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02. Planung der Baufinanzierung

Baufinanzierung Die Finanzierung Ihres Bauvorhabens sollte der erste Schritt in Richtung Eigenheim sein.
Erst wenn Sie Ihren finanziellen Spielraum kennen, können Sie weiter planen. Nicht nur die
Wahl des Kreditinstitutes, der Bausparkasse oder Kreditlaufzeiten sind zu bedenken.

Themen im Überblick:


Eigenkapital und Eigenleistung

Monatliche Belastung hängt von Initiative der Bauherren ab

Eigenkapital und Eigenleistung Der Bau eines Hauses ist eine Investition fürs Leben. Denn das Projekt der eigenen vier Wände ist mit Kosten in sechsstelliger Höhe verbunden. Vielen Bauherren bleibt nichts anderes übrig, als einen Kredit für das Traumhaus aufzunehmen. Wie hoch dieser ist, hängt auch davon ab, wie viel Erspartes die Kreditnehmer einbringen - hier ist dann vom so genannten Eigenkapital die Rede. Auch selbst erbrachte handwerkliche Arbeiten, so genannte Eigenleistungen , haben Einfluss auf die Höhe des benötigten Kredits.

Viele Baufinanzierer knüpfen eine Finanzierungszusage an die Zahlungsfähigkeit der Antragsteller. Dazu gehört ein regelmäßiges Einkommen der Bauherren. Auch sollten keine Einträge bei der Schufa vorhanden sein. Experten raten zudem, vor Beginn eines Bauvorhabens 20 bis 30 Prozent Eigenkapital aufzubringen. Hier können viele auf ihr Erspartes vom Sparbuch oder vom Bausparvertrag zurückgreifen. Eigenkapital reduziert die monatliche Rückzahlungsrate an die Bank und schmälert die monatliche finanzielle Belastung. Es lohnt sich also, über die Jahre Geld aus Steuerrückzahlungen oder vermögenswirksamen Leistungen zurückzulegen. Inzwischen bieten viele Banken eine Finanzierung auch ohne Eigenkapital an. Allerdings sichern sie sich mögliche Risiken durch versteckte Kosten und hohe Zinsen ab.

 

Kostenschätzung Hausbau

Traum von den eigenen vier Wänden bezahlbar

Kostenschätzung Hausbau Steigende Mieten und immer knapper werdender Wohnraum sorgen für einen starken Boom im Immobilienbereich. Wer heute noch zur Miete wohnt, fragt sich schnell, ob der monatliche Mietzins nicht besser als Rate für die Finanzierung einer Immobilie angelegt wäre. Und in der Tat macht das auch Sinn - während die Miete den Reichtum des Vermieters nährt, ist der eigene Baukredit irgendwann abbezahlt und das finanzierte Haus gehört samt Grundstück seinen Bewohnern. Viele künftige Bauherren beschäftigen sich aber zu recht mit der Frage: Wie viel Haus kriege ich fürs Geld?

Zunächst ist es ratsam, die auf Bauherren zukommenden Kosten genauer zu betrachten. Zum einen ist da der Preis für den Bau des Hauses, zum anderen der Preis für den Kauf eines Grundstücks. Letztlich kommen auch Baunebenkosten hinzu - darunter fallen Anwalts- und Notargebühren, Steuern und Angaben im Zusammenhang mit Grundstückskauf und -unterhaltung sowie mögliche Erschließungsgebühren für Wasser, Abwasser und Strom. Auch nach dem Einzug ins neue Haus müssen monatliche Kosten kalkuliert werden: Zum einen ist da die Rate an den Baufinanzierer, zum anderen laufende finanzielle Belastungen in Form von Betriebskosten wie Strom, Wasser, Steuern, Versicherungen und Reparaturrücklagen.

 

Nebenkosten für das Bauprojekt

Erschließung, Bauantrag und Notar kosten Geld

Nebenkosten Ein Haus kostet Geld - allerdings sollten Bauherren nicht nur für den Bau die notwendigen finanziellen Mittel parat haben, sondern auch an die so genannten Nebenkosten denken. Leider vergessen unerfahrene Auftraggeber diesen Part allzu häufig und sind am Ende entsetzt, dass es nicht allein mit der Finanzierung des Baukörpers getan ist.

Es ist also wichtig, auch die Kosten im Auge zu behalten, die neben dem Hausbau anfallen. Beim Grundstückskauf müssen auch Posten für Makler, Notar und Grundbuch berücksichtigt werden. Erschließungskosten fallen in der Regel in Wohngegenden am Stadtrand an, die lediglich über unbefestigte Wege erreichbar sind - hier können Kommunen, je nach Lage, Erschließungsbeiträge unter anderem für den Anschluss an Versorgungsnetze verlangen. Auch die Gestaltung der Außenanlagen - also des Gartens, der Pkw-Stellplätze oder eines Gartenhäuschens - sollten Eingang in die Kalkulation finden.

 

Was wird finanziert?

Der Finanzierungsrahmen hängt von den Wünschen der Bauherren ab

Was wird finanziert? Bei der Immobilienfinanzierung kommt es schon sehr früh darauf an, was man finanzieren will beziehungsweise kann. Bereits in der Finanzierungsplanung und Kostenaufstellung ist dies ein wichtiger Aspekt. Mit der Errechnung des persönlichen Finanzierungsrahmens ergeben sich automatisch auch die Größe der Immobilie sowie die Ausstattungsmerkmale.

Damit der Traum vom Haus bezahlbar bleibt und finanziert werden kann, sollten sich Bauherren vorab Gedanken machen, welche Ausstattung das Haus haben soll: Von einer tollen Küche über Wellnessbereich bis hin zum Hobbykeller, Barrierefreiheit, Solardach, etc., ergeben sich vielfältige Möglichkeiten. Dies gilt selbstverständlich insbesondere für den Neubau. Dagegen sind bei einem Kauf die Gestaltungsoptionen deutlich schwieriger.

 

Kostenaufstellung

Einnahmen und Ausgaben entscheiden über die Höhe der Kreditrate

Kostenaufstellung Die Zinssätze für eine Finanzierung sind inzwischen für Bau- und Kaufinteressierte von Immobilien im historischen Vergleich sehr gering. Dennoch sollten Bauherren bereits direkt am Anfang für sich selbst eine genaue Finanzierungsplanung und Kostenaufstellung vornehmen. Sinnvoll ist es, bei den Planungen Kosten für die Zinssätze und so genannte Risikoaufschläge zu kalkulieren. Wer zum Beispiel heute eine zehnjährige Zinsbindung mit einem Zinssatz von vier Prozent vereinbart, weiß heute nicht, welchen Zinssatz er in zehn Jahren neu vereinbaren kann.

Wer eine Immobilie oder einen Hausbau finanzieren möchte, sollte vorher einen Überblick über das Eigenkapital sowie die Einnahmen und Ausgaben gewinnen. Nur so erkennen Bauwillige, welche monatliche Belastung sich ergibt. Wesentliche Voraussetzung für ein Baudarlehen ist das Eigenkapital. Die Banken verlangen in der Regel eine Finanzierung von 20 Prozent der Gesamtkosten durch Eigenkapital. Für den Kreditnehmer gilt allerdings, dass er so viel wie möglich von seinem Kapital in die Finanzierung mit aufnehmen sollte.

 

Angebotsvergleich

Banken und Institute mit gleichen Eckdaten zum Hausbau konfrontieren

Angebotsvergleich Der Erwerb einer Immobilie ist für viele Menschen eine der größten und langfristigsten Investitionen. Schnell reden wir über Summen von bis zu 200.000 Euro und mehr. In der Regel ist niemand in der Lage, diese Beträge in kürzester Zeit zurückzuzahlen. Daher laufen Immobilienfinanzierungen bis zur endgültigen Rückzahlung teilweise 20 oder 25 Jahre.

Es ist enorm wichtig, sich ausführlich über dieses Thema zu informieren und Angebote zu vergleichen. Das lohnt sich auf jeden Fall. Bei allen Überlegungen ist es für Bauherren wichtig, dass sie nicht „Äpfel“ mit „Birnen“ vergleichen. Für einen Vergleich sollten deshalb zunächst die Eckdaten wie Darlehensvertrag (z.B. 100.000 Euro), die angestrebte Zinsbindung (z.B. 10 Jahre) und eine für die Bauherren realistische Rate pro Monat (z.B. 500 Euro) festgelegt werden. Diese Eckparameter sollten bei allen Anfragen bei Banken und Baufinanzierern verwendet werden. Damit sind Häuslebauer in der Lage, die Angebote zu vergleichen.

 

Mit wem finanzieren?

Wer bereits Geld gespart hat, sollte beide Institutionen für den Hausbau nutzen

Mit wem finanzieren? Als Häuslebauer steht man vor der sehr wichtigen Frage der Finanzierung des Traumes aus vier Wänden. Dabei ist ein wichtiger Aspekt, ob die Finanzierung über eine Bank oder doch über eine Bausparkasse erfolgen soll.

Die Finanzierung über eine Bank oder Bausparkasse schließen sich jedoch nicht aus. Es gibt im Gegenteil Konstellationen, in denen sich beide recht gut ergänzen. Bauherren, die bereits über einen Bausparvertrag Geld angespart haben, können diesen eventuell sinnvoll in die persönliche Finanzierungsstrategie einbauen. Sie sollten sich dann bei der Bausparkasse nach den aktuellen Zuteilungs- und Darlehenskonditionen erkundigen. Die Bauspardarlehen sind in der Regel deutlich günstiger als ein klassisches Annuitätendarlehen einer Bank.

 

Fördermittel, Kredit, Bausparen

Beim Hausbau können zahlreiche Finanzierungsmöglichkeiten genutzt werden

Fördermittel, Kredit, Bausparen Bei der Finanzierung einer Immobilie gibt es eine Reihe von Varianten, die Bauherren als Baufinanzierer nutzen können. Auch wenn es zunächst mühsam erscheint, ist es wichtig, sich mit den Möglichkeiten der Finanzierungen zu beschäftigen. Und letztendlich handelt es sich um eine Materie, mit der man sich in der Regel nur einmal im Leben beschäftigt. Daher sollten sich Bauwillige auf jeden Fall von mindestens zwei bis drei Anbietern beraten lassen und die Angebote vergleichen. Ein unabhängiger Finanzierungsberater kann ebenfalls bei der Umsetzung der Baufinanzierung unterstützen.

Grundsätzlich sollte der Sicherheitsaspekt bei der Immobilienfinanzierung im Vordergrund stehen. Bauherren benötigen eine langfristige kalkulierbare monatliche Rate. Klassischerweise haben Hausbauinteressierte mit einem Annuitätendarlehen eine monatliche feste Größe. Bei den aktuellen niedrigen Zinsen kann zudem eine Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren interessant sein. Hier lohnt sich in jedem Fall ein Vergleich der Konditionen für eine zehnjährige Zinsbindung.

 

Baufinanzierungsvarianten

Für den Hausbau kommen verschiedene Bankprodukte in Frage

Baufinanzierungsvarianten Es gibt eine Reihe von verschiedenen Finanzierungsformen bei der Immobilienfinanzierung. Das Annuitätendarlehen ist das klassische Finanzierungsinstrument, das von vielen Darlehensnehmern als Finanzierungsform gewählt wird. Die monatliche Rate für ein Annuitätendarlehen besteht aus Zinsen und Tilgung. Das bedeutet, dass der Kreditnehmer bereits während der Laufzeit mit jeder Rate einen Teil seines Darlehens wieder an die Bank zurückzahlt.

Eine Tilgungsaussetzung ist eine spezielle Form der Finanzierung, sie wird oftmals von Versicherungsunternehmen angeboten. Bei dieser Finanzierungsform wird die Tilgung, also die Rückzahlung des Darlehens, ausgesetzt. Der Teil der Rate der eigentlich zur sofortigen Rückzahlung des Darlehens dienen sollten, wird stattdessen in einem Sparplan, Bausparvertrag oder Lebensversicherung angelegt. Für private Immobilienfinanzierer wird sich in der Regel diese Finanzierungsform nicht rechnen. Die Zinsen der hinterlegten Kapitalanlage, z.B. der Sparplan, müssen dann höher als der Darlehenszins sein.

 

Papierkrieg vor Kreditzusage

Banken verlangen für Baufinanzierung umfangreiche Unterlagen

Ausbauhaus Für eine Immobilienfinanzierung gibt es eine Reihe von Unterlagen, die von den Banken zur Prüfung benötigt werden. Dabei können zwei wichtige Bereiche unterschieden werden. Zum einen werden Unterlagen geordert, damit eine Bonitätsprüfung vorgenommen werden kann. Darunter sind zunächst die Einkommensnachweise zu verstehen. Bei Arbeitnehmern sind dies die letzten zwei bis drei Gehaltsnachweise und der aktuelle Einkommensteuerbescheid. Selbständige und Freiberufler müssen in der Regel die jüngsten zwei Jahresabschlüsse und eine aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung vorlegen (BWA). Dabei hilft meist der Steuerberater.

Zusätzlich zu den Einkommensnachweisen erwarten die Banken, dass eine Selbstauskunft ausgefüllt wird. In der Selbstauskunft werden auch Informationen zur Vermögenssituation und zu bestehenden Verbindlichkeiten abgefragt. In der Regel werden dazu ebenfalls Nachweise, d.h. Kopien von Tagesgeldkonten, Wertpapierdepots oder weiterer Darlehen verlangt. Darüber hinaus stimmen Bauherren im Rahmen dieser Prüfungen auch einer Prüfung der Bonität bei der Schufa (Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung) zu. Bei der Schufa erfährt die Bank, ob bereits Kredite bestehen und ob diese bisher immer fristgerecht zurückgezahlt wurden.

 

Sprache der Banken

Verständigung mit Beratern setzt Wissen über deren Arbeit voraus

Sprache der Banken Ob in Kliniken oder Ingenieurbüros: Jeder Geschäftszweig hat häufig seine eigene spezielle Sprache. Bei einer Bank ist dies nicht anders. Die Kundenberater leben in den Rahmenbedingungen, die ihnen die Bankorganisation vorgibt. Das heißt, es gibt bestimmte Vorgaben wie z.B. Richtlinien zur Bewertung der Immobilien, der Einkommens- und Vermögensverhältnisse oder welche Unterlagen für den Kreditantrag einzureichen sind. Daher ist es immer bei Verständnisschwierigkeiten sinnvoll, in den Gesprächen die Berater nach der Vorgehens- und Bewertungssicht seiner Bank zu fragen.

Bauherren erhalten dadurch ein besseres Gefühl, wie ihr Kreditantrag beurteilt wird und wo gegebenenfalls Schwierigkeiten auftauchen können oder bereits vorhanden sind. Insbesondere wenn eine Ablehnung erteilt wurde, ist ein intensives Gespräch über die Gründe der Ablehnung mehr als hilfreich.

 
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