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Wann lohnt ein Modernisierungscheck?

altDiplom-Ingenieur Jörg Nowitzki, BSB-Bauherrenberater (Leipzig) ist Fachingenieur für Denkmalpflege und Altbausanierung. Im Interview erklärt er die Vorzuge des BSB-Modernisierungschecks.

Warum ist für Hausbesitzer und Erwerber von Bestandsimmobilien ein Modernisierungscheck wichtig?

Um auf der sicheren Seite zu sein. Fachlich fundierte Beratung, wie der vom Bauherren-Schutzbund e.V. angebotene Modernisierungscheck, ist angebracht, sollen Wohnbedingungen heutigen Ansprüchen und sich ändernden Lebenssituationen angepasst werden. Gleich, ob es um Instandsetzung, Umbau oder Modernisierung von Altbausubstanz geht – die Analyse von Fachleuten hilft Eigentümern oder potenziellen Erwerbern zu planen und zu entscheiden. Mit einem solchen Check lässt sich klären, welche Um- und Ausbauten möglich, sinnvoll und nötig sind. Nur so lassen sich der Umfang notwendiger Arbeiten und die Kosten ermitteln.

Den Check bietet der BSB als gemeinnützige Verbraucherschutzorganisation seinen Mitgliedern an. Welche Leistungen umfasst er?

Eine komplette Analyse des Gebäudes. Sie beginnt mit der Begehung, bei der ein Experte die Bausubstanz visuell beurteilt: Er erfasst Bauteilkonstruktionen und dokumentiert sie fotografisch einschließlich der Schäden. Er überprüft auch die geplanten Modernisierungs- und Umbaumaßnahmen auf bauordnungsrechtliche Anforderungen hin und berät den Modernisierungswilligen individuell. So entsteht ein Prioritätenkatalog, in dem notwendige Maßnahmen und Empfehlungen zu Möglichkeiten und Grenzen von Eigenleistungen aufgelistet sind. Was Eigentümer und Erwerber besonders interessiert, ist die Kostenschätzung. Zum Schluss erhält der Auftraggeber eine umfangreiche Dokumentation.

Eigentümer mögen einwenden: Ich kenne mein Haus, den Aufwand kann ich mir sparen…


Ich halte eine gründliche Bestandserfassung für unverzichtbar. In alten Gebäuden entsprechen Bauteilkonstruktionen und technische Anlagen in der Regel nicht dem heutigen Stand der Technik. Oft sind nur lückenhafte Planungsunterlagen da – oder sie fehlen ganz. Oder frühere Um- und Ausbauten erweisen sich als Störfaktoren. Die Bausubstanz detailliert zu beurteilen, ist daher eine notwendige Grundlage, um zu planen, auszuführen und den vorgesehenen Kostenrahmen einzuhalten. Wer so in die Vorbereitung investiert, vermeidet böse Überraschungen.

Nicht nur das Haus, sondern die gesamte Grundstückssituation wird geprüft. Was ist dabei zu beachten?

Städtebaulich gesehen, ist oft die zulässige Gebäudehöhe, sprich, die Anzahl der Vollgeschosse und die maximale Überbaubarkeit des Grundstückes zu berücksichtigen, ebenso muss der Bauherr vorgeschriebene Abstandsflächen zum Nachbarn einhalten. Diese Vorgaben entscheiden sehr oft darüber, ob er überhaupt baulich erweitern darf.

Was wird beim baulichen Check besonders unter die Lupe genommen?


Wichtig sind vor allem statisch-konstruktive, bauphysikalisch-energetische und brandschutztechnische Hinweise. So kann es anhand von Schadensbildern, wie Rissen, nötig sein, das Mauerwerk tragender Wände und die Gründung des Gebäudes gesondert zu untersuchen und zu verstärken. Das ist vor allem bei geplanten Ausbauten bedeutend. Holzkonstruktionen des Dachstuhls und das Kellermauerwerk – so die Erfahrungen unserer BSB-Bauherrenberater – sind in Altbauten am häufigsten geschädigt und ziehen unter Umständen kostenaufwändige Arbeiten nach sich: zum Beispiel den Austausch oder die Verstärkung von Dachbinderkonstruktionen und Deckenbalken.

Bei Feuchteschäden im Putz und Mauerwerk, vor allem im Keller- und Sockelbereich, lassen sich unterschiedliche Trockenlegungsverfahren darstellen. Da der Fachmann das Gebäude vom Keller bis zum Dach betrachtet, kann er oft auch Hinweise zu weitergehenden Untersuchungen geben. Eigentümer oder Erwerber erhalten eine vollständige, übersichtliche und unverzichtbare Information, um das Haus systematisch zu modernisieren.

Energetische Aspekte rücken immer mehr in den Mittelpunkt, die Energieeinsparverordnung stellt dazu immer höhere Anforderungen. Zielt der Modernisierungscheck auch auf Energieeinsparung?

Ja natürlich, denn wesentlicher Teil des Modernisierungschecks ist es, die Gebäudehülle mit Dach, Außenwänden, Fenstern und Keller zu überprüfen, einschließlich der Luftdichtigkeit des Gebäudes, des Heizenergieverbrauchs und der technischen Anlagen. Wärmedämmung und Luftdichtheit fließen in die Bewertung der Energieeffizienz ein, entsprechende Maßnahmen werden vorgeschlagen. Der BSB verfügt dafür über ein Netz von qualifizierten Energieberatern.

Was fließt in die für die meisten Eigentümer und Erwerber entscheidende Kostenschätzung ein?

Allen Maßnahmen, die der Energieberater unter Berücksichtigung von Baualtersstufe, Wohn- und Nutzfläche vorschlägt, werden übliche Kostenansätze zugrunde gelegt. Einbezogen sind auch beabsichtigte bauliche Erweiterungen und Nebenkosten, wie etwa für Genehmigungen oder Planungsleistungen. Alle diese Daten stehen in der Dokumentation, in der das Gesamtobjekt abschließend bewertet wird. Abgesehen davon, dass Eigentümer und Erwerber mit dem Modernisierungscheck eine fachlich fundierte Entscheidungshilfe für ihr weiteres Vorgehen erhalten, hilft die Dokumentation mit einer Kostenschätzung auch bei ersten Finanzierungsplanungen und Bankgesprächen. Richtig modernisieren – dafür ist der Modernisierungscheck die Basis – spart Energie und Geld.

(Fragen: bb)

Foto: BSB / Peter Himsel


 

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