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Die Baufinanzierung

Der Weg ins Traumhaus führt nur über eine solide Baufinanzierung. Schließlich folgt dem Bauwunsch in Deutschland die wichtigste finanzielle Entscheidung im Leben. Weitere praktische Tipps zur Planung einer Baufinanzierung erhalten Sie auch in der Rubrik Hausbauplanung.

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Was ist eine Baufinanzierung?

Bei der Baufinanzierung handelt es sich um ein langfristiges Darlehen, das zur Finanzierung einer Immobilie genutzt wird. In Deutschland ist sie auch als Baukredit oder Immobiliendarlehen bekannt. Binnen der letzten Jahre sind die Zinsen, die für die Baufinanzierung veranschlagt werden, deutlich gesunken. Ein Grund dafür ist der niedrige Leitzins, der durch die Europäische Zentralbank auf einem Rekordtief gehalten wird.

Die Zahl verkaufter Immobilien befindet sich weiter auf einem deutlichen Aufwärtstrend. Nachdem sich dieser Trend bereits 2010 abzeichnete, konnte er sich 2011 noch verstärken. Allein in den ersten sechs Monaten des Jahres 2010 konnten in Deutschland nach offiziellen Angaben im Vergleich zum Vorjahr 27,9 Prozent mehr Wohnungen genehmigt werden. Dabei galten Ein- und Zweifamilienhäuser nach Angaben von Immonet als besonders gefragt.

Durch die steigende Nachfrage wird der Baupreisindex weiter beflügelt. Er legte im August 2011 mit Blick auf den konventionell gefertigten Neubau um insgesamt 2,9 Prozent zu. Obwohl die Baukosten allgemein gestiegen sind, lassen sich die Deutschen davon offenbar weiterhin nicht abschrecken. Hauptargument ist das günstige Baugeld. Derzeit sind Baufinanzierungen so günstig wie schon lange nicht mehr. Darüber hinaus kann nicht davon ausgegangen werden, dass dieses geringe Preisniveau wie beim Baugeld weiter gehalten wird.

Merkmale eines Baudarlehens

Das Baudarlehen ist eine weit bekannte Finanzierungsform. Es setzt sich deutlich vom Privatkredit ab. So kann es als Finanzierung ausschließlich in Verbindung mit baulichen Maßnahmen, sowie dem Immobilienkauf verwendet werden. Ohne eine entsprechende Immobilie ist eine Bewilligung des Darlehens nicht möglich. Typisches Merkmal der Baufinanzierung sind die langen Laufzeiten. Sie umfassen bis zu 35 Jahre. Ein Teil dieser Zeit herrscht für den Kreditnehmer Zinsbindung. Demnach werden die Zinsen weder gesenkt noch angehoben. Dadurch sollen Bauherren und Immobilienbesitzer Planungssicherheit haben.

Einfluss von Eigenkapital

Bei der Baufinanzierung spielt das Eigenkapital eine wichtige Rolle. Viele Banken erwarten vor der Bewilligung eines Baudarlehens einen Eigenkapitalanteil von 20 oder 30 Prozent. Derzeit sind die Zinsen, die für Baukredite veranschlagt werden, außergewöhnlich günstig. Trotzdem wirkt sich auch der Eigenkapitalanteil auf die Kosten aus. Umso höher der Eigenkapitalanteil ist, desto geringer ist die erforderliche Darlehenssumme. Darüber hinaus gestalten sich auch die Konditionen der Banken umso besser, desto höher das vorhandene Eigenkapital ist. Besitzen Immobilienkäufer beispielsweise einen Eigenkapitalanteil von 50 Prozent, können sie deutlich besser verhandeln als dies bei Bankkunden der Fall ist, bei denen der Eigenkapitalanteil nur bei 20 Prozent liegt.

Wichtiger Punkt einer Baufinanzierung ist die Zinsbindung. Typisch für den Baukredit sind Zinsbindungsfristen von 5 bis 15 Jahren. Häufig werden Zinsbindungsfristen von 10 Jahren gewährt. Es gibt aber auch Banken, die mit längeren Zeitfenstern von bis zu 20 Jahren arbeiten. Während dieser Zeit ist die Zinshöhe stets konstant. Bei den meisten Baufinanzierungen ist die Zinsbindung kürzer als die Kreditlaufzeit. In diesem Fall muss mit der Bank jedoch neu verhandelt werden. Zinssätze sollten von Kreditnehmern genauestens verglichen werden. Selbst kleinste Unterschiede von etwa einem Zehntel Prozent können die Restschuld um einen stattlichen Betrag erhöhen. Auf die Zinshöhe wirken sich verschiedene Faktoren aus.

Dazu gehören:
  • Eigenkapitalanteil
  • Immobilienwert
  • Bonität des Kreditnehmers.

Vorteile der Sondertilgung

Baudarlehen sind mit langen Laufzeiten verbunden, sodass Sondertilgungen meist problemlos möglich sind. Sondertilgungen sollten vertraglich vereinbart werden, da sie dem Darlehensnehmer sehr viel Freiraum bei der Schuldentilgung einräumen. Wichtig ist, dass sie möglichst kostenfrei sind oder nur mit geringen Gebühren einhergehen. Durch Sondertilgungen können Tilgungsraten außerhalb des eigentlichen Tilgungsplans geleistet werden. Durch diese freiwilligen Zahlungen wird die komplette Finanzierungslaufzeit verkürzt. Außerdem trägt dies zur Reduzierung der anfallenden Kreditraten bei.

Das Sondertilgungsrecht, das von der Bank eingeräumt wird, sollte stets genau geprüft werden. Ist es mit einer überhöhten Zinsanpassung versehen, ist grundsätzlich auch Vorsicht geboten.

Grundlegend besteht bei der Baufinanzierung die Möglichkeit, eine Eigenheimförderung in Anspruch zu nehmen. Sie wird von unterschiedlichen Seiten angeboten. Durch Eigenheimförderungen lassen sich bei Baufinanzierungen hohe Einsparungen erreichen. Zum Teil umfassen die Subventionen mehrere 10.000 Euro. Angeboten werden Fördermittel beispielsweise von der KfW-Bank. Darüber hinaus stehen Bauherren regionale Förderprogramme, sowie Bau-Riester-Angebote zur Verfügung. Bei der Suche nach einem Kreditinstitut sollte zwingend darauf geachtet werden, dass durch die Bank die vollumfängliche Nutzung der Eigenheimförderung ermöglicht wird.

Finanzierungsformen für Baudarlehen

Beim Baudarlehen kann zwischen unterschiedlichen Finanzierungsformen differenziert werden, die zur Realisierung des Bauvorhabens bereitstehen. Die bekannteste Form ist das Annuitätendarlehen. Im allgemeinen Sprachgebrauch wird es als Baukredit bezeichnet. Beim Annuitätendarlehen setzen sich die monatlichen Raten aus Zins- und Tilgungsanteil zusammen. Der Tilgungsanteil wird monatlich von der in Anspruch genommenen Darlehenssumme abgezogen. Dadurch verringert sich mit der Laufzeit der zu leistende Zinsanteil. Die Raten bleiben jedoch bis zum Laufzeitende gleich, sodass der Tilgungsanteil sukzessive steigt.

Grundsätzlich kann die Baufinanzierung auch als Tilgungsdarlehen angeboten werden. In diesem Fall bleibt der Tilgungsanteil während der gesamten Laufzeit stabil. Der Zinsanteil nimmt jedoch weiter ab. Gleichzeitig sinken die monatliche Raten, sowie die Belastung, die der Kreditnehmer decken muss. Die dritte Form der Baufinanzierung wird durch das endfällige Baudarlehen gebildet. Dieses ist in Deutschland auch als Fälligkeitsdarlehen bekannt.

Beim Fälligkeitsdarlehen zahlen die Kreditnehmer während der gesamten Laufzeit ausschließlich die Zinsen, die monatlich anfallen. Die Tilgung der Darlehenssumme erfolgt erst zum Laufzeitende in Form einer Einmalzahlung. Um dies zu gewährleisten, wird die Baufinanzierung häufig mit einer Kapitallebensversicherung kombiniert.

Das Cap-Darlehen bildet eine Sonderform der Baufinanzierung. Bei diesem Baukredit sind die Zinsen nicht festgeschrieben. Die Bank arbeitet mit einem variablen Zinssatz. Allerdings ist der Zinssatz in seiner maximalen Höhe fixiert, sodass die Zinsen grundlegend nicht ins Unermessliche steigen können. Darlehensnehmer können bei diesem Angebot von verschiedenen Zinssenkungen profitieren. Die Anpassung des Darlehenszinses erfolgt meist monatlich oder beispielsweise stets im Abstand von sechs Monaten. Sinken die Zinsen beim Cap-Darlehen, verringert sich für den Bauherrn die Zahllast.

Die Anschlussfinanzierung

Bauherren und Immobilienbesitzer werden bei der Baufinanzierung irgendwann mit dem Thema der Anschlussfinanzierung konfrontiert. In diesem Fall muss über die Darlehenskonditionen mit der Bank neu verhandelt werden. Dies gilt sowohl für Zinsen und Tilgung als auch für die Struktur des Kredits. Sind Bauherren auf eine Anschlussfinanzierung angewiesen, sollten sie sich rechtzeitig mit dem Thema auseinandersetzen und möglichst viele Angebote einholen. In vielen Fällen setzt die bisherige Bank bei der Anschlussfinanzierung auf niedrigere Zinsen. Allerdings handelt es sich hierbei nicht um die Garantie dafür, dass dieses Angebot auch das Günstigste ist.

Eine Anschlussfinanzierung ist dann erforderlich, wenn das bisherige Darlehen ausläuft, der Kreditbetrag aber noch nicht vollständig getilgt wurde. Die meisten Banken informieren ihre Kunden über ein Anschreiben über diesen Zustand. In diesem ist meist auch ein Angebot für die individuelle Anschlussfinanzierung enthalten. Sicherlich wirkt dieses Angebot auf den ersten Blick attraktiv. Auf weitere Angebote von anderen Banken sollte aber nicht verzichtet werden.

Bei einer soliden Hausfinanzierung ist es wichtig, dass die Nebenkosten früh kalkuliert werden. Entscheidend sind dabei immer das eigene Budget, sowie die finanzielle Belastbarkeit des Kreditnehmers. Darüber hinaus sollten Kreditnehmer immer darum bemüht sein, die Kreditsumme rasch zurückzahlen zu können, um zu hohe finanzielle Mehrbelastungen zu vermeiden. Ist der angebotene Effektivzins günstig, sollten Darlehensnehmer darum bemüht sein, diesen möglichst lange festzuschreiben.

Anschlussfinanzierung im Bereich Baufinanzierung – Welche Möglichkeiten gibt es?

Hausumbau Die Rückzahlung eines Immobilienkredites stellt in den meisten Fällen eine langwierige Angelegenheit dar, in dessen Verlauf sich die Kreditnehmer mit einigen Begrifflichkeiten auseinandersetzen und vertraut machen sollten.

Es gibt verschiedene Formen für die Anschlussfinanzierung im Bau- und Immobilienbereich, ebenso gibt es günstige und ungünstige Zeitpunkte für die jeweilige Wahl. In diesem Vergleich werden Vor- und Nachteile von drei Formen der Anschlussfinanzierung – Kreditumschuldung, Prolongation sowie Forward-Darlehen – erläutert.

 

Kosten für Baufinanzierung senken – ein Überblick

Hausbau Die Bauzinsen bewegen sich seit einiger Zeit auf einem historischen Tiefstand. Das schafft günstige Ausgangsbedingungen für Bauvorhaben und ist ein Anreiz für viele, jetzt den Traum von den eigenen vier Wänden zu verwirklichen. Dies bleibt jedoch nach wie vor mit erheblichen finanziellen Belastungen verbunden. Um diese zu reduzieren, können Sie zusätzlich auf Förderungen zurückgreifen. Auch ein möglichst umsichtiges Vorgehen bei der Auswahl des Kreditgebers zahlt sich aus.

 

Alternativen bei der Baufinanzierung - Möglichkeiten im Überblick

sparen bei der baufinanzierung Tragen Sie sich mit dem Gedanken, ein Eigenheim zu bauen beziehungsweise bauen zu lassen? Dafür können Sie auf verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten zurückgreifen. Derzeit bewegen sich die Zinsen für Baudarlehen auf einem historischen Tief, sodass sich ein Vertragsabschluss besonders lohnt. Zunächst gilt es jedoch, verschiedene Möglichkeiten gegeneinander abzuwägen. Ein erster Überblick über gängige Alternativen kann Ihnen bei der Entscheidung helfen.

 

Baufinanzierung planen

Der Bau des eigenen Traumhauses erfordert durchdachte Planung

Baufinanzierung planen Es geht um Summen, die das Eigenkapital übersteigen. Der Fokus liegt auf optimaler Baufinanzierung, denn Fehler kosten Bauherren das Ersparte. Eine sorgfältig kalkulierte Baufinanzierung vermeidet Überraschungen während der Bauzeit. Wer seine finanziellen Verhältnisse kennt, kann den Immobilienbau ökonomisch planen. Eine Baufinanzierung über 30 Jahre ist heutzutage aufgrund der wirtschaftlichen und beruflichen Perspektiven nicht risikolos. Das Eigenheim kann gute Altersvorsorge sein, wenn die Rechnung aufgeht.

 

Baufinanzierung: Eine gute Vorbereitung ist das A und O

Eine Baufinanzierung muss gut vorbereitet sein.Die Baufinanzierung ist ein komplexes Thema. Schließlich geht es darum, sich von Banken eine größere Summe für das Traumhaus zu leihen. Für Bauherren, die eine Baufinanzierung in Anspruch nehmen wollen, ist eine gute Vorbereitung daher unerlässlich. Worauf zu achten ist, verraten drei Baufinanzierungsexperten im Gespräch mit dem Bauratgeber Deutschland.

 

Die optimale Baufinanzierung

Angebote vergleichen - Interhyp maßgeschneidertes Finanzierungsmodell

Kaufen statt Mieten Damit Ihre Finanzierung auf einem sicheren Fundament steht, sollten Sie sich gut beraten lassen und verschiedene Angebote vergleichen. Interhyp, der Spezialist für die private Baufinanzierung in Deutschland, vergibt selbst keine Darlehen, sondern stellt für seine Kunden ein maßgeschneidertes Finanzierungsmodell aus einer Vielzahl von Baugeldangeboten zusammen. Als Kunde erhält man so Zugriff auf eine umfassende Produktpalette am Markt - ohne selbst mühsam jedes Angebot einzeln vergleichen zu müssen.

 

Baufinanzierung: möglichst lange Zinsbindung vereinbaren

Anja Dressel von der Berliner Sparkasse.Die Konditionen für Baukredite sind weiterhin günstig. Es ist jedoch absehbar, dass die Zinsen für die Baufinanzierung wieder steigen. Wer eine Immobilie finanzieren möchte, sollte daher darauf achten, eine möglichst lange Zinsbindung zu vereinbaren, rät die Baufinanzierungsexpertin Anja Dressel von der Berliner Sparkasse im Gespräch mit dem Bauratgeber Deutschland.

 

Baufinanzierung online

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Messestand der PSD BankPSD Bank Berlin-Brandenburg eG verspricht Baufinanzierung zum Festpreis

Bauherren haben im seltensten Fall das Geld parat, das sie für den Bau ihres Traumhauses benötigen. Deshalb gibt es in der Regel zur Finanzierung über eine Bank keine Alternative. Die PSD Bank Berlin-Brandenburg eG hat sich unter anderem auf den Bereich der Baufinanzierung spezialisiert und bietet Bauherren ein extra entwickeltes Baugeld mit attraktiven Konditionen an.

 

Wege zum günstigen Eigenheimbau

Neue Einfamilienhäuser nicht teurer als 1995

alt Bauherren von Einfamilienhäusern haben im Jahr 2009 Baukosten von 1.330 Euro pro Quadratmeter eingeplant - fast exakt denselben Ansatz wie Mitte der 90er Jahre. Wie eine Analyse LBS Research ergibt, ist der aktuelle Kostenvorsprung der neuen Länder nach wie vor erheblich. Während der Quadratmeter im Osten im Schnitt 1.122 Euro kostete, lag er in den alten Ländern bei 1.400 Euro. Speziell mit Reihenhäusern lassen sich im Westen wie im Osten pro Quadratmeter im Schnitt Einsparungen von einem Fünftel realisieren.

 

 

Zukünftige Eigenheimbesitzer werden belohnt

alt Zinsen und Konjunktur sprechen klar fürs Eigenheim

Ein Eigenheim ist der größte Traum der Deutschen. Traditionell äußert etwa jeder Zweite den grundsätzlichen Wunsch nach den eigenen vier Wänden aber nur zwei Prozent der Befragten planen für 2011 ganz konkrete Baumaßnahmen. Trotz guter Wirtschaftsaussichten bleiben die Bundesbürger 2011 beim Thema Wohneigentum noch vorsichtig. Dabei sprechen niedrige Zinsen und gute Konjunkturaussichten gerade jetzt dafür, sich eine eigene Immobilie zuzulegen“, erklärten Immobilienexperten.

 

Kein Königsweg beim Eigenkapitaleinsatz

altImmobilienbarometer belegt, dass viele Varianten bei der Baufinanzierung möglich und gängig sind

Für den Eigenkapitaleinsatz bei der Baufinanzierung sind starre Regeln noch immer weit verbreitet. So lautet eine dieser gerne zitierten Faustregeln, dass mindestens ein Drittel des Immobilienkaufpreises als Eigenkapital vorliegen müsse. Die Realität aber sieht anders aus.

 

Mit Wohn-Riester ins Eigenheim

altNeue Eigenheimfinanzierung ist einfach und für alle attraktiv

Für Briten, Niederländer oder Skandinavier ist es selbstverständlich - das eigene Heim. Anders sieht die Situation dagegen in Deutschland aus. Zwar hätten 89 Prozent der Deutschen gerne Wohneigentum, doch tatsächlich besitzen nur gut 40 Prozent Eigentumswohnung oder Haus. Vor allem finanzielle Gründe halten viele davon ab, Wohneigentum zu erwerben. Oft fehlt es an ausreichendem Eigenkapital. Dabei gibt es mit dem so genannten Wohn-Riester seit 2008 eine weitere Möglichkeit zur Finanzierung von Wohneigentum.

 

Zeig' mir dein Haus und ich sag' dir, wer du bist

altHaustier, Auto oder Kleidung – es gibt zahlreiche Dinge, die eine Vermutung über den Charakter ihres Besitzers erlauben. Im Auftrag von Interhyp, dem größten Vermittler für private Baufinanzierungen in Deutschland, hat das Marktforschungsinstitut Innofact erstmalig die Deutschen befragt, welche Eigenschaften sie Immobilienbesitzern zuordnen.

 

Wohlstand durch die eigenen vier Wände

Wohneigentümer sind am Vorabend des Ruhestandes fast sechsmal so vermögend wie Mieter

alt Die Menschen in Deutschland haben im abgelaufenen Jahrzehnt ihr Privatvermögen weiter ausgebaut. Besonders gut abgesichert sind Wohneigentümer, und zwar unabhängig vom Einkommen. Dies ist Ergebnis einer Sonderauswertung der aktuellen Einkommens- und Verbrauchsstichprobe (EVS) 2008 des Statistischen Bundesamtes, die vom Forschungsinstitut empirica im Auftrag der Landesbausparkassen (LBS) durchgeführt wurde.

 

96 Prozent aller Mieter träumen vom Eigenheim

altAktuelle Interhyp-Umfrage zeigt, welche Immobilien am begehrtesten sind

Mehr als jeder Zweite (rund 58 Prozent) lebt in Deutschland zur Miete. Nur in der Schweiz gibt es im europäischen Vergleich ähnlich wenig Wohneigentümer. Dabei ist der Wunsch nach den eigenen vier Wänden riesig - 96 Prozent der deutschen Mieter träumen davon. Das ergab die aktuelle Umfrage von Interhyp, dem größten Vermittler für private Baufinanzierungen in Deutschland.

 

Riester-Sparer verschenkten 2007 eine Milliarde Euro

altDie Zulagenförderung ist neben dem Steuerstundungseffekt der zentrale Baustein der Riester-Rente und wird von der Mehrheit der Riester-Sparer genutzt. Allerdings könnten 56 Prozent aller Sparer noch deutlich mehr Geld vom Staat bekommen. Allein im Beitragsjahr 2007 verschenkten die Riester-Sparer rund 977 Millionen Euro an Zulagen. Das entspricht einem Anteil von rund 40 Prozent der maximal erhältlichen Zulagen. Dies ist ein Ergebnis des diesjährigen "Vorsorgeatlas Deutschland", der vom Forschungszentrum Generationenverträge der Universität Freiburg im Auftrag von Union Investment erstellt wurde.

In der Studie wird die Zulagenbeantragung als auch die Zulagenausschöpfung der Riester-Sparer untersucht. Die Inanspruchnahme der maximalen Zulage setzt zweierlei voraus: zum einen die Beantragung, zum anderen die Einzahlung des notwendigen Mindesteigenbeitrages. Wird letzterer nicht erbracht, so erfolgt eine anteilige Kürzung der Zulagen.

 

Kompetente Partner für Bauherren

hfsHFS Finanzservice: Interview mit Frank Struß

Herr Struß, wofür steht die HFS Finanzservice GmbH?

Wir sind ein freier, von Banken unabhängiger und vom TÜV hinsichtlich der Bereiche „Beratung und Immobilienfinanzierungsprozesse“ geprüfter Baufinanzierer mit über 16jähriger Marktzugehörigkeit.

 

Immobilienmesse in Berlin

Noch mehr Infos zum Hausbau finden Sie auf der Messe "Das eigene Haus & Energie" am 03. und 04. September 2016 in Berlin.
www.messe-hausbau.de