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Tipps zum Kauf von Baugrundstücken

Grundstücke und Immobilienangebote

Beim Kauf von Grundstücken und Immobilien gilt es auf Besonderheiten zu achten. Bauherren, die den richtigen Bauplatz gefunden haben, sollten das Angebot genauestens prüfen. Bevor sich Bauherren für ein Grundstück entscheiden, sollten sie eine Checkliste mit den Punkten zusammenstellen, die für sie besonders wichtig sind. Anhand dieser Liste lässt sich anschließend der passende Standort ermitteln. Schon früh sollte dabei feststehen, ob das Grundstück in der Stadt oder auf dem Land gelegen sein soll. Auf die individuelle Entscheidung kann die Nähe zum Arbeitsplatz, sowie zu den Eltern ebenso Einfluss nehmen.

Lage und Umfeld prüfen

Vor dem Kauf eines Baugrundstücks sollten Lage und Umfeld genauestens geprüft werden. Details sind für die Qualität des Wohngrundstücks entscheidend. So sollte beispielsweise die Zeit der Sonneneinstrahlung geprüft werden. Anhand dieser Daten lässt sich prüfen, ob Balkon oder Terrasse in gewünschter Richtung umgesetzt werden können. Liegt das Baugrundstück am Hang, muss ein Blick auf die Straße geworfen werden. Entscheidend ist, ob die Straße von Rissen betroffen ist. Finden sich auf der Straße Risse, handelt es sich hierbei um einen Hinweis darauf, dass Erdschichten auf dem Areal möglicherweise in Bewegung sind. Diese können schließlich auch das geplante Haus, sowie die Wohnqualität beeinträchtigen.

Entscheidend ist beim Kauf eines Baugrundstücks natürlich auch das Umfeld. Wichtig sind dabei die umliegende Bebauung auf der einen Seite und die vorhandene Infrastruktur auf der anderen. Es ist wichtig, dass das Baugrundstück zentral liegt.

In der Nähe sollte sich folgende Infrastruktur befinden:

  • Ärzte
  • Kindergärten
  • Schulen
  • Nahverkehr
  • Supermärkte

Mischgebiete genau prüfen

Häufig befinden sich Baugrundstücke in sogenannten Mischgebieten. Ist dies der Fall, sollte die Besichtigung immer werktags stattfinden. Darüber hinaus sollten sich Interessenten Zeit nehmen, um zu prüfen, wie stark die Lärmbelästigung ist. Gerade bei einer zentralen Lage ist es möglich, dass das Baugrundstück sehr laut ist. Wichtig sind natürlich auch die Bauentwicklungspläne der Gemeinde. Sie sollten vor dem Kauf eingesehen werden. Durch die Bauentwicklungspläne kann beispielsweise in Erfahrung gebracht werden, ob die Gemeinde in der Nähe des ausgewählten Baugrundstücks eine neue Straße bauen will. Deren Lärm könnte gegebenenfalls in die eigenen vier Wände eindringen und die Wohnqualität stark mindern.

Grundsätzlich bietet es sich an, sich mehrere Baugrundstücke und Immobilienangebote anzuschauen. Auf diesem Weg bieten sich die besten Voraussetzungen für einen Vergleich.

Der Bebauungsplan gibt Aufschluss

In die individuelle Entscheidung zum Kauf eines Baugrundstücks sollte auch immer der Bebauungsplan mit einfließen. Dabei sollten sich Bauherren wenn möglich Hilfe holen, denn Laien können Pläne dieser Art meist nur schwer lesen. Der Bebauungsplan für ein Areal kann entweder beim Bauordnungsamt oder dem Stadtplanungsamt eingesehen werden. Häufig liegt er aber auch bei der Gemeindeverwaltung. Jeder Bebauungsplan verfügt über einen Text- und einen Planteil.

Durch den Bebauungsplan werden grundlegende Hinweise darauf gegeben, wie ein Baugrundstück bebaut werden darf. Nicht auf jedem Grundstück sind alle erdenklichen Hausvarianten gestattet. Die Kriterien für den Bebauungsplan werden von der Gemeinde individuell festgelegt. Es gibt grundlegend keine allgemeingültigen Regeln. In der Rubrik „Z“ eines Bebauungsplans kann nachgelesen werden, für wie viele Vollgeschosse eine Zulassung vorliegt. In der Regel ist bei Einfamilienhäusern der Vermerk „Z2“ zu finden. Die Höhe der Gebäude, die für ein Baugrundstück zulässig sind, findet sich unter dem Punkt H. Meist liegt sie bei einem Einfamilienhaus bei H12. Üblicherweise verfügen Einfamilienhäuser über eine Höhe von 12 Metern.

Weitere wichtige Kernzahlen, die im Bebauungsplan zu finden sind, sind die Grundflächen- und Geschossflächenzahl. Sie werden mit den Kürzeln GRZ und GFZ angegeben. Anhand der GRZ kann abgelesen werden, wie groß die Fläche eines Grundstücks sein darf, die zugebaut werden kann. Hat das Baugrundstück eine Größe von 350 m² und wird die Grundflächenzahl mit 0,4 angegeben, darf die maximal zugebaute Fläche 140 m² umfassen. Entscheidend für das eigene Traumhaus ist aber auch die GFZ. Durch die Geschossflächenzahl wird angegeben, wie sich das Verhältnis von Geschossfläche zur Fläche des Baugrundstücks gestalten darf. Die Wohnfläche darf bei einer GFZ von 0,5 demnach maximal die Hälfte der Fläche des Baugrundstücks betragen. Der Bebauungsplan gibt außerdem Aufschluss über die Art des jeweiligen Baugebietes. Insgesamt wird an dieser Stelle zwischen 11 Gebieten unterschieden.

Eigenheime dürfen dabei in folgenden Gebieten errichtet werden:

  • Allgemeine, besondere und reine Wohngebiete
  • Mischgebiete
  • Dorfgebiete
  • Kleinsiedlungsgebiete

Entscheidend sind darüber hinaus stets die Verteilung von Wohn- und Gewerbeniederlassungen. Zu letzten zählen neben Betrieben auch Kinos und Lokale. Darüber hinaus fließen in die Gestaltung der Gebiete auch eventuell vorhandene landwirtschaftliche Betriebe, sowie Nutzgärten ein.

Das Grundbuch

Bei der Suche und dem Kauf eines Baugrundstücks lohnt sich grundsätzlich auch ein Blick ins Grundbuch. Beim Grundbuch handelt es sich um ein öffentliches Verzeichnis. In diesem sind alle vorhandenen Eigentumsverhältnisse von Grundstücken verankert und in entsprechender Form geregelt.

Durch das Grundbuch wird zum einen eindeutig der Besitzer bezeichnet und zum anderen enthält es alle zu einem Grundstück wichtigen Inhalte. So kann anhand des Grundbucheintrags geprüft werden, welche Rechten und Lasten es bei einem Grundstück gibt. Die Abwicklung des Grundbuchverfahrens ist bereits seit Oktober 2009 auch auf elektronischem Weg möglich.

Im Grundbuch ist immer ein Bestandsverzeichnis enthalten. Durch dieses wird Auskunft über die genaue Lage, sowie die Größe des Grundstücks gegeben. Das Grundbuch orientiert sich immer an den Bezeichnungen, die im Kataster zu finden sind. Anhand des Grundbuchs können zudem Informationen über Erbbaurecht und Wohnungseigentum abgelesen werden. Hinter dem Grundbuch verbirgt sich ein öffentliches Verzeichnis, in dem sämtliche Grundstücke aufgeführt sind. In der ersten Abteilung sind dabei wichtige Angaben zu Eigentümern und Erbbauberechtigten zu finden. In der zweiten Abteilung werden alle Lasten und Beschränkungen aufgeführt. Eventuell vorhandene Grundpfandrechte sind in der dritten Abteilung des Grundbuchs zu finden.

Als Grundpfandrechte gelten:

  • Hypotheken
  • Grundschulden
  • Rentenschulden

Beim Kauf eines Grundstücks kommt es zum Eigentumswechsel. Dieser wird aber erst mit der Eintragung ins Grundbuch in vollem Umfang vollzogen. Die Eintragung ins Grundbuch wird etwa ein halbes Jahr nach der Beurkundung durch einen Notar vorgenommen. Schon vorher sollten sich Bauherren darum bemühen, sich eine Eintragung einer Auflassungsvormerkung zu sichern. In seiner Form verfügt das Grundbuch über eine wesentliche Besonderheit. So sind alle Änderungen grundsätzlich nachvollziehbar. So werden Einträge bei Änderungen nicht gelöscht, sondern ausschließlich rot unterstrichen. Dadurch kann immer nachvollzogen werden, wem das Grundstück bereits gehörte.

Bodengutachten erstellen lassen

Vor dem Kauf eines Baugrundstücks sollten sich Bauherren ein Bodengutachten zeigen oder erstellen lassen. Dies ist vor allem dann wichtig, wenn das Bauland zuvor gewerblich genutzt wurde. In diesem Fall können eventuelle Altlasten bei der Beschaffenheit des Bodens vorhanden sein. Nur durch ein solches Gutachten lassen sich eventuell vorhandene Altlasten ausschließen. Für jeden Bauherren stellen Altlasten einen Albtraum dar.

Anhand des Bundesbodenschutzgesetzes wird genau definiert, was unter Altlasten zu verstehen ist. Unter ihnen müssen beispielsweise Abfallbeseitigungsanlagen verstanden werden, die bereits stillgelegt sind. Aber auch Grundstücke, auf denen in der Vergangenheit Abfälle gelagert wurden, können von Altlasten betroffen sein.

Für einen Altlastennachweis entstehen dem Bauherrn meist Kosten von durchschnittlich 1000 Euro. Vor diesen Investitionen sollten Bauherren jedoch keinesfalls zurückschrecken. Sind Altlasten vorhanden, müssen beim Kauf die Kosten, die für die Beseitigung entstehen, genauestens geregelt sein.

Nebenkosten beim Grundstückskauf

Beim Grundstückskauf oder Erwerb von Immobilien fallen neben dem Kaufpreis weitere Kosten an, die für Notar, Grundbucheintragung und Gutachten entstehen. Wird ein Baugrundstück erworben, kommen auf die Bauherren Erschließungskosten zu. Diese können sehr unterschiedlich sein. Wichtig ist, dass die Baunebenkosten im Voraus genauestens berechnet werden. Nur so lassen sich böse, finanzielle Überraschungen vermeiden.

Anfallende Nebenkosten

Beim Grundstückskauf fallen sehr unterschiedliche Nebenkosten an.
In erster Linie handelt es sich um:

  • Grundgewerbesteuer
  • Kosten für die Baugenehmigung
  • Vermessungskosten
  • Kosten für Bodengutachten
  • Erschließungskosten
  • Bauwasser und Baustrom

Im Zuge der Erschließung wird ein Grundstück immer an die Grundversorgung angebunden. Dieser Anschluss bezieht sich auf das örtliche Verkehrs- und Versorgungssystem. Darunter wird außerdem der Anschluss an das Entsorgungssystem verstanden, das auf kommunaler Ebene vorhanden ist. Die Grundversorgung umfasst unter anderem die Kanalisation, sowie die Wasser- und Energieversorgung. Darüber hinaus müssen Bauherren häufig auch anteilige Kosten für die Verkehrserschließung tragen.

Des Weiteren muss ein Baugrundstück an Telefon, DSL und Kabel angeschlossen werden. Diese Kosten müssen bis zu 90 Prozent vom Grundstückseigentümer getragen werden. Sie sind entweder an die Kommune oder an den Versorgungsträger zu entrichten. Die genauen Preise müssen beim Bauamt oder den lokalen Versorgungsunternehmen erfragt werden. Auf die Kosten wirken sich die Größe der Baufläche, sowie die Geschosszahl des Gebäudes aus, das errichtet werden soll.

Der Notar beim Grundstückskauf

Beim Kauf eines Baugrundstücks werden Bauherren zwangsläufig irgendwann mit einem Notar konfrontiert. Die Einbeziehung eines Notars ist grundsätzlich unabdingbar. Dabei stellt er nicht nur einen weiteren Kostenpunkt dar, sondern übernimmt ebenso die Rolle eines Beraters. Sowohl der Käufer als auch der Verkäufer haben mit einem Notar eine unparteiische Beratung, die gegebenenfalls auch auf gewisse Schwachstellen aufmerksam macht. Meist handelt es sich bei den Notaren um erfahrene Rechtsanwälte. Der Notar beaufsichtigt die rechtsgültige Abwicklung eines Kaufvertrags. Er sieht dabei ins Grundbuch ein und weist auf mögliche Lasten hin. Durch den Notar werden sämtliche notwendigen Schritte eingeleitet.

FAQ zum Grundstückskauf

Auf welche Merkmale muss beim Grundstückskauf geachtet werden?

Beim Kauf eines Baugrundstücks sollten mehrere Merkmale geprüft werden. Neben der Art der Bebauung sind Umfeld und Infrastruktur entscheidend. Durch den Bebauungsplan wird vorgegeben, wie ein Grundstück bebaut werden darf.

Welche Angaben finden sich im Bebauungsplan?

Durch den Bebauungsplan werden entscheidende Merkmale für den Bau eines Gebäudes definiert. Er gibt beispielsweise die Anzahl der zulässigen Vollgeschosse an. Wichtige Kennzahlen des Bebauungsplans sind zudem die Höhe des Hauses, die Grundflächenzahl und die Geschossflächenzahl. Außerdem wird die Art des Bebauungsgebiets definiert.

In welchen Gebieten dürfen Einfamilienhäuser errichtet werden?

Der Bau von einem Einfamilienhaus ist in vielen Bebauungsgebieten möglich.
Grundsätzlich können Gebäude dieser Art in folgenden Gebieten errichtet werden:

  • Allgemeine, besondere und reine Wohngebiete
  • Mischgebiete
  • Dorfgebiete
  • Kleinsiedlungsgebiete

Welche Verzeichnisse sollten vor dem Kauf geprüft werden?

Vor dem Grundstückskauf sollten Bauherrn Verzeichnisse und Pläne genauestens prüfen.
Wichtige Informationen enthalten:

  • Bebauungsplan
  • Grundbuch
  • Altlastenverzeichnis

Welche Inhalte müssen im Kaufvertrag zu finden sind?

Der Kaufvertrag eines Baugrundstücks muss notariell beurkundet werden. Wichtig ist, dass der Vertragsentwurf im Voraus umfangreich geprüft wird. An dieser Stelle lohnt es sich einen Rechtsanwalt zu beauftragen. Für diese Überprüfung fallen durchschnittliche Kosten von 250 Euro an.
Im Kaufvertrag sollten folgende Punkte zu finden sein:

  • Genauer Kaufpreis oder Quadratmeterpreis
  • Gütertrennung
  • Gesamtschuldnerische Haftung
  • Kaufpreisfälligkeit
  • Kaufgegenstand

Was ist Erbpacht?

Viele Grundstücke werden mittlerweile in Verbindung mit Erbbaupacht angeboten. Grundsätzlich kann das Erbbaurecht eine durchaus gute Lösung sein. In diesem Fall wird ein Grundstück nur auf Zeit erworben, kann aber trotzdem für den Bau eines Hauses genutzt werden. Der Pächter muss in diesem Fall regelmäßige Zahlungen entrichten. Im Vergleich zum Hypothekenzins fällt der Erbbauzins deutlich günstiger aus.

Welche Fragen müssen mit der Gemeinde geklärt werden?

Beim Kauf eines Baugrundstücks müssen verschiedene Fragen mit der Gemeinde geklärt werden. So sollte nachgefragt werden, ob es einen Bebauungsplan gibt und wann spätestens mit dem Bau begonnen werden muss. Darüber hinaus sollte geklärt werden, ob auf dem Grundstück oder im direkten Umfeld feuergefährliche, geruchsbelästigende oder lärmträchtige Einrichtungen zu finden sind.

Welche Besonderheiten gibt es bei Hanggrundstücken?

Nicht selten befinden sich Baugrundstücke am Hang. In diesem Fall sollten sich Bauherren für die Besichtigung besonders fiel Zeit nehmen. Aufschluss kann grundsätzlich die Straße geben. Weist diese Risse auf, handelt es sich hierbei um Hinweise darauf, dass sich die Erdschichten in Bewegung befinden. In diesem Fall sollte geprüft werden, ob es sich um einen aufgeschütteten Hang handelt und ob es eventuell ein Bodengutachten gibt.

Welche Bedeutung hat der Flächennutzungsplan für den Hausbau?

Beim Hausbau sollte grundsätzlich auch ein Blick in den Flächennutzungsplan geworfen werden. Durch den Flächennutzungsplan wird festgehalten, in welchen Baugebieten welche städtebauliche Flächennutzung durch die Gemeinde vorgesehen ist. Dabei dient er vor allem der Steuerung jener Entwicklung, die auf städtebaulicher Ebene erfolgt. Behörden nutzen den FNP, wenn sie über verschiedene Genehmigungen entscheiden müssen. Der FNP ist grundsätzlich bindend. Dadurch ist es nicht möglich, dass ein Gewerbegebiet plötzlich dort entstehen soll, wo eigentlich eine landwirtschaftliche Nutzung vorgesehen wird.

Messe: Häuserwelten & Energie

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