oder der Eigentumswohnung erlangen. Um nicht in die Grundschuldfalle zu tappen, achten Sie bei Vertragsschluss unbedingt darauf, dass sich die Bauträgerbank verpflichtet, das Vertragsobjekt aus der Haftung für die Globalgrundschuld freizustellen (Lastenfreistellung) und zwar auch für den Fall, dass der Bau nicht vollendet wird!

Die Kontofalle


Nach der Lastenfreistellung sind in der Regel Zahlungen auf das Konto der den Bauträger finanzierenden Bank zu leisten. Achten Sie vor jeder Anweisung darauf, dass Sie auch auf das richtige Konto, nämlich das Konto der Bauträgerbank und nicht etwa auf das sich vielleicht bei der gleichen Bank befindliche Geschäftskonto des Bauträgers zahlen!

Die Vormerkungs- und Sicherheitsfalle

Die erste Rate des Zahlungsplans kann der Bauträger erst einfordern, wenn unter anderem die Rechte des Erwerbers durch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert sind und wenn der Bauträger ihm bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werkes ohne wesentliche Mängel in Höhe von fünf Prozent des Vergütungsanspruchs leistet. Zahlen Sie deswegen nicht vor dem Nachweis der Auflassungsvormerkung zugunsten des Erwerbers im Grundbuch und nicht, bevor die vorher genannte Sicherheit gestellt ist! Lassen Sie sich nicht von der Übergabe einer Bauträgerbürgschaft gemäß Paragraf 7 MaBV blenden. Die Sicherheiten sind nicht identisch. Bei Zweifeln hilft der Rechtsanwalt.

Die Bürgschaftsfalle

Gegen Übergabe einer Bauträgerbürgschaft lassen sich abweichend von den sonst in der MaBV vorgesehenen Zahlungsraten Vorauszahlungen des Erwerbers vereinbaren. Dass Sie bei Übergabe einer Bauträgerbürgschaft quasi rundum gesichert sind, ist ein Trugschluss! Die Bauträgerbürgschaft sichert zum Beispiel Erwerber nicht gegen Verzugsschäden, nicht gegen entgangene Steuervorteile bei Nichteinhaltung des Fertigstellungstermins und erlaubt bei Baumängeln nicht, Zahlungen zurückzubehalten. Um der Bürgschaftsfalle auszuweichen, ist unbedingt anwaltlicher Rat einzuholen und der Text der Bürgschaftsurkunde vor der Beurkundung zu prüfen!

Die Sonderwunschfalle


Vereinbarungen von Sonderwünschen nach Beurkundung des Bauträgervertrags können teuer werden. Vorauszahlungen für Sonderwünsche sind risikovoll. Achten Sie darauf, dass Sonderwünsche wie Eigenleistungen detailliert hinsichtlich ihrer Beschaffenheitsmerkmale vereinbart und im Bauträgervertrag beurkundet sind!

Die Kostenfalle

Wichtig ist auch, die Erschließungs- und Anschlusskosten richtig zu regeln. Steht im Bauträgervertragsentwurf, dass der Veräußerer die Erschließungs- und Anschlusskosten übernimmt, und sollen diese – ungeachtet dessen, dass sie von der Gemeinde noch nicht festgesetzt sind – Bestandteil der nach Herstellung des ersten Bauabschnitts fälligen Abschlagszahlung sein, kommt das einer ungesicherten Vorleistung gleich. Daher ist es auch hier ratsam, zur vertraglichen Gestaltung einer Sicherheit kompetenten, anwaltlichen Rat einzuholen!

Die Nachbesserungsfalle

Mängelrechte sind in Bauträgerverträgen oft auf die Nachbesserung (Nacherfüllungsrecht) beschränkt. Achten Sie vor Vertragsbeurkundung darauf, dass neben dem Nacherfüllungsrecht auch die gesetzlichen Rechte des Schadensersatzes, des Rücktritts und der Minderung erhalten bleiben.

Die Wohneigentümer-Falle

Beim Erwerb einer Eigentumswohnung wird der Käufer Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Um nicht die Katze im Sack zu kaufen, sollten Sie vor Beurkundung des Vertrages unbedingt die Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung, die Protokolle der Eigentümerversammlungen sowie die Beschlusssammlung prüfen. Fragen Sie nach, ob Gerichtsprozesse der Eigentümer laufen, um nicht Teil einer zerstrittenen Eigentümergemeinschaft zu werden.

Foto: Streif Haus


 

Kommentare

20.11.2014 11:24
Ich finde Ihr Artikel sehr übersichtlich und sehr gut.
Ich werde sie empfehlen.